Cómo solucionar los retrasos en el cierre de la compraventa de viviendas

Una vez firmado el contrato de compraventa, transcurren, en promedio, más de cuatro semanas hasta que la operación se cierra definitivamente. Sin embargo, durante ese periodo pueden surgir muchos contratiempos, y a menudo ocurren.

A veces, el problema es tan sencillo como corregir un nombre mal escrito en la documentación, algo que no debería llevar más de unos minutos. O tal vez el agente de cierre se queda atrapado en el tráfico y llega una hora tarde.

Pero, de vez en cuando, la complicación puede ser de gran envergadura. William Yau, agente inmobiliario en la ciudad de Nueva York, ha visto cómo un par de cierres se posponían hasta cinco semanas a la espera de que se resolvieran los problemas pendientes. En otro caso, el abogado de los vendedores no presentó la documentación necesaria para una venta derivada de un proceso sucesorio; un mes después, Yau y sus clientes seguían esperando.

No obstante, el mayor problema en los cierres suele ser la falta de comunicación. Las distintas partes involucradas —los agentes inmobiliarios, la entidad prestamista y la agencia de títulos de propiedad— no se comunican entre sí. A veces, por ejemplo, el agente omite informar al prestamista y a la compañía de títulos sobre cambios realizados en el contrato de compraventa, lo que provoca que todo el proceso se paralice por completo.

Ese tipo de fallos “retrasará el cierre y generará frustración en todos los implicados”, afirma Rebecca Hidalgo Rains, agente inmobiliaria en Arizona. “El comprador no puede mudarse, el vendedor no puede cobrar y todos los profesionales que trabajan en la operación se ven obligados a dedicarle más horas”.

Un problema recurrente, según Alexei Morgado, agente en Florida, es que el comprador no contrate el seguro de hogar. A veces se trata simplemente de un descuido; en otras ocasiones, la cobertura contratada resulta insuficiente para cumplir con los requisitos de la entidad prestamista.

En otros casos, sin embargo, el costo del seguro puede ser tan elevado que acabe frustrando la operación por completo. “El tema del seguro es un factor determinante”, señala Benjamin Schieken, de Fincast, una herramienta gratuita que ayuda a los prestatarios a comparar las estimaciones de los préstamos hipotecarios. Unos costos de seguro elevados disparan la relación deuda-ingresos hasta tal punto que las entidades prestamistas deciden retirarse de la operación, explica.

“A diario presencio problemas relacionados con el seguro durante el proceso de cierre”, comenta Levi Rodgers, cofundador de VA Loan Network, una empresa con sede en Texas. ”Aseguren sus compromisos en materia de seguros con la mayor antelación posible”.

El problema más habitual que observa Jordan Del Palacio, especialista en hipotecas, es que los compradores no disponen de suficiente liquidez.

“En muchos casos, las empresas de inversión no realizarán una transferencia bancaria ni enviarán un cheque directamente a la compañía encargada del cierre”, explica, y añade que, a menudo, los fondos se envían primero al comprador para que este los remita a la empresa de cierre y se apliquen a la compra.

A veces, el comprador no entrega los documentos necesarios al prestamista de manera oportuna. Los documentos deben enviarse con rapidez para dar tiempo a realizar todo el trabajo pendiente, afirma Kevin Watson, colega de Del Palacio. “Creo que algunos prestatarios no comprenden del todo esa parte, ya que, por lo general, transcurren entre 30 y 45 días hasta el cierre; por ello, carecen de sentido de urgencia”.

Los impuestos prorrateados también “suelen tomar a la gente por sorpresa”, comenta Ryan Dossey, cofundador de SoldFast. Ante la gran cantidad de cifras que se manejan, es posible que las personas olviden que deben asumir la parte que les corresponde de la carga fiscal anual de la propiedad.

Los cierres programados para última hora del día pueden generar problemas: si surge algún inconveniente, la firma se pospondrá al menos un día. Si programa su cierre para el final de una tarde de viernes, es posible que no logre finalizar la operación hasta el lunes.

Los compradores no son los únicos que complican los cierres. Los vendedores también lo hacen; algunos, llevándose consigo algún elemento que el comprador creía incluido en la venta. La agente inmobiliaria neoyorquina Veronique Perrin relata un caso en el que los vendedores retiraron una lámpara de araña de diseño que no se había excluido explícitamente en el contrato. Al final, ella tuvo que salir apresuradamente a comprar una pieza similar mientras todos esperaban en la mesa de cierre.

No todo sale bien siempre, especialmente cuando intervienen las inspecciones de la vivienda. A menudo, el inspector detecta ciertos elementos que requieren reparación y, como parte del contrato, el vendedor accede a arreglarlos. Sin embargo, el vendedor podría optar por realizar el trabajo por su cuenta, contratar a trabajadores sin licencia o, simplemente, no llevar a cabo las reparaciones.

Si, llegado el momento del cierre, el vendedor no puede presentar una factura pagada emitida por un contratista con licencia, el contrato quedará anulado y sin efecto. En ese punto, ambas partes deben volver a negociar, y el cierre se pospone, o bien se cancela por completo.

“He presenciado muchos problemas durante la inspección final”, señala Morgado. “He visto casos en los que el vendedor no realizó una reparación acordada previamente o retiró algún elemento que no debía haber retirado”.

Chris Parks, especialista en hipotecas, ha presenciado casos en los que el vendedor no completó las reparaciones a tiempo, lo que retrasó el cierre de la operación. También ha visto cómo se tuvo que recurrir a contratistas cualificados para rehacer trabajos realizados de manera amateur.

Las tasaciones a veces también generan contratiempos; “por lo general, esto ocurre porque el prestamista se quedó de brazos cruzados en lugar de solicitar la tasación y, posteriormente, se demoró en comunicar cualquier requerimiento de inspección”, señala Dossey.

En una ocasión, relata, el vendedor reparó un escalón exterior para cumplir con la normativa municipal; sin embargo, el tasador pospuso el cierre un mes debido a que no pudo acudir en persona para verificar que el trabajo se hubiera realizado correctamente.

En otros casos, los vendedores —en un intento por ser considerados— se limitan a parchear y pintar las paredes que presentan orificios donde solían colgarse cuadros o cortinas. No obstante, si el tono de la pintura no coincide con el resto de la pared, el resultado puede ser desastroso.

Ese tipo de situaciones “ha retrasado muchísimos de mis cierres”, comenta Hidalgo. “He tenido compradores que, a última hora, han exigido que se vuelva a pintar toda la casa porque el aspecto de las paredes resultaba lamentable durante la inspección final previa al cierre”.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo la actualidad del sector inmobiliario. Colabora habitualmente con numerosas revistas de decoración y hogar, así como con publicaciones especializadas en la industria de la vivienda y su financiación. Los lectores pueden ponerse en contacto con él a través de la dirección lsichelman@aol.com.