Reformas en los condominios: Inspecciones a los 25 o 30 años
Los legisladores de la Florida llegaron el martes a un acuerdo sobre la reforma más importante de las leyes de condominios de la Florida en dos décadas, con el fin de evitar que se repita el catastrófico colapso del año pasado de Champlain Towers South en Surfside, que dejó 98 muertos.
El paquete de reformas, que incluye inspecciones en todo el estado para los edificios de condominios envejecidos y requisitos para que las asociaciones de condominios mantengan dinero en reservas para pagar las reparaciones, fue aprobado por el pleno del Senado el martes por la noche y está a punto de ser aprobado por la Cámara de Representantes el miércoles.
Los ajustes a la ley estatal de condominios también obligarían a los urbanizadores de nuevos edificios a constituir reservas antes de entregar las llaves a las juntas directivas de los condominios, y expondrían a los miembros de las juntas directivas que ignoren los requisitos de inspección a demandas judiciales.
La propuesta surgió el martes por la tarde mientras los legisladores estatales estaban en Tallahassee abordando el maltrecho mercado de seguros de propiedad de la Florida durante un período de sesiones especiales convocada por el gobernador Ron DeSantis. Las reformas a las leyes de condominios del estado no eran parte de la agenda, pero los líderes republicanos dieron a conocer la legislación después de negociar los detalles detrás de escena.
“Creo que hubo muchas críticas, comprensiblemente, de que no conseguimos el proyecto de ley durante el período ordinario de sesiones”, dijo el presidente de la Cámara estatal, Chris Sprowls, republicano por Palm Harbor, a los periodistas poco después que el proyecto de ley se hizo público. “Pero creo que el proyecto de ley que tenemos hoy es significativamente mejor que el que pudimos haber acordado hace un par de meses”.
Cinco horas después que la medida de 101 páginas fuera presentada en la Cámara, el Senado añadió la propuesta de reforma de los condominios como una enmienda a un proyecto de ley de techos relacionados con los seguros de propiedad. El Senado la aprobó en una votación de 38 a 0. El proyecto de ley de techos con las reformas de los condominios será considerado por la Cámara este miércoles.
“No es un proyecto de ley perfecto. Hay algunas medidas duras pero necesarias. Pero el estado tiene un interés convincente para mejorar y salvar la vida de las personas que viven en cooperativas y condominios. Y esto lo logrará”, dijo el senador Jason Pizzo, demócrata por Miami, cuya familia vive en un condominio.
No se llegó a un acuerdo durante el período ordinario de sesiones
En marzo, los legisladores terminaron el período ordinario de sesiones sin un acuerdo sobre la reforma de condominios. El Senado quería imponer un requisito de reinspección en todo el estado para los edificios más antiguos, pero no un requisito de mantener el dinero en reserva para pagar las reparaciones, por temor a que las personas con ingresos fijos no puedan pagar la factura.
El patrocinador republicano por Miami de la Cámara, el representante Danny Pérez, declaró que el cambio era inaceptable, advirtiendo que no ayudaría a evitar tragedias como la de Champlain Towers South. Él y la patrocinadora en el Senado, la senadora Jennifer Bradley, declararon que en ese momento no había nada que hacer.
“Después de ser testigo de la tragedia de Surfside, la prioridad fue aprobar una reforma significativa de condominios”, dijo Pérez el martes. “Siempre he estado dispuesto a discutirlo, pero nunca estuve dispuesto a aprobar una legislación que no resolviera el verdadero problema, que es asegurar que haya fondos de la asociación para arreglar los problemas identificados en las inspecciones”.
El acuerdo abordaría esa preocupación. Requeriría que las asociaciones de condominios realicen estudios de reserva cada década para asegurar que tienen los recursos para financiar las reparaciones estructurales necesarias. A partir de 2025, se les prohibiría renunciar al requisito de poner dinero en las reservas para hacer reparaciones estructurales, aunque podrían seguir renunciando a recaudar fondos de reserva para otras mejoras.
Hay cientos de edificios de condominios en el sur de la Florida y más en todo el estado que necesitarían aumentar la financiación rápidamente si se aprueba el proyecto de ley, dijo Roberto Blanch, abogado especializado en condominios de la firma Siegfried Rivera.
“Es muy probable que esto coloque sobre [las asociaciones de condominios] una pesada carga financiera”, dijo Blanch. No habrá ninguna reducción gradual para esta gente. ... Eso podría, en algunos edificios, convertirse en una píldora muy difícil de tragar”.
Hay tiempo para prepararse
Pizzo señaló que el requisito de reserva no entrará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2024.
“No queremos que ninguna industria, ningún individuo, ninguna familia o ninguna entidad piense que los estamos desplazando y que los estamos despreciando”, dijo Pizzo. “Hay muchas formas de transmitir valor. No se trata solo de sacar dinero del bolsillo. No hay que ser muy creativo ni muy rebuscado, y nadie debería preocuparse por ser desplazado”.
Pérez dijo que la provisión de reservas era una prioridad.
“La razón por la que me puse tan nervioso es que la mayoría de las asociaciones renuncian actualmente a sus reservas, lo que pueden hacer”, dijo. “Pero tuvimos que presionar a las asociaciones de condominios, y la única manera de hacerlo fue eliminando su capacidad de renunciar a las reservas”.
De cara al futuro, Bradley, republicana por Fleming Island, dijo que le gustaría considerar cambios adicionales a las leyes de condominio del estado, incluyendo la educación de los miembros de la junta “para que entiendan su relación fiduciaria y entiendan su papel en la gobernanza”.
El proyecto de ley exige estudios estructurales y financiación no solo para los tejados, suelos y cimientos de los edificios, sino que también especifica inspecciones de componentes cruciales como los muros de carga y la impermeabilización que, según los expertos, contribuyeron al colapso parcial de las Champlain Towers South.
David Haber, abogado de condominios de Miami, dijo que, antes del colapso en Surfside, los estudios de reserva de los condominios solían incluir cosas como los muebles de la piscina, los equipos de aire acondicionado y los componentes eléctricos, “pero los muros de carga no formaban parte de ellos y tampoco la impermeabilización”.
“Eso es, en mi opinión, una respuesta directa a lo que [los legisladores] vieron en Surfside”, dijo Haber.
Champlain Towers South contaba con algo más de $777,000 de reservas para pagar lo que los inspectores estimaron que costaría $16 millones. Las tensiones entre los miembros de la junta directiva del condominio condujeron a años de reparaciones diferidas, que los ingenieros han dicho al Miami Herald que probablemente contribuyeron al colapso.
Haber, que lleva mucho tiempo abogando por reformas de la ley estatal de condominios, dijo que exigir a los urbanizadores que financien las reservas y exponer a los miembros de la junta de condominios a la responsabilidad legal son también cambios significativos que repercutirán en toda la Florida.
“Hasta ahora, las juntas han actuado con lentitud sobre las inspecciones de 40 años”, dijo Haber. “[Los legisladores están] dejando claro que, más vale que hagan estas inspecciones obligatorias, o habrá consecuencias”.
Requisitos de inspección en todo el estado
El proyecto de ley también requeriría que los condominios sean recertificados después de 30 años si son de tres pisos o más, o tienen 25 años y están a 3 millas de la costa o menos. A partir de entonces, tendrían que volver a certificarse cada 10 años.
El requisito de inspección en todo el estado es necesario para garantizar que “los edificios son estructuralmente sólidos y no suponen una amenaza para la salud, la seguridad o el bienestar públicos”, dice el proyecto de ley.
En la Florida se estima que hay dos millones de personas que viven en más de 912,000 unidades de condominio que tienen 30 años o más. De los 1.5 millones de unidades de condominios en la Florida, otras 131,773 tienen entre 20 y 30 años, y más de 105,000 tienen más de 50 años.
Pero según la ley actual, solo los condados Miami-Dade y Broward y algunas ciudades individuales exigen inspecciones periódicas de los condominios para comprobar su integridad estructural. La legislación propuesta cambiaría esta situación.
Las inspecciones tendrían dos fases. Si una inspección visual realizada por un arquitecto o ingeniero autorizado para ejercer en la Florida no revela signos de deterioro estructural sustancial, no es necesario tomar más medidas hasta la siguiente inspección obligatoria. Si se detecta un deterioro estructural, se requiere una segunda fase de pruebas para determinar si el edificio es estructuralmente sólido.
“Aunque nunca podremos reemplazar las 98 vidas que perdimos en el colapso de las Champlain Towers South, podemos honrar su memoria con fuertes reformas que protegerán mejor a los propietarios de condominios y a los residentes en el futuro”, dijo el presidente del Senado, Wilton Simpson, en un comunicado.
La oficina de DeSantis dijo que la propuesta legislativa es un “paso bienvenido para asegurar que tal tragedia, como la que la comunidad de Surfside experimentó el año pasado, no vuelva a suceder”.
“Como el gobernador mencionó, hay investigaciones federales y locales en curso sobre los detalles finos del desastre de Champlain Towers South. Cuando esas investigaciones estén completas, revisaremos sus hallazgos y consideraremos cuidadosamente cualquier recomendación para nuevas reformas basadas en esos hallazgos”, dijo la secretaria de prensa de DeSantis, Christina Pushaw, en un comunicado. “La seguridad de los floridanos es una prioridad importante para el gobernador”.