El valor del espacio inmobiliario

El valor del espacio inmobiliario está directamente vinculado al sitio que el mismo ocupe. Localización. Localización. Localización. Ese es el elemento principal a considerar.

También existen otros aspectos relacionados con la valorización de una parcela de terreno, los cuales, en muchas ocasiones, son obviados. La utilización que se haga del terreno y la explotación del espacio aire permitida en el mismo, de acuerdo con la zonificación establecida para el sitio, resultarán de mayor importancia al determinar su valor. Veamos un ejemplo:

Una parcela de terreno de 7,500 pies cuadrados (aproximadamente 750 metros cuadrados), está zonificada “R-1”; lo cual significa que, de acuerdo con los parámetros establecidos por la junta de planificación y zonificación municipal para la vecindad en la cual se encuentra la parcela, en el sitio solamente se podría construir una casa unifamiliar.

Para determinar el precio de este terreno, suponiendo que todos sus alrededores estén fabricados y que no haya terrenos comparables a la venta, o en su defecto, transacciones recientes donde se haya transferido el título de propiedad como resultado de una compra-venta de un lote similar, entonces se tendría que buscar el valor medio estadístico en la zona para una propiedad similar, en un sitio equivalente por sus dimensiones al que estamos trabajando.

Primero se determina el valor medio estadístico de las casas erigidas en la zona –no es tarea difícil, pero sí una labor ardua. Para lograrlo se obtiene el valor mercantil conjunto aproximado de las casas existentes en el área, fabricadas en terrenos similares al que se pretende valorar. Tomamos entonces un 20% a ese valor conjunto y lo dividimos entre la cantidad de unidades (propiedades) utilizadas para hacer la sumatoria y el resultado que arroje esa división será –aproximadamente– el valor del terreno en cuestión.

Para calcular el precio futuro de una propiedad a erigir en un terreno, basándose en sus pies/metros cuadrados de fabricación, se utiliza el 80% del valor mercantil conjunto aproximado de las casas existentes en el área, y se divide ese resultado entre la sumatoria de los pies cuadrados de fabricación de las mismas. Se obtendrá entonces el valor promedio para un pie cuadrado de fabricación, de acuerdo con los estándares para propiedades similares en la zona. Luego esta cifra se multiplicará por los pies cuadrados que se pretenda edificar.

Desde luego, el precio de un terreno zonificado “R-1” no tendrá el mismo valor comercial que un terreno zonificado “R-2” o “R-4”, ya que el valor numérico indica la cantidad de unidades residenciales que es aceptable fabricar en cada parcela, de acuerdo a la densidad demográfica establecida por el plan maestro para la zona.

Calcular el valor del “espacio aire” es algo más complicado, fenómeno que encontrarán en edificios de varios pisos de construcción, pues si bien se estará vendiendo un lugar en el espacio, producto de la factura de una propiedad horizontal, el costo de basamento o cimentación de la fabricación elevará el valor del pie, o metro cuadrado, de construcción, potenciándola en correspondencia con la ubicación y firmeza del terreno en que se pretenda hacer el edificio. Amén de las facilidades de estacionamiento, elevadores, etc., que conlleva ese tipo de inmueble.

Esta historia fue publicada originalmente el 28 de noviembre de 2014, 6:49 p. m. with the headline "El valor del espacio inmobiliario."