Alquileres NNN, valiosa herramienta de inversión
Como se acerca el Día de Reyes, aquí les va un regalo a todos los inversionistas ávidos de obtener un retorno en su dinero sin mayores dolores de cabeza. Se trata de una estructura de alquiler muy popular en Estados Unidos, aunque poco conocida en el extranjero. Les presento el “Triple Net Lease”.
Este termino en inglés, proviene de una estructura de alquiler llamada “Net, Net, Net”. En ella, el que alquila, se hace responsable de pagar seguros, impuestos a la propiedad y servicios públicos, así como el mantenimiento y las reparaciones que se necesiten durante la vigencia del contrato. ¿Qué le queda al dueño? Exento de responsabilidades, su única función será recolectar la renta. ¡No está mal!
Estas inversiones, en las que se compra el terreno y el inmueble de una propiedad ya alquilada por un número sustancial de años, si bien están consideradas como muy seguras, no están del todo exentas de algún riesgo. Desde luego, este es mucho menor cuando el que alquila es un inquilino con crédito y renombre nacional pero esto no quita la posibilidad de una catástrofe natural o posibles fluctuaciones de impuestos que no estén consideradas en el contrato.
Hay varios puntos importantes a considerar al invertir en un “Triple Net Lease’’. El primero es el emplazamiento de la propiedad, ya que si el inquilino en cuestión decide no renovar el contrato una vez terminado este, el dueño tendría que buscar otro inquilino. Por lógica, mientras mejor ubicada esté la propiedad, mas fácil le será alquilarla. Las tendencias demográficas del área, los años que tiene el inmueble y los planes futuros del área, son factores a considerar.
El segundo punto clave es el crédito del inquilino. El inversionista compra la propiedad con el edificio incluido y el que alquila tiene que pagarle mensualmente por el uso del inmueble y el terreno. La solvencia del inquilino generalmente la determina su calificación crediticia. El “Better Business Bureau” (BBB) y el “Standard and Poor’s” son buenas fuentes de referencias. Desde luego, cuanto mejor sea el crédito del inquilino, menor será el riesgo y por ende, también el retorno que se puede esperar. No es lo mismo si el contrato esta respaldado por una corporación gigantesca que por una nueva y pequeña.
El tercer componente que se debe examinar con detenimiento son los términos de la renta. El valor de estos alquileres radica en la seguridad que le proporcionan al inversionista. A mayor tiempo de compromiso, mayor tranquilidad. Por eso es importante cerciorarse cuantos años quedan pendientes hasta la renovación del próximo contrato, las cláusulas que permiten incrementos en la renta y si la misma esta en proporción con la media del mercado en esa localidad.
Los alquileres NNN se consideran un herramienta muy valiosa de inversión en Estados Unidos ya que proporcionan una variedad de opciones y protegen contra la inflación. Algunos, incluso los consideran mas seguros que los bonos gubernamentales. La ventaja de los NNN es que tienen un retorno mayor y no exigen pagos sobre el capital realizado ya que se trata al fin y al cabo de una inversión inmobiliaria y esta sujeta a depreciación.
Los impuesto sobre el ingreso que generan puede ser deferidos durante la vida útil del activo. En caso que el dueño quiera vender su inversión tiene un recurso muy útil llamado “Starker’s 1031” que le permite invertir en otra propiedad similar en un tiempo determinado, sin pagar impuestos.
Los Triple Nets son una excelente opción con vista a un retiro o a dejarle un patrimonio a tus hijos, ya que proporcionan la seguridad de un ingreso fijo, con incrementos graduales en la renta, sin generar mayores complicaciones.
Esta historia fue publicada originalmente el 3 de enero de 2015, 11:23 p. m. with the headline "Alquileres NNN, valiosa herramienta de inversión."