Norma de Miami-Dade podría acelerar conversión de tierras de cultivo en viviendas
Unas cinco manzanas separan la casa adosada de cuatro dormitorios de Ángel García en West Kendall de las tierras de cultivo, lo que lo ubica en el límite oeste de los suburbios de Miami-Dade. ¿Pero por cuánto tiempo?
Un cambio propuesto en la forma en que el condado mide la demanda de vivienda a largo plazo podría despejar el camino para cientos de casas en las fincas cercanas que dan a la SW 167 Avenue.
Eso significaría una nueva oferta de lotes para un condado con una cartera cada vez más reducida de nuevas casas unifamiliares, pero una pérdida para los ecologistas que piden al condado mantener el amortiguador agrícola entre los Everglades y la urbanización a gran escala.
También está García, que teme la idea de que más personas de los suburbios se muden al oeste de su vivienda.
‘El atasco de Kendall Drive’
“Si no sales a las cinco de la mañana, básicamente quedas atascado en Kendall Drive durante 45 minutos o una hora”, dijo García, de 59 años, agente hipotecario y administrador de propiedades que vive en la zona desde hace más de 25 años. “Si hay más construcción, habrá más problemas”.
El jueves, los comisionados del condado planean votar sobre una norma que podría decidir si la construcción puede expandirse hacia el oeste de los suburbios en las tierras agrícolas controladas por los urbanizadores a través de Miami-Dade.
La resolución del presidente de la comisión, José “Pepe” Díaz, cambiaría la política del condado sobre cuándo ampliar el Límite de Desarrollo Urbano (UDB), la línea que divide las tierras de cultivo de los complejos comerciales y las subdivisiones residenciales como la casa de García en la urbanización Lago Mar.
Las normas actuales permiten que el UDB permanezca en su lugar mientras haya suficiente terreno dentro de la zona urbana para construir nuevas viviendas para satisfacer 10 años de crecimiento y demanda prevista.
¿Cuándo se queda Miami-Dade sin nuevas viviendas?
Las previsiones del condado indican que hay suficiente terrenos para construir más de 20 años de nuevas viviendas en Miami-Dade, con unas 260,000 unidades residenciales previstas. Alrededor del 90% serían edificios de apartamentos y condominios de mediana y gran altura, según un análisis del condado para 2021.
El cambio de política de Díaz alteraría la fórmula de crecimiento del condado para segregar el suelo residencial “multifamiliar” (la categoría que abarca los apartamentos y los condominios) y el suelo residencial “unifamiliar” (la categoría que abarca las casas y las adosadas).
El artículo también establecería el objetivo de tener suficiente terreno reservado para proyectos unifamiliares para satisfacer al menos 10 años de demanda, un punto de referencia que los planificadores del condado dicen que Miami-Dade no puede acercarse a satisfacer con la propiedad dentro del UDB.
Eso significaría una luz verde para los urbanizadores que ya han propuesto nuevas subdivisiones fuera de Kendall y más allá, en tierras de cultivo que podrían convertirse en casas si los comisionados de Miami-Dade acuerdan ampliar la zona de urbanización para incluir sus propiedades.
Alcaldesa: El plan significa el fin de la agricultura en Dade
“Si se adopta, un mandato unifamiliar de 10 años prácticamente garantizaría el agotamiento de todas las tierras agrícolas dentro de 40o 50 años”, escribió la alcaldesa Daniella Levine Cava en un memorando a los comisionados esta semana. “Esta disposición llevaría rápidamente al ‘punto de inflexión’ después del cual la agricultura no podría sostenerse como parte vital de nuestra economía del condado...”
La legislación de Díaz en la agenda de la reunión de las 3 p.m. de la Comisión de Infraestructura, Operaciones e Innovación representa el enfrentamiento más reciente sobre el crecimiento responsable en Miami-Dade y el papel que debe desempeñar el UDB en la preservación de los límites suburbanos.
En septiembre, los comisionados enviaron al estado una solicitud para ampliar el UDB cerca de Homestead para un parque industrial de 9 millones de pies cuadrados que se construiría en tierras de cultivo. Se espera una última votación a finales de este año.
En la primavera pasada, los comisionados se opusieron a una propuesta de la comisionada Kionne McGhee de mover el UDB a otro centro industrial en el sur de Miami-Dade.
Los partidarios del plan de Díaz lo llaman una respuesta razonable a las necesidades del mercado inmobiliario de Miami-Dade, donde el precio promedio de las viviendas unifamiliares existentes se disparó 15% el año pasado a $525,000, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. Dado que la mayoría de los terrenos están destinados a proyectos multifamiliares (la categoría que engloba a los apartamentos y condominios), los constructores tienen opciones limitadas para construir nuevas casas.
‘Nos estamos quedando sin espacio’
“Todo lo que estoy haciendo es responder a la necesidad”, dijo Díaz en una entrevista. “Nos estamos quedando sin espacio”.
Junto con el mandato de un suministro de 10 años de tierra para casas unifamiliares, la legislación de Díaz insta a cambiar las reglas del condado para facilitar la división de los lotes existentes y añadir casas en el patio trasero para los miembros de familias.
Los opositores argumentan que la legislación empeoraría la escasez de apartamentos y condominios en un condado donde la mayoría de los terrenos residenciales ya están ocupados por casas.
En una carta dirigida a la presidenta de la comisión, la comisionada Raquel Regalado, la coalición Hold the Line de grupos a favor de la preservación del UDB argumentó que el condado debería centrarse en la creación de más apartamentos y condominios asequibles en los terrenos disponibles en lugar de “codificar la expansión para los ricos” dando a los urbanizadores más terrenos para construir subdivisiones residenciales.
La propuesta “impediría la capacidad del condado para perseguir la urbanización residencial multifamiliar asequible y el transporte público dentro del núcleo del condado”, decía la carta.
Los comisionados pueden mover el UDB con un voto de dos tercios de la junta de 13 asientos, una decisión hecha por última vez para un proyecto residencial en 1994.
Green City lista para la ampliación del UDB
A media milla de donde vive García se encuentra la colección de 315 acres de granjas que se convertiría en la nueva comunidad de Green City si Miami-Dade accediera a mover el UDB para acomodar el proyecto.
El proyecto propuesto por Limonar Development crearía 2,000 casas adosadas en la intersección de Southwest 167 Avenue y Sunset Drive. Alrededor del 13% de esas unidades se reservan para la fuerza laboral de la vivienda y el precio de las familias que ganan alrededor de $83,000 en los cálculos actuales.
La propiedad se encuentra en una zona que el condado ya designó para el crecimiento si se amplía el UDB, y el urbanizador la presenta como un modelo de cómo puede diseñarse una comunidad suburbana para reducir los atascos en los desplazamientos. Además de terrenos para viviendas, el proyecto incluye terrenos para oficinas, tiendas y restaurantes.
“Green City es una comunidad autónoma en la que la gente puede vivir, trabajar y divertirse”, dijo Miguel Díaz de la Portilla, abogado, cabildero y ex comisionado del condado que representa a Limonar. “Estamos creando un centro de empleos”.
Para García, la perspectiva de más vecinos suburbanos significa una nueva fuente cercana de tráfico.
“Está hablando de 2,000 propiedades”, dijo. “Si va a cualquier vivienda de esta zona, el promedio de vehículos es probablemente de tres por hogar. Haga el cálculo y dígame cuántos vehículos va a añadir”.
Esta historia fue publicada originalmente el 10 de febrero de 2022, 11:55 a. m..