La urbanizadora Avra Jain encuentra oro en donde otros no pueden. Salvar la historia de Miami es lo suyo

Avra Jain estudió ingeniería industrial, se formó como agente de bolsa en Wall Street y se lanzó a lo que sería una inusual carrera de 25 años como urbanizadora, casi como una actividad secundaria: reunió dinero de amigos y colegas para convertir un antiguo edificio industrial del vecindario de TriBeCa de Manhattan en lofts residenciales.

Cuando aún no había cumplido los 40 años, se instaló en Miami Beach con el dinero que había ganado hacia finales de 1999. Pensó que podría disfrutar del sol y un poco de calma, tal vez incursionar en el sector inmobiliario. Pero, cuando empezó a explorar su nueva ciudad más allá de los brillantes confines de la playa, se dio cuenta.

Al igual que SoHo o TriBeCa, los vecindarios más antiguos de Miami estaban llenos de tesoros arquitectónicos e históricos olvidados, que podrían tener un gran potencial de revitalización en las manos adecuadas. Y la competencia por ellos en Miami, a diferencia de en Nueva York, era prácticamente nula, por lo que los precios eran bajos.

Con unos amigos inversionistas compró en $18 millones varios edificios casi abandonados y solares yermos alrededor del futuro emplazamiento de Arsht Center for the Performing Arts. Los edificios y los terrenos, en los que planeaban construir un rascacielos, fueron finalmente expropiados por $78 millones por el Departamento de Transporte de la Florida (DOT) para la sustitución de Interestatal 395, un proyecto que ahora está en construcción.

Pero primero, Jain convirtió un antiguo almacén en estudios para artistas, mientras que una antigua casa de empeños adyacente, que pintó de amarillo, se convirtió en Pawn Shop, un club de música que durante unos años fue un faro luminoso para la vida nocturna joven y moderna en un terreno que, por lo demás, era sombrío, y que ayudó a cambiar gradualmente la imagen del centro de la ciudad, que pasó de ser vagamente amenazante a ser audazmente atractiva.

Dos décadas después, vuelve a hacerlo, esta vez en el improbable entorno del este de Hialeah. En lo que podría ser su empresa más ambiciosa, Jain, en colaboración con un grupo de socios, adquirió una antigua fábrica de colchones de seis acres en una antigua zona industrial. Ahora lo están convirtiendo poco a poco en el distrito artístico y de entretenimiento más reciente y quizás más insólito de Miami.

Llamado como Factory Town, es un conjunto de almacenes y edificios industriales tan extenso que la propiedad tiene sus propias calles interiores. Pero, en lugar de derribar y empezar de nuevo, Jain se ha caracterizado por mantener la mayor parte en su crudo esplendor industrial, quitando los tejados de las estructuras en ruinas que no pudieron salvarse y dejando solo las paredes en pie, para crear un lugar al aire libre para bandas y raves de DJ y mucho más.

Tiene planes de añadir estudios para artistas, una destilería, bares, un espacio económico para la creación de empresas de alimentos y, finalmente, un hotel. Y ha trasplantado al lugar unas cuantas docenas de árboles maduros, entre ellos una enorme ceiba, para crear un jardín ecológico en medio de la jungla de cemento del este de Hialeah.

Para Jain, Factory Town es la culminación de dos décadas de lecciones aprendidas en buenos y malos negocios. Jain, quien habla en ráfagas y apenas agota una idea antes de lanzarse a otra, dijo que todo se reduce a una cosa: aprendió a reconocer y aprovechar el valor donde otros solo ven basura.

“En Nueva York y en mis viajes, vi cómo los vecindarios cambiaban. En Nueva York todo era reutilización adaptativa. Vi cómo la conservación impulsa la recuperación económica”, dijo. “Si haces algo realmente grande, la gente vendrá a ti”.

El afán de Jain por explorar lo no convencional y poner a prueba las ideas puede provenir de un entorno familiar que fomentaba el pensamiento independiente y los logros. Es hija de inmigrantes indios, ambos académicos con doctorados. Su padre, Ravinder, es una autoridad en ingeniería medioambiental y autor de numerosos libros de texto y manuales. Su madre, Barbara, es doctora en Educación.

Muy competitiva, Jain fue jugadora de tenis en la Universidad de Purdue (PU), con una beca deportiva. Ella y su hermana gemela, Anna Bakst, siguieron caminos distintos pero extrañamente congruentes.

Al igual que Jain, Bakst se especializó en ingeniería industrial en Purdue, con una beca de tenis, pero se pasó a la industria de la moda después de obtener un MBA, convirtiéndose en una alta ejecutiva deDonna Karan, Michael Kors y Kate Spade. Hoy es presidenta ejecutiva de la empresa biotecnológica Modern Meadow y dirige su propia marca de moda, we-ar4, especializada en la reutilización de tejidos y prendas de vestir sobrantes. Bakst también es socia de Factory Town.

Encontrar valor en las propiedades en mal estado

Durante años, después de la venta forzosa al Departamento de Transporte de la Florida, Jain trabajó, sobre todo bajo el radar, con socios como Paul Murphy y Joe Del Vecchio, adquiriendo edificios comerciales obsoletos en vecindarios que aún no eran prometedores pero que pronto lo serían, donde la propiedad era barata y la ventaja grande. Muchos se vendieron con grandes beneficios después de su renovación y adaptación para nuevos usos, en vecindarios como Wynwood y el resurgido Miami Design District, en donde Jain fue uno de los primeros de una nueva ola de inversionistas.

En Little River, el nombre histórico de un rincón en el Pequeño Haití, que se está aburguesando gradualmente, Jain fue una de las primeras en reunir una cartera de propiedades comerciales, trabajando con su socio Matthew Vander Werff para convertirlas en cafés, tiendas y oficinas para empresas creativas.

Del Vecchio, quien se ha asociado con Jain en numerosos proyectos comerciales desde 2011 y comparte oficina con ella, dijo que lo que la distingue de muchos otros urbanizadores es una aguda mente matemática unida a un estudio obsesivo del mercado. Eso significa que cuando encuentra una propiedad que quiere, puede evaluar su valor y actuar rápidamente, a menudo haciendo ofertas en el acto sin necesidad de una hoja de cálculo.

Por eso, cuando Jain presume, como hace a menudo, de que hace muchas de sus operaciones basándose en la sensación y no en un análisis en una hoja de cálculo, es cierto, dijo Del Vecchio.

“Esa rapidez le ha permitido llegar a acuerdos y también la ha envalentonado. Es audaz cuando hace su oferta”, dijo Del Vecchio, quien se especializa en la rehabilitación de edificios para oficinas. “Va a las open house para entender el valor, para entender por qué se venden las cosas, y lo hace constantemente. Así, cuando llega el momento de hacer una oferta, ya ha hecho todo el trabajo preparatorio y sacar las cuentas en la cabeza”.

Y, para cerrar el trato, a menudo no hace falta más que un apretón de manos, porque es abierta y transparente, dice.

“Hacemos las cosas sin papeleo. Es increíblemente fiable”, dijo. “Hemos hecho tratos con un apretón de manos y nada más”.

La caída inmobiliaria de 2008 es una lección de humildad

Pero Jain ha pasado por momentos difíciles. Sus socios en Little River la compraron después de un desacuerdo que acabó en los tribunales antes de llegar a un acuerdo. La crisis inmobiliaria de 2008 afectó mucho su carrera. Ella y sus socios perdieron varias inversiones en edificios de condominios en 10 Museum Park Tower, en el downtown de Miami, por ejecución hipotecaria, y tuvieron que vender otras.

Jain también perdió un puñado de edificios de condominios en un proyecto de Doral que desarrolló con un socio y que ha dado lugar a prolongados enredos legales aún no resueltos del todo. Perdió una demanda presentada contra ella por el socio del proyecto del edificio de condominios, y tuvo que pagar una sentencia de $10 millones. Luego demandó a su propio bufete de abogados, alegando negligencia, perdió y fue condenada a pagar $1.5 millones en honorarios legales. Aunque señaló que no puede hacer comentarios sobre el caso, dijo que el asunto de los honorarios legales está en mediación y espera que concluya pronto.

Pero dijo que podía permitirse pagar la sentencia y que las disputas legales no han afectado sus relaciones con los socios actuales y de toda la vida, ni su capacidad de pedir préstamos para financiar nuevos proyectos.

“Me gusta pensar que he dejado todo atrás”, dijo. “Incluso con la demanda, he sido muy transparente con mis socios, y ellos me apoyaron”.

Después de su gran debacle en la recesión, Jain decidió que tenía que reconstruirse, dejar huella y abordar empresas en las que ella es indiscutiblemente la jefa.

“No se me puede dirigir”, dijo. “No soy una empleada”.

En 2012, Jain puso su mirada en el distrito histórico de Miami Modern, un tramo decadente de 20 cuadras en Biscayne Boulevard con una amplia gama de arquitectura distintiva del siglo XX, que no había logrado atraer la reinversión en parte debido a un tráfico callejero de drogas y prostitución menguante pero aún evidente. Además, dadas las limitaciones de los lotes pequeños y las restricciones que dificultaban la ampliación de los edificios históricos, las renovaciones no eran viables con la financiación convencional.

Jain compró el inmueble más emblemático del distrito, Vagabond Motel de 1953, lleno de jazz y neón, que estaba abandonado luego de un intento fallido de restauración. Como ningún banco quería prestar dinero para la renovación, volvió a reunir su propio dinero con préstamos de amigos y familiares.

Entonces llegó su innovación. Jain y sus abogados de Greenberg Traurig idearon una forma de aprovechar una ley municipal que no se usa y que permite a los propietarios de inmuebles históricos recaudar dinero para renovaciones vendiendo los “derechos aéreos”, es decir, la capacidad de construcción permitida por la zonificación existente que esos propietarios no pueden usar. Los urbanizadores de distritos de alta densidad de la ciudad, como Edgewater y Brickell, compraron los derechos para añadirle una altura “extra” a sus proyectos.

Del Vecchio, socio del proyecto, calificó el impulso de los derechos aéreos de Jain como “una jugada brillante”.

La exitosa reapertura en 2016 de Vagabond, transformado en un hotel boutique de resonancia histórica y con aspecto de complejo turístico, puso a Jain en el punto de mira de la opinión pública para siempre. Su Vagabond Group—un equipo de cinco mujeres que incluye a dos arquitectas licenciadas— abordó entonces la restauración y renovación de otros seis moteles MiMo en Boulevard, consolidando el resurgimiento del distrito, incluso cuando ampliaron su cartera al histórico Miami River Inn de La Pequeña Habana, a la conversión de un almacén de Midtown Miami y, ahora, a Hialeah.

Lo que Jain le ha demostrado a los demás, dijo Christine Rupp, directora ejecutiva dle Dade Heritage Trust, es que la conservación histórica puede dar resultados, aunque se necesita paciencia y perseverancia, así como un fuerte apoyo por parte de los socios.

“Le apasiona este tema. Para ella no es un negocio inmobiliario más”, dijo Rupp, de cuya junta directiva forma parte Jain. “Ve que es beneficioso para la comunidad devolverle la vida a estos edificios de una forma nueva. Se puede hacer, y se puede hacer bien, y tiene sentido desde el punto de vista financiero”.

“Tiene un gran equipo de personas a su alrededor. Le ayudan a hablar y a actuar. No es fácil”.

Un homenaje al pasado

Mientras tanto, Jain ha seguido comprando y renovando propiedades con otros socios, a veces grandes jugadores como David Martin de Terra, para obtener grandes ganancias. Ella renovó un sitio vacante en Liberty City que ella, Martin y Del Vecchio compraron por $3.8 millones en 2018, con planes para el desarrollo de un almacén, y lo vendió por $7.5 millones el año pasado, por ejemplo. En Wynwood, compró un complejo de departamentos de 47 unidades en 2013 por $3.5 millones, y se lo vendió dos años después al empresario Moishe Mana por casi $10 millones.

A veces tiene que vender, cuando los objetivos o enfoques de sus socios difieren de los suyos o cuando les hacen ofertas que no pueden resistir, dijo Jain.

Pero eso no hace más que confirmar su conclusión de que su enfoque de pequeño alcance y el gran desarrollo son incompatibles. Jain afirma que lo mejor para ella es hacer las cosas a su manera y centrarse en conservar los edificios con patrimonio y las historias que hay detrás de ellos. Para algunos de sus proyectos más significativos, Jain y su equipo elaboran detalladas historias ilustradas que rinden homenaje al pasado y lo relacionan con el presente.

“Los grandes urbanizadores, al final, no tienen paciencia para ser geniales. Están demasiado ocupados construyendo grandes proyectos”, dice. “Yo he hecho proyectos pequeños, porque no podía permitirme grandes proyectos. No siempre es el mejor uso, pero es reflexivo y tiene un impacto”.

“No se trata de salvar todo. Se trata de salvar las cosas correctas y preservar el contexto, porque, si perdemos el contexto, perdemos el patrimonio”.