El principal experto en vivienda de Miami-Dade ofrece una gran solución para la crisis de asequibilidad de la vivienda
A Ned Murray le preocupa la crisis de asequibilidad de la vivienda en Miami, lo que calificó de “situación extremadamente grave”. Como uno de los principales expertos del sur de la Florida en el tema, Murray lleva años advirtiendo sobre esta monumental amenaza. Los líderes electos de la ciudad y el condado conocen bien su cuerpo de investigación sobre el desarrollo económico y el mercado de la vivienda.
Si ya ha sido difícil comprar o alquilar en Miami durante los últimos dos años, los próximos años parece que serán igual de difíciles para muchos habitantes, pronosticó. La mayoría de los trabajadores del sector de servicios local vieron interrumpido su empleo por el COVID-19 y ahora no pueden permitirse vivir cerca de su lugar de trabajo, un gran impedimento.
Como director asociado del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), Murray, doctorado en planificación urbana y regional, y sus colegas hacen números para cuantificar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Miami. Y evalúan y recomiendan cómo la ciudad puede mejorar las pésimas perspectivas de vivienda para muchos habitantes.
Murray habló con el Miami Herald sobre las causas de la crisis de la vivienda en Miami, las posibles medidas para mejorarla y la necesidad de innovar en materia de vivienda asequible. La entrevista fue editada y condensada para mayor claridad y brevedad.
▪ Pregunta: ¿Cómo terminó Miami en este atolladero de la asequibilidad de la vivienda?
▪ Respuesta: No es que no lo viéramos venir. Quizá no hasta este punto. Llevamos 17 años hablando de viviendas asequibles en el sur de la Florida, más o menos. Tuvimos una burbuja inmobiliaria en 2005 y 2006 que hizo explotar el mercado en términos de precios de las viviendas y los alquileres. Con la Gran Recesión, muchos de esos valores bajaron. Han vuelto a subir desde 2012, ya que muchos inversionistas han puesto su dinero en el sector inmobiliario y lo ven como una inversión segura. Lo que hemos visto desde que comenzó la pandemia en 2020, ha llevado eso a un nivel completamente nuevo con la inversión inmobiliaria y los precios de la vivienda alcanzando un nivel que no tiene precedentes, pero con consecuencias potencialmente nefastas.
Cuando hicimos la Evaluación de Vivienda de Miami-Dade en 2018 y el Plan Maestro de Vivienda Asequible en 2019 para la Miami, ya hablábamos de una crisis de vivienda asequible no solo aquí, sino en todo el país. Ha sido algo gradual y está llegando al punto en el que no hemos hecho nada al respecto en su mayor parte y ahora estamos metidos de lleno en ella”. (El plan de la ciudad de 2019 pedía aumentar el parque de viviendas asequibles de Miami del 20% al 25% para 2030. El plan exhortaba a crear programas específicos de asequibilidad, un fondo especial para financiarlos y el desarrollo de una corporación independiente para gestionar ese fondo).
▪ P: ¿Qué factores están agravando la crisis de la vivienda cada mes?
▪ R: Cuando todo comenzó en el verano de 2020, gran parte fue impulsado por los inversionistas. Hubo un mercado alcista por parte de los inversionistas inmobiliarios que compraron todo lo que pudieron aquí y en otras partes del país. Lo que hemos visto desde entonces es algo que no creo que nadie viera venir, en el sentido de que continuaría sin interrupción desde junio de 2020 y aquí estamos en julio de 2022. Estamos viendo aumentos de precios de la vivienda mes a mes que son básicamente inasequibles para cualquier persona que viva y trabaje en Miami.
La única diferencia ahora con respecto a hace seis meses es que la actividad se está desacelerando, porque la oferta de viviendas ha disminuido. Hay muy poca compra o venta debido a la escasez de oferta y eso ha mantenido las cosas donde han estado durante seis meses más o menos. Los precios son muy elevados y así seguirán hasta que se produzca un alivio en la oferta de viviendas, lo que no se espera que ocurra debido a los costos del suelo y la construcción.
▪ P: ¿Cuáles son algunas medidas para mejorar la pésima situación de la vivienda?
▪ R: No queremos hacer nada como construir más viviendas que desplacen a los compradores locales por su precio. Esto solo aumentaría la apreciación del mercado de la vivienda. Todos los esfuerzos para conseguir viviendas asequibles serán difíciles por razones similares. Hay muy poco terreno disponible en Miami y el que hay es caro. No tenemos suficiente capital para el desarrollo de viviendas asequibles. Todas estas cuestiones van en contra de lo que debe ocurrir en el mercado de la vivienda asequible.
Vamos a tener que pensar de forma diferente. En épocas anteriores, cuando nos encontramos con problemas de asequibilidad de la vivienda, ha habido dinero estatal disponible para construir y preservar viviendas asequibles. Esos fondos han desaparecido esencialmente en las últimas décadas y los gobiernos locales no han creado realmente sus propios planes de inversión de capital. Hace un par de años propusimos crear un fondo de innovación de viviendas asequibles en Miami para generar más de $1,000 millones en inversiones de fuentes privadas y públicas. Hasta la fecha, no hemos visto que eso ocurra.
Los líderes del Condado Palm Beach sí aprobaron un bono de $200 millones para construir viviendas asequibles, que estará en la boleta de noviembre para que los votantes decidan. En Miami, los costos del suelo y de la construcción son tan elevados que los urbanizadores van a necesitar la financiación de la diferencia para que las cifras funcionen. No usamos mucho la palabra innovación cuando se trata de viviendas asequibles. No hemos encontrado formas de mejorar el desarrollo económico. Sume los costos de la vivienda y el transporte cuando la gente tiene que conducir largas distancias para llegar a sus empleos. Eso haría una gran diferencia en Miami, si empezáramos a pensar más en términos de cómo podemos mejorar nuestra geografía económica.
▪ P: Un comisionado de Miami-Dade ha auspiciado una legislación que podría llevar a un tope de un año en el alquiler de viviendas, si los electores lo aprueban en noviembre. ¿Ayudaría esa herramienta a gestionar la crisis de la vivienda?
▪ R: El caballo ya está fuera del establo, por así decirlo. Los alquileres de viviendas en la ciudad y el condado ya son altos. Siempre es prudente tener esa herramienta cuando se puede estabilizar el alquiler, pero ciertamente me gustaría que lo hubieran pensado hace uno o dos años. Parece que siempre reaccionamos a estas crisis de política pública, en lugar de ser proactivos. El gobierno local ha sido consciente de esto durante años y ahora estamos en este punto. Todo lo que podamos hacer ahora es mejor que nada.
Esta historia fue publicada originalmente el 8 de julio de 2022, 9:28 a. m..