Hacen falta reformas federales y estatales para resolver los problemas de los seguros de vivienda en Florida
El mercado de seguros de la propiedad de la Florida siempre ha sido uno de los más complejos del país debido a los daños catastróficos causados por los huracanes, pero la espiral descendente del sector en los últimos años ha sido especialmente inquietante. Tanto así, que la Legislatura estatal convocará a partir del lunes a un período especial de sesiones centrado en los seguros de la vivienda (pero no de condominios).
Un artículo de Ben Conarck, del Miami Herald, relataba recientemente cómo el terrible derrumbe de las Champlain Towers “intensificó aun más el éxodo de las aseguradoras que ya no están dispuestas a suscribir pólizas en un mercado de condominios en la Florida cada vez más arriesgado”.
Señaló que las asociaciones de condominios se están viendo obligadas a recurrir al mercado de excedentes para obtener menos cobertura a precios más costosos.
“Las asociaciones de condominios están teniendo dificultades para renovar sus pólizas anteriores a Surfside y se ven obligadas a buscar entre planes menos protectores que cuestan el doble o más. Los que tienen la suerte de renovar sus pólizas lo hacen con aumentos de primas del 30% al 50%”, según las fuentes expertas citadas por Conarck.
También indican que “el aumento de los costos y el endurecimiento de las restricciones tanto en el sector de los seguros como en el de los préstamos provocó un nuevo temor a que algunos edificios de condominios especialmente problemáticos sean inasegurables. Las compañías van a exigir registros financieros y de inspección —e incluso actas de reuniones— para determinar el grado de riesgo de un edificio determinado”.
De hecho, algunos analistas pronostican que el mercado de los seguros residenciales del estado se acerca a un colapso total. Señalan las seis compañías aseguradoras que ofrecían seguros en el estado pero que los han liquidado desde 2017, con dos más que están en proceso de liquidación este año.
También señalan que otras compañías de seguros están abandonando voluntariamente el estado, y muchas de las que permanecen están promulgando nuevos y estrictos requisitos de elegibilidad y declinando renovar enormes franjas de pólizas residenciales.
El estado de la Florida exige a las asociaciones de condominios que mantengan un seguro de propiedad adecuado para cubrir los daños causados por tormentas, vientos e incendios, y los documentos de gobierno de algunas asociaciones estipulan otros requisitos para el seguro de responsabilidad civil general y de inundaciones.
Teniendo en cuenta estos requisitos, y los problemas que afectan al mercado, los legisladores del estado no deberían eludir sus responsabilidades ignorando el mercado de seguros de edificios de condominios después de haber convocado un período especial de sesiones para abordar los problemas que afectan a las viviendas unifamiliares.
Como ocurre con la mayoría de los problemas de esta magnitud, las soluciones probablemente requerirán reformas tanto a nivel federal como estatal. A nivel nacional, el legislador federal Charlie Crist, demócrata de St. Petersburg, presentó recientemente el proyecto de la Ley de Seguros Asequibles para los Propietarios de Viviendas ( FAITH Act), para proporcionar un respaldo federal a las pérdidas catastróficas mediante la concesión de préstamos a los comisionados de seguros estatales para los costos de los seguros que superen un umbral determinado. El proyecto de ley cuenta con el apoyo de la Asociación Federal para la Reforma de Seguros.
Hasta el momento de la publicación de esta columna, no está claro qué cambios están considerando los legisladores de la Florida para el período especial de sesiones, y si hay más cambios para el Citizens Property Insurance patrocinado por el estado. El año pasado, el estado promulgó varias reformas para frenar las reclamaciones fraudulentas y permitir a Citizens aplicar mayores aumentos de tarifas, y solicitó la aprobación del estado para un aumento del 11%.
Lo que está dolorosamente claro es que la temporada de huracanes comienza el 1º de junio, y el precario estado del sector de los seguros de propiedad en la Florida quizá no esté en condiciones de soportar los impactos de un huracán o huracanes fuertes.
Los legisladores del estado deberían aprovechar la oportunidad que les brinda el período especial de sesiones para implementar cambios destinados a reducir las reclamaciones fraudulentas, ser más estrictos con las viviendas y los condominios, fortalecer el código de construcción, añadir inspecciones de ingeniería, mejorar la transparencia y asociarse con prestamistas del sector privado para programas de préstamos para apuntalar los edificios viejos.
Los problemas que enfrenta el mercado de seguros de propiedad de la Florida no se arreglarán con una solución simple, pero un enfoque que combine una serie de reformas, y que incluya iniciativas tanto federales como estatales, tendrá la mejor oportunidad de cambiar la situación y poner a la industria en la dirección correcta.
Nicole R. Kurtz es accionista del despacho de abogados Siegfried Rivera del sur de la Florida con base en la oficina de Coral Gables, y se dedica al derecho de las asociaciones comunitarias. Es colaboradora habitual del blog de derecho de asociaciones del despacho en www.FloridaHOALawyerBlog.com.
El despacho también tiene oficinas en los Condados Broward y Palm Beach, y sus abogados se centran en el derecho inmobiliario, de la construcción, de las asociaciones comunitarias, de los seguros y de la quiebra. www.SiegfriedRivera.com, NKurtz@SiegfriedRivera.com, 305-442-3334.