Se fortalece el comercio minorista en el sur de Florida

A medida que se va apagando el boom de los condominios de lujo, el comercio minorista se ha convertido en uno de los sectores más fuertes del mercado local de bienes raíces comerciales. El nivel de espacios comerciales vacantes de casi un 3.5 por ciento está casi más bajo que nunca en el condado Miami-Dade y se espera que descienda aún más, de acuerdo con un informe publicado recientemente por TD Bank.

Las ventas han aumentado en un 4.5 por ciento, a pesar del dólar fuerte que ha ralentizado los gastos del turismo procedente de Latinoamérica y Europa, concluyó el informe.

“El crecimiento económico del sur de la Florida desde la recesión y el número de nuevas personas que se mudan al estado, han impulsado fuertemente el comercio minorista”, dijo Michael Dolega, economista de alto rango de TD Bank.

Los espacios comerciales en todo Miami-Dade se alquilaron por un promedio de $33 por pie cuadrado en el cuarto trimestre del 2015. Eso es el doble del promedio nacional y 17 por ciento por encima del punto más alto antes de la recesión en Miami en el 2007, dijo Dolega. Los submercados de mayor demanda son Brickell (más de $80 por pie cuadrado) y Miami Beach (más de $70 por pie cuadrado), concluyó el banco. Los espacios inmobiliarios más candentes en Lincoln Road se venden por más de $300 por pie cuadrado, según corredores que trabajan en esa área.

El área de más rápido crecimiento en Miami-Dade es el llamado corredor de Biscayne a lo largo del distrito histórico MiMo de Miami, donde los alquileres comerciales han subido en un promedio del 12 por ciento por año desde el 2011 a medida que los urbanizadores abren nuevos restaurantes, hoteles y tiendas, incluyendo una boutique de la diseñadora de lujo Trina Turk. Cada vez más personas jóvenes se están mudando al centro urbano. En los últimos 10 años, la población del downtown de Miami a aumentado en más del doble, a 80,000, de acuerdo con la Autoridad de Desarrollo del Downtown (DDA).

Pero existen peligros: banqueros de la Reserva Federal han advertido de que puede estarse formando otra burbuja en los bienes raíces comerciales. Eric Rosengreen, presidente del Banco de la Reserva Federal de Boston, dijo en un discurso pronunciado a fines del año pasado que las bajas tasas de interés podrían llevar a inversionistas en busca de ganancias más altas a correr demasiados riesgos, según MarketWatch.

TD Bank, por su parte, admite que algunos mercados podrían estar demasiado inflados, en particular los sectores de oficinas en Nueva York, Boston, Washington, D.C., y San Francisco.

Pero el economista Dolega dijo que el mercado comercial de Miami no era un mercado de alto riesgo. “Los riesgos no parecen estar concentrados en la Florida”, dijo, y añadió que la demanda local era lo suficientemente alta como para absorber las nuevas ofertas que van apareciendo. “Según nuestras proyecciones, todo el inventario va a ser absorbido hasta el 2017”. Hacia finales de la década, la oferta podría empezar a exceder la demanda, pero por muy poco, concluyó.

“Nos encantaría hacer más préstamos a comercios minoristas”, dijo Ernie Díaz, presidente regional de TD Bank.

Incluso las propiedades de un solo inquilino como gasolineras, bancos, cadenas de comida rápida y farmacias están en alza, siempre y cuando los inquilinos pertenezcan a una cadena nacional bien llevada, dijo el corredor de bienes raíces comerciales Alex Zylberglait. “La demanda ha ido aumentando en el sector de $1 millón a $20 millones, gracias en gran medida al interés de los inversionistas extranjeros”, dijo Zylberglait. “Estos activos son poco tocados y muy seguros, así que ellos pueden invertir el dinero y esperar… Y hay mucha más demanda que oferta, lo cual significa que los precios están subiendo”.

Temen aumento de alquileres y desapareción de negocios

Pero Mitchell Kaplan, propietario de la cadena local favorita de librerías Books & Books, dijo que le preocupa que todo ese dinero invertido en el sector comercial de Miami llevará al aumento de los alquileres y la desaparición de muchos negocios pequeños. La librería tiene sucursales en Coral Gables, Bal Harbour y en Lincoln Road, así como en el Centro Adrienne Arsht y en el Aeropuerto Internacional de Miami.

“No hay más que ver cómo Lincoln Road ha perdido su carácter comercial único”, dijo Kaplan. “No es bueno que el sur de la Florida resulte dominado por cadenas nacionales… los negocios independientes de propiedad local no pueden competir con los alquileres que pagan las cadenas. No estamos operando en un terreno justo”.

“Incluso los lugares tradicionalmente más independientes en Miami están viendo la llegada en masa de las cadenas nacionales", siguió diciendo Kaplan. "Miren a Wynwood, miren a Coconut Grove. Todos los barrios de Miami se han convertido en lugares donde los inversionistas hacen planes. Ellos compran bienes raíces, buscan cadenas nacionales como inquilinos porque su capacidad de pagar alquileres más altos aumenta el valor de sus propiedades, y entonces a menudo revenden sus propiedades y ganan montones de dinero. La pregunta que hay que contestar es: ¿mejora eso nuestra comunidad?”.

Bal Harbour Shops, que celebró el año pasado su 50 aniversario, quiere construir una nueva ala que duplicaría su tamaño a unos 800,000 pies cuadrados (primero tiene que conseguir la aprobación de los votantes para un intercambio de terrenos, y concluir una pelea con sus vecinos de alto perfil que cada vez se hace más fea.). El centro comercial al aire libre cuenta con inquilinos que son la crema de la crema del comercio de lujo: Gucci, Prada, Valentino, Chanel, Armani, entre otros. Con ventas de alrededor de $3,000 por pie cuadrado en el 2015, se mantiene como el centro comercial más lucrativo en Estados Unidos, de acuerdo con CNBC.

Pero durante los últimos años algunos inquilinos importantes han abandonado las enramadas de Bal Harbour por tiendas más grandes en ubicaciones más nuevas. Louis Vuitton, Hermès y Cartier abrieron tiendas en el Design District, la nueva meca del Midtown del urbanizador Craig Robins para los comercios ultralujosos, la que, además, se está expandiendo. Vuitton abrió además una tienda en el Aventura Mall, propiedad de Turnberry Associates y Jackie Soffer, quien está casada con Robins.

“Vuitton tenía una tienda de 5,000 pies cuadrados aquí en Bal Harbour”, dijo Matthew Whitman Lazenby, cuya familia construyó y es propietaria de las tiendas. “Ellos abrieron una de 18,000 pies cuadrados en Aventura”.

Lazenby dijo que la expansión de Bal Harbour, que dijo era “de enorme importancia”, permitiría a las tiendas mudarse a espacios mayores y crearía además más restaurantes y cafés. “Así es que podemos distinguirnos”, dijo Lazenby. “Con la experiencia que brindamos”. Agregó que si se hubiera permitido crecer a las tiendas cinco años atrás, la primera vez que su familia propuso la expansión, probablemente hubiera podido conservar a los inquilinos que ahora ha perdido.

Una de las tendencias más evidentes en el boom de los comercios minoristas en Miami es la preferencia por los espacios al aire libre y en arterias concurridas, siguiendo el modelo de Fifth Avenue en Manhattan y Rodeo Drive en Beverly Hills. Los centros comerciales tradicionales del condado han sufrido a medida que los consumidores recurren a las compras en internet. Los urbanizadores en el sur de la Florida quieren aprovechar el clima favorable de la región, a pesar de las ventajas de un espacio cerrado.

“Hay algunos beneficios evidentes en tener un espacio cerrado, con aire acondicionado y un control total”, dijo Steve Patterson de The Related Group, el cual está construyendo un proyecto de uso mixto llamado CityPlace Doral con 250,000 pies cuadrados de comercios abiertos. “La experiencia de compras no se ve tan afectada por el estado del tiempo. En general, es predecible. Eso es excelente para el comercio minorista. La parte mala es el costo. Los alquileres para los inquilinos son mucho más altos que lo son en espacios abiertos”.

Esta historia fue publicada originalmente el 7 de marzo de 2016, 2:04 p. m. with the headline "Se fortalece el comercio minorista en el sur de Florida."