Propuesta perjudicaría la vivienda económica y conservación del patrimonio histórico, según los críticos
Alguien en el gobierno de Miami quiere eliminar una medida clave de estacionamiento que ha fomentado el desarrollo de viviendas de bajo costo y la restauración de edificios antiguos e históricos, pero quién y por qué está rodeado de misterio.
Al igual que docenas de ciudades y estados del país que se enfrentan a una creciente congestión de tráfico y a la escasez crítica de viviendas económicas, Miami lleva varios años permitiendo a los urbanizadores, que construyen en el downtown o en otras zonas colindantes con las líneas de tren y autobús, reducir la cantidad de estacionamientos costosos que están obligados a proporcionar o incluso renunciar a ellos por completo.
Sus partidarios y los funcionarios municipales afirman que esta política ha sido un éxito. Aceptada por urbanizadores grandes y pequeños, ha ayudado a reducir el costo de nuevos edificios de condominios y apartamentos, así como también ha contribuido a la revitalización del downtown de Miami, a la vez que ha impulsado el uso del transporte público, dicen sus partidarios. También ha estimulado el desarrollo de departamentos asequibles a pequeña escala, por ejemplo en lotes estrechos de La Pequeña Habana y otros vecindarios de bajos ingresos, que han estado vacíos durante años porque no podían acoplar el estacionamiento requerido.
Pero ahora una misteriosa propuesta por parte de la administración de la ciudad desharía gran parte de eso, modificando drásticamente las normas de estacionamiento de Miami, sin dar alguna explicación o justificación de los cambios.
Nadie en el Ayuntamiento lo admite: ni el administrador municipal Art Noriega, cuya oficina encargó la propuesta, ni la oficina del abogado municipal, que la redactó, y tampoco el Departamento de Planificación, cuyo jefe de diseño urbano presentó la propuesta redactada a la Junta de Planificación y Zonificación de la ciudad el miércoles por la noche, pero se negó a proporcionar un análisis o la justificación de una medida que parece socavar años de política departamental.
Las modificaciones propuestas también contradicen directamente las conclusiones y recomendaciones de un grupo de trabajo designado por la ciudad, el cual se reunió durante seis meses y elaboró un informe de 160 páginas sobre las actualizaciones y mejoras del código de zonificación de la ciudad, conocido como Miami 21. El informe, que, entre otras muchas recomendaciones, exhorta a la ciudad a flexibilizar aún más sus requisitos de estacionamiento, está inmovilizado en el Ayuntamiento.
La Junta de Planificación votó 9 a 2 para recomendar que la Comisión municipal rehaga los cambios propuestos. Los dos votos negativos fueron de los miembros de la Junta designados por el comisionado Joe Carollo. La medida ahora puede ser retomada por la Comisión, que tomaría una decisión final al respecto.
Audiencia extraña
El miércoles por la noche, los miembros de la Junta de Planificación, desconcertados, calificaron los cambios propuestos de “basura” y “raros”. Señalaron que las exenciones de estacionamiento en vigor han generado poca oposición y que los cambios no parecen beneficiar a nadie, al tiempo que interrogaron insistentemente a los funcionarios municipales sobre quién pidió las modificaciones y por qué. No obtuvieron respuestas.
El director de Diseño Urbano, David Snow, quien reconoció que su departamento no había estudiado las enmiendas, parecía tan incómodo que los miembros de la Junta comentaron al respecto.
“Está claro que el personal no quiere tocar el tema”, dijo Adam Gersten, miembro de la Junta. “Esto va en contra de todo lo que han intentado aprobar desde que estoy en esta Junta. Esto va en contra de lo que todo el país reconoce como prácticas recomendadas. El hecho que estemos perdiendo el tiempo hablando de esto es vergonzoso”.
El miembro de la junta Arthur Porosoff presionó a Snow para que dijera quién había pedido la propuesta.
“Nadie está asumiendo la responsabilidad de presentar este tema”, dijo Porosoff. “¿Es un fantasma?”
Snow respondió que el abogado de la ciudad escribió la propuesta.
“Estamos presentando el tema”, dijo Snow. “Ese es realmente su alcance en este momento”.
El asistente del abogado de la ciudad que asesora a la Junta, George Wysong, dijo que “fue algo que se nos encargó” por el administrador de la ciudad, pero no quiso decir más. Noriega no respondió a las preguntas enviadas por correo electrónico por el Herald ni el miércoles ni el jueves.
La propuesta también provocó una rara unanimidad respecto a la oposición de una docena de abogados de uso de la tierra, urbanizadores, defensores de la vivienda económica, arquitectos y constructores presentes en la audiencia, incluidos los representantes de los Contratistas Generales Asociados del Sur de la Florida y la Asociación de Constructores del Sur de la Florida.
Dos comisionados dijeron el jueves que no sabían nada en lo referente a la propuesta.
En una entrevista, Carollo dijo que no estaba al tanto de la propuesta o de la votación del miércoles por la noche, pero sugirió vagamente que ya había discutido la cuestión con los administradores.
“¿Ya hablé con la administración sobre esto? Estoy seguro que sí”, dijo al Miami Herald. “¿Cuándo? No podría decírselo. No llevo la cuenta de eso”.
Carollo ofreció un apoyo total a los cambios, diciendo que considera las reducciones de estacionamiento beneficiosas solo para los urbanizadores que quieren maximizar los beneficios. Dijo que las urbanizaciones que han usado esta oportunidad de reducción no son “verdaderas viviendas económicas” y añadió que la historia sería diferente si la región tuviera un mejor transporte público.
“No tenemos nada parecido a lo que tienen en otras grandes ciudades en términos de transporte público”, dijo Carollo. “La gente en Miami va a usar sus vehículos”.
El comisionado Manolo Reyes, quien ha criticado las reducciones de estacionamiento en el pasado, dijo el jueves que no ha visto la propuesta. Si bien puede haber espacio para las excepciones, dijo, la ciudad debe evitar que las calles del vecindario se llenen de autos estacionados.
“Siempre he sido de la opinión de que los promotores deben construir suficientes estacionamientos como para que no haya demasiados vehículos en el vecindario y destruyan la calidad de vida de la gente”, dijo.
‘Lo único que habrá son lotes vacíos’
Pero los críticos dijeron que las enmiendas propuestas prácticamente eliminarían el desarrollo de viviendas económicas en lotes diminutos en La Pequeña Habana y otros vecindarios de clase trabajadora, que solo son posibles porque Miami 21 permite ahora que los nuevos edificios de menos de 10,000 pies cuadrados se construyan sin estacionamiento. Muchas de las familias de bajos ingresos que ocupan esos estacionamientos no tienen coche porque no pueden permitírselo, dijeron.
Las enmiendas eliminarían esa exención de estacionamiento, que solo está disponible a lo largo de ciertos “corredores de tránsito” designados en toda la ciudad, especialmente en lugares con alta frecuencia de autobuses o trenes, como Flagler Street. El alcalde Francis Suárez, cuando era comisionado municipal, fue uno de los principales patrocinadores y partidarios de la medida.
“Esta medida fue la clave fundamental para permitir el desarrollo de esos lotes, para proporcionar viviendas de ingresos medios y bajos en vecindarios en donde la gente realmente quiere vivir, pagando alquileres que realmente pueden pagar”, dijo el corredor de bienes raíces Carlos Fausto Miranda. “He visto cómo se desarrollan decenas de estas propiedades gracias a esto, en una ciudad que sabemos que está vorazmente hambrienta de este tipo de viviendas”.
La urbanizadora Natalie Durán dijo a la Junta que ha construido 10 edificios pequeños de apartamentos asequibles sin subvenciones del gobierno, gracias al alivio de los estacionamientos de 10,000 pies cuadrados, que de otro modo no habría sido financieramente viable. Sin la posibilidad de renunciar al estacionamiento, muchos lotes residenciales de la ciudad son tan pequeños que ni siquiera tienen lugar para los espacios requeridos para los autos y tampoco suficientes apartamentos como para que el proyecto sea financieramente rentable, dijo.
“Por favor, reconsidere esto porque no tiene ningún sentido”, instó Durán. “Lo único que tendrán serán lotes vacíos”.
Los expertos en vivienda afirman que el precio de construir un garaje de estacionamiento puede rondar los $60,000 por espacio, un costo que repercute en los compradores e inquilinos de los edificios de condominios,un factor importante que eleva el costo de la vivienda. Los expertos afirman que un mayor número de estacionamientos también aumenta la conducción y la congestión. Los críticos y los planificadores de la ciudad también dijeron que los requisitos mínimos de estacionamiento de la ciudad han conducido a lo largo de los años a la construcción de un número significativo de garajes que están infrautilizados, con decenas de lugares vacíos la mayor parte del tiempo, especialmente en el downtown de Miami y Brickell.
Grandes urbanizadores, como Related Group, han aprovechado otras exenciones de estacionamiento de Miami 21, como que se permite a los planificadores municipales aprobar nuevos proyectos de construcción cerca de las estaciones Metrorail y Metromover, que reducen a la mitad la cantidad de estacionamiento necesario. Algunos de los nuevos edificios residenciales del downtown de no disponen de estacionamiento, pero ofrecen a los habitantes que tienen auto espacios alquilados en garajes públicos cercanos o privados que están infrautilizados. Los urbanizadores afirman que hay un mercado de compradores e inquilinos que no tienen auto y dependen del transporte público o de servicios de transporte compartido como Uber.
Las modificaciones propuestas en Miami 21 eliminarían por completo la reducción del 50% del estacionamiento. Los urbanizadores podrían seguir buscando reducciones del 30%, pero estas tendrían que ser aprobadas por la comisión de la ciudad en audiencias públicas en lugar de por la vía administrativa. Snow dijo que una comprobación rápida encontró entre 45 y 75 proyectos que han sido aprobados para las reducciones de estacionamiento desde 2018.
Los críticos dijeron que requerir que las pausas de estacionamiento sean aprobadas por la comisión ralentizaría significativamente las aprobaciones, aumentaría los costos, presionaría los recursos administrativos e incluiría a la política en la ecuación, probablemente desalentando a muchos desarrolladores de solicitar sus servicios.
“Eso significa que todo en Brickell y el downtown de Miami estará ante esta Junta y la Comisión”, dijo Melissa Tápanes Llahues, prominente abogada de uso de la tierra de Miami, en la audiencia del martes. “Cambiarlo solo beneficiará a los abogados especializados en el uso de la tierra y es realmente innecesario. Miami no tiene los recursos necesarios. Les pido que determinen por qué se propone esto”.
Tápanes Llahues, quien presidió el grupo de trabajo Miami 21 de la ciudad, también dijo que los cambios propuestos dificultarían a los propietarios de edificios antiguos o históricos que no pueden acomodar un estacionamiento in situ ampliado —o a veces ningún estacionamiento— para su rehabilitación y ampliación para nuevos usos.
Sugirió que eso podría perjudicar los planes de promotores como su cliente Moishe Mana, el mayor propietario individual a lo largo de la histórica Flagler Street del downtown, quien está rehabilitando y desarrollando varias manzanas para convertirlas en un distrito tecnológico y de innovación. Las propiedades tienen derecho a exenciones de aparcamiento por su proximidad a las estaciones Metrorail y Metromover.
“Estamos planificando un vecindario entero”, dijo Tápanes Llahues, y calificó de “exitosas” las actuales normas de estacionamiento propuestas por Miami 21.
Sin las exenciones previstas en las normas actuales de Miami 21, el simple hecho de añadir un baño o una rampa de acceso para discapacitados desencadenaría requisitos para añadir estacionamiento que muchas propiedades antiguas o históricas no pueden cumplir, dicen los abogados y los planificadores.
Solo un miembro de la junta, Alex Domínguez, designado por Carollo, se pronunció a favor de descartar las exenciones de estacionamiento de Miami 21. Argumentó que los promotores construirán los estacionamientos requeridos si tienen que hacerlo, y sostuvo que la ciudad tiene una escasez de lugares para estacionarse.
Domínguez, que se enzarzó brevemente en un altercado verbal con su colega Gersten, dijo que ve “cero beneficios” en permitir menos estacionamiento.
Después de que la junta votara en contra de los cambios propuestos, un miembro hizo una inusual petición al público. Héctor Luis Silva Jr. instó a los críticos de la medida a que asistieran al Ayuntamiento, así y cuando se trate de la aprobación de la comisión. Dio a entender que se presentó a la junta de planificación, como las reglas de la ciudad requieren, solo para llegar a la Comisión para su aprobación final.
“No tenemos ni idea de la motivación que hay detrás de esto”, dijo Silva. “Preséntense con más fuerza. Traigan a sus amigos. El personal de la ciudad ni siquiera puede defenderlo. Se [hizo] con el propósito de acabar en la comisión de la ciudad, para que puedan hacer lo que sea”.