Mercado de la vivienda en Miami-Dade terminó 2021 en un nivel récord. ¿Qué sigue impulsando esta tendencia?
Los precios de la vivienda en Miami-Dade volvieron a alcanzar un récord histórico en diciembre, en gran parte debido al flujo constante de compradores de fuera del estado, cerrando un año en que el mercado mostró tendencias contradictorias: una demanda y un crecimiento constantes, pero menor asequibilidad para amplios grupos de la población activa de la zona.
Los precios de las viviendas unifamiliares alcanzaron un máximo en diciembre, lo que ejemplifica la migración de compradores que se trasladan al sur de la Florida desde todo el país durante la pandemia del coronavirus.
En Miami-Dade, el promedio del precio de venta de las casas subió 15% a $525,000 en diciembre, en comparación con $454,900 de diciembre de 2020, según datos publicados la semana pasada por la Miami Association of Realtors. Los precios de las casas en Broward aumentaron un poco más de 16%, a $500,000 en comparación con $430,000 del año pasado.
El precio promedio de venta del mes pasado es el más alto jamás registrado en Miami-Dade, desde que la asociación comenzó a dar seguimiento al mercado en 1993. Superó las marcas máximas anteriores en abril y julio, cuando los precios promedio alcanzaron $515,000.
Hay que culpar de la escasa oferta y la alta demanda a los compradores a precios elevados, dicen los expertos. Miami-Dade tiene dos meses de existencia de casas a la venta y poco más de tres meses en el caso de los condominios, una existencia extremadamente menor. Broward tiene alrededor de un mes en el caso de las casas y casi dos meses de condominios. Una oferta de seis a nueve meses se considera un mercado equilibrado.
“El sur de la Florida es muy competitivo y sus bienes raíces son populares”, dijo Cordelia Anderson, fundadora de la firma de corretaje I Heart Real Estate LLC con sede en Miami. “Apenas hay tiempo para mostrar las viviendas a la venta”.
Dada la escasa oferta, más compradores pagaron en efectivo en 2021 para conseguir la casa de sus sueños en las áreas metropolitanas de Miami y Fort Lauderdale. En Miami-Dade, hubo 1,387 ofertas de casas que se cerraron con dinero en efectivo el mes pasado, por encima de 963 en diciembre de 2020. Broward tuvo 1,284 ofertas en efectivo, frente a 1,044.
El alza de precios y las compras en efectivo fueron indicios reveladores el año pasado de los recién llegados que siguen a las expansiones de sus empresas y los inversionistas que compran en un mercado de vivienda popular y obligan a muchas personas de clase media a seguir alquilando. Las empresas siguen ampliándose, apostando por los ahorros fiscales de la Florida combinados con la federal Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017.
Al evaluar el competitivo mercado de la vivienda en el área de Miami, el corredor y presidente de Miami Way Realty, George Jalil, considera que es consecuencia de tener una ciudad próspera. Las escuelas de calidad, el desarrollo empresarial y los bajos impuestos de los últimos cinco años han hecho que la calidad de vida en ciudades como Miami sea atractiva, aunque inasequible para muchas personas.
De hecho, Miami sigue sufriendo una crisis de asequibilidad de la vivienda, a pesar de los esfuerzos de la ciudad y el condado por ofrecer más viviendas asequibles y para la fuerza laboral. Con un salario promedio anual en Miami-Dade de $38,688, Ned Murray, profesor de Economía de la Universidad Internacional de la Florida, calificó la zona de “totalmente inasequible”.
Con ese salario, Murray, director adjunto Centro Metripolitano Jorge M. Pérez para la investigación económica y de vivienda, dijo que 92% de los núcleos familiares en Miami-Dade no pueden permitirse tener una propiedad. No espera que ese porcentaje disminuya en los próximos 12 meses.
Los condominios siguen siendo la opción más asequible para los compradores, a pesar del aumento de dos dígitos en los precios, similares a los de las casas. En diciembre, los precios subieron 29% en Miami-Dade, a $355,000, frente a $274,500 de hace un año, y 18% en Broward, a $236,000, frente a $200,000. La actividad en los rascacielos desafió los pronósticos a la baja tras el colapso de las Champlain Towers South en Surfside.
Las visitas y ventas de edificios de condominios se detuvieron para muchos agentes inmobiliarios en los días posteriores al colapso de junio de 2021. Pero meses más tarde se reanudó el interés por comprar condominios, lo que indica una determinación de entrar en el mercado y una respuesta positiva a los esfuerzos del condado por comprobar la integridad estructural de los edificios de cinco pisos o más con al menos 40 años de antigüedad.
“La mayoría de la gente, cuando piensa en comprar una propiedad, piensa en una casa unifamiliar”, dijo Ken H. Johnson, economista de la Universidad Florida Atlantic, en relación con la oferta de viviendas, “pero en las zonas con mayor densidad y en las propiedades que son más compactas, se verán más condominios” a la venta.
Las viviendas de lujo con un precio de $1 millón o más también estuvieron en el punto de mira en 2021, experimentando una demanda similar a la de las viviendas con un precio inferior a ese nivel. En Miami-Dade, las transacciones de viviendas de más de un millón de dólares aumentaron 19% el año pasado en el caso de las viviendas unifamiliares, a 262 acuerdos, y en 100% para los condominios, a 264 acuerdos. En el mercado de viviendas de lujo de Broward, los cierres aumentaron 31% para las casas, a 168 ventas el mes pasado, en comparación con diciembre de 2020 y 12% para los condominios, a 46 ventas.
El atractivo de la vida de lujo en el sur de la Florida fue tan grande en 2021 que en diciembre un financiero de Chicago pagó la cantidad más alta de la historia por una vivienda unifamiliar en Miami-Dade. El fundador y presidente ejecutivo del fondo de cobertura Citadel, Ken Griffin, compró una casa en Star Island por $75 millones.
El número de ventas de lujo este año superará al de 2021, dijo Danny Hertzberg, asociado de ventas de The Jills Zeder Group. En la transición de 2020 a 2021, notó que muchas familias que se mudaban a la zona de Miami eran principalmente del noreste. Sin embargo, a partir de este año, dijo que más compradores potenciales están llamando desde California que estados como Nueva York.
Los vendedores de propiedades lujo también verán más compradores internacionales en los próximos meses con el levantamiento de las restricciones de viaje relacionadas con la pandemia a finales de 2021, dijo Hertzberg.
Los posibles compradores de viviendas pueden esperar que este año continúen las tendencias al alza en los precios y la disponibilidad mínima. Todo el mercado de vivienda en Miami-Dade, dijo Jalil de Miami Way Realty, sencillamente se popularizará más en 2022.
“Los precios”, dijo, “seguirán aumentando como hasta ahora”.
Anderson de I Heart Real Estate dijo: “No es como en los años 80, cuando un cliente visitaba una vivienda a la venta se iba a casa y lo pensaba”.
“Si ahora uno regresa en un par de horas, ya la vendieron”, dijo. “He tenido listados en los que un vendedor tiene un open house y antes del evento ya tienen gente haciendo ofertas”.
Esta historia fue publicada originalmente el 24 de enero de 2022, 3:14 p. m..