La votación de propietarios ausentes, en asociaciones de condominio

Lo más preciado que puede tener el propietario de un inmueble, dentro del mecanismo legal que rige toda asociación de condominio, es su voto.

A la vez que constituye un poderoso elemento de persuasión para detener a quienes pretendan perpetrar abusos de poder dentro de la comunidad, es el instrumento propio destinado para establecer cambios en el conglomerado.

Cuando el propietario de una unidad no puede estar presente a la reunión programada, a la cual se le ha llamado para dirimir algún problema, situación o conflicto, se respeta su derecho a voto mediante el uso de un proxy; o sea, un documento que autoriza a un tercero a votar por él/ella, en esa determinada reunión, en la cual se va a ventilar un determinado tema.

Normalmente, para emitir un proxy, destinado a dar derecho de voto a un tercero que no sea el propietario del inmueble, el primer requisito es que aquel que emite el documento sea el propietario de la unidad y no un inquilino.

El proxy siempre se emitirá a favor de otro dueño de inmueble en el desarrollo en cuestión, y jamás a visitantes que residan temporalmente en la comunidad, o a inquilinos radicados en el área.

Aquel que emite el proxy tiene que estar al día en su pago de cuotas de mantenimiento para con la asociación y no puede encontrarse en foreclosure de la propiedad dentro del conglomerado, que le da derecho al voto.

De encontrarse, aquel que emite el proxy, envuelto en un proceso judicial de bancarrota, debe considerarse si quien utiliza el mecanismo legal que se le ofrece a quien se declara insolvente, no incluye la propiedad que posee dentro de la comunidad (la cual le otorga el derecho a votar), en la demanda; pues de ser así puede conservar el derecho al voto y por lo tanto a emitir un proxy que autorice a otro propietario a votar por él/ella.

Todo lo antes expuesto son reglas generales y modos de proceder, en cuanto a cómo manejar el conflicto del voto de propietarios ausentes, en las asociaciones de condominio. Las mismas se encuentran, invariablemente, en los "by laws" de las asociaciones. Desde luego, no están grabadas en piedra y pueden sufrir cambios entre una asociación de propietarios y otra; pero, en su generalidad y en mi experiencia, versan como se han presentado anteriormente.

Estas leyes están basadas en el deseo de control, por la mayoría de los propietarios, para establecer y ejercer la justicia y el mantenimiento del orden, dentro de la demarcación que ocupa el condominio. Las mismas deben servir para ofrecer de manera uniforme, justa y equitativa, la forma de cómo enfrentar lo inesperado, cuando una situación se haga presente; o una necesidad, prevista o imprevista requiera una decisión mayoritaria, de los integrantes del conglomerado.

Si su propiedad integra una asociación de condominio, les exhorto a conocer las leyes que la rigen. Ignorarlas significa solamente estar en desventaja ante quienes sí las conocen.

Ante cualquier eventualidad, les sugiero consultar a un abogado especializado en bienes raíces.

J.A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.”

Esta historia fue publicada originalmente el 24 de octubre de 2014, 6:23 p. m. with the headline "La votación de propietarios ausentes, en asociaciones de condominio."