‘Es intimidación’: inversionistas se apoderan de juntas de condominios y los costos se disparan

Daniel Fiorda se mudó el mes pasado de su apartamento de 800 pies cuadrados en Miami Beach, más de dos décadas después de haberlo comprado.

No quería dejar su pedazo del paraíso frente al canal. Pero después que una empresa inmobiliaria compró seis de las 10 unidades de su edificio, tomó el control de la junta y aumentó las cuotas de mantenimiento en más de 400% —un alza de unos $550 a $2,280 al mes—, él y su esposa, Laura Inés Cobos, se vieron en un aprieto.

Fiorda, artista y músico argentino, empezó a aceptar trabajos esporádicos para mantenerse. Pero al final, la pareja se mudó a un apartamento de alquiler en Biscayne Park y encontró un inquilino para su condominio de Miami Beach. El inquilino paga ahora $2,100 al mes, aún menos de lo que cuestan las cuotas del edificio de condominios, que se suman a los pagos de la hipoteca.

“Quieren que estemos agotados”, dijo Fiorda del nuevo propietario mayoritario del edificio, una empresa inmobiliaria de Miami Beach llamada Stonemason. “Que estemos arruinados”.

La situación en el edificio de dos pisos en 2033 Calais Drive es, en cierto modo, un reflejo de las fuerzas que resultan en costos elevados para muchos propietarios de condominios en el sur de la Florida. Estos costos incluyen la inflación, el aumento del precio de los seguros y una ley de seguridad de condominios promulgada tras el mortal colapso de Champlain Towers South que obligará a las asociaciones a mantener reservas para reparaciones estructurales en 2025.

Propiedades como el edificio de Fiorda, construido en 1959, se han convertido en viviendas codiciadas para los inversionistas de North Beach, un barrio en vías de gentrificación lleno de viejas estructuras costeras y uno de los últimos reductos en Miami Beach que algunas familias de clase media y obrera pueden permitirse.

Pero los aumentos sustanciales y repentinos de los costos en 2033 Calais Drive también reflejan la táctica de los inversionistas de tomar el control de las juntas de condominios y tomar decisiones de gastos con una aportación limitada de otros propietarios que también deben pagar las facturas. Las asociaciones de condominios en la Florida tienen amplia libertad para tomar decisiones financieras en virtud de una “regla de juicio comercial” que protege a los directores de la responsabilidad, siempre y cuando puedan demostrar una base razonable para sus gastos, dijo Roberto Blanch, abogado de condominios del sur de la Florida.

“Hay esta zona gris, creo —digamos un margen de maniobra— que podría ser suficiente para que puedan salirse con la suya con algunos aumentos sin fundamento o sin verificación”, dijo Blanch.

En el edificio de Fiorda, una nueva junta controlada por Stonemason y su líder, Gustaf Arnoldsson, aprobó un presupuesto operativo para 2023 de más de $271,000, frente a los cerca de $66,000 de 2022, según un documento que Fiorda facilitó al Herald.

El gasto propuesto incluye aumentos en honorarios legales de alrededor de $800 a $20,000, honorarios de administración de $4,800 a $9,600 y, lo que es más significativo, contribuciones al fondo de reserva de $5,800 a $150,000.

Las cuotas mensuales de los propietarios resultantes, de $2,000 o más, son inusualmente elevadas. En toda la Florida, las cuotas promedio de las asociaciones de propietarios son inferiores a $400 al mes, según datos de la Foundation for Community Association Research.

‘Vinieron a aniquilarnos’

Arnoldsson, que ha comprado varias propiedades en North Beach en los últimos años, dice que los aumentos de presupuesto vienen desde hace mucho tiempo. La propiedad ha sido descuidada, dijo en una entrevista, y necesita acumular un fondo de reserva saludable para hacer frente a reparaciones costosas, incluyendo un nuevo malecón y techo.

Entidades vinculadas a Arnoldsson y Stonemason compraron seis unidades a un único propietario por $1.2 millones a finales de 2021. En una nueva elección de la junta, Arnoldsson y un socio ganaron dos de los tres puestos. Fiorda fue nombrado para el tercero. (Fiorda dijo que no está seguro de quién lo propuso. Tras pedir las actas de las reuniones, un administrador de la propiedad le contestó que no se habían levantado actas, a pesar de que una ley de la Florida obliga a llevarlas).

“Cuando llegamos y vimos el estado de deterioro de este edificio, nos quedamos estupefactos”, dijo Arnoldsson. “Ahora dicen que los estamos echando. Me parece un poco falso”.

Pero Fiorda dice que el repentino aumento de los cargos no es un esfuerzo de buena fe por adecentar un edificio envejecido. Arnoldsson, dijo, está aumentando los costos para poner a Fiorda y los demás propietarios restantes en un aprieto, incapaces de vender sus unidades debido a los fuertes cargos, y en peligro de enfrentar embargos preventivos e incluso la ejecución hipotecaria si no pagan.

En última instancia, dijo Fiorda, puede verse obligado a vender a Arnoldsson muy por debajo del valor de mercado.

“Están haciendo todo esto porque quieren pagarnos menos en el mercado”, dijo Fiorda. “Vinieron a aniquilarnos”.

Brian Trevisa, quien tiene dos unidades en el edificio con su esposa, Lissy La Paix, se hizo eco de esa opinión y dijo que Arnoldsson no ha justificado el gran aumento de gastos.

“Nada de esto ha sido por escrito o formalizado de ninguna manera”, dijo Trevisa, quien propuso una alternativa al presupuesto de Arnoldsson con aumentos más modestos que fue rechazada.

Trevisa y La Paix, que está embarazada del segundo hijo de la pareja, también se mudaron recientemente del edificio debido al aumento de las cuotas, dijo Trevisa. Las cuotas de mantenimiento de sus dos unidades superarán los $60,000 este año.

Algunos de esos costos están repercutiendo en los inquilinos. Trevisa y La Paix cobran ahora $3,000 al mes por la unidad de dos dormitorios en la que vivían, y subieron el alquiler de $1,400 a $2,000 en su otra unidad, de un dormitorio.

Al igual que Fiorda, Trevisa cree que Arnoldsson quiere comprar sus unidades a precio de ganga.

“Para mí es intimidación”, dijo. “Han puesto una cuota de presupuesto de la HOA exagerada, sabiendo que no puedo vender mi apartamento con esa cuota en vigor”.

Arnoldsson dijo que consideraría ofertas para comprar las unidades restantes, pero que su intención es arreglar el edificio en lugar de derribarlo y construir algo nuevo. El cobro de cuotas de mantenimiento de más de $2,000 al mes, añadió, es más humano que imponer una gran tasación especial de golpe.

“¿Cómo es posible que en los últimos 10 años no se haya estudiado lo que había que hacer en el inmueble?”, dijo. “¿Ahora es culpa nuestra que señalemos las cosas que hay que hacer?”.

Fiorda admite que a la asociación le vendrían bien más reservas, que según él se agotaron debido a la reciente alza en el costo de los seguros. Y reconoció que el edificio tiene problemas que deben resolverse en los próximos años.

Aún así, señaló que un informe de ingeniería de 2019, elaborado como parte de la recertificación de los 60 años del edificio, determinó que el edificio estaba en buenas condiciones estructurales, sin grietas ni deterioros significativos.

Y dice que el enfoque de Arnoldsson es desconsiderado con los habitantes.

“Llamen a nuestras puertas. Reunámonos y discutamos estos temas. Podemos aumentar nuestras reservas poco a poco”, dijo Fiorda. “Se le olvidó que había familias viviendo allí”.

‘Esto es una familia’

Otros propietarios de condominios en North Beach enfrentan presiones similares.

En 8125 Crespi Boulevard, Sipiwe Anderson, modelo y miembro del Comité Asesor de Asuntos Negros de Miami Beach, fue destituida como presidenta de la Junta de su edificio de cuatro unidades y golpeada con una serie de cargos especiales después que un hombre de Texas compró las tres unidades por encima de la suya a principios del año pasado.

Ahora se le dice a Anderson, quien vive en la propiedad frente al canal con su esposo y sus dos hijos, que pague $169,000 para reparaciones entre 2022 y 2024, incluyendo un total de $100,000 realizados en pagos trimestrales este año, muestran los registros. Las cuotas son para mejoras que incluyen $150,000 para la restauración del concreto, $150,000 para reparaciones del malecón, $50,000 para mejoras de balcones y barandillas y $50,000 para el muelle.

Mientras tanto, las cuotas mensuales de mantenimiento se han duplicado, pasando de $700 a $1,400, según Anderson.

Esta semana, un abogado de la asociación de propietarios comunicó a la abogada de Anderson que una agencia de cobranza no tardaría en reclamarle el dinero que adeuda.

“¿Cuánta gente puede pagar $25,000 cada trimestre?”, dijo Anderson. “Estoy feliz de hacer que este lugar se vea hermoso, pero tiene que hacerse con el tiempo, esto es una familia”.

El nuevo propietario mayoritario del edificio, Tim Hill, no respondió a varias peticiones de declaraciones. Carla Jones, abogada que representa a la asociación de vecinos, declinó hacer comentarios.

Al igual que sus vecinos de North Beach en Calais Drive, Anderson dijo que cree que el nuevo propietario está esperando que ella le venda su unidad por menos de lo que vale, o de lo contrario se enfrentan a la ejecución hipotecaria bajo el peso de los costos de evaluación.

La primera evaluación, aprobada a finales del año pasado, fue de $16.000 por unidad. La siguiente fue de aproximadamente $100,000 por unidad, a pagar este año en cuotas trimestrales de $25,000. En 2024 está prevista otra cuota de $53,000 por unidad.

Cada uno fue aprobado por una nueva junta dirigida por Hill.

Anderson dice que puede entender los cálculos de costos de reparación de hormigón, que se basan en la evaluación de un ingeniero. Los registros de la ciudad muestran que el edificio de cinco pisos, construido en 1971, aún tiene que pasar su recertificación de 50 años.

Pero ella dijo que no ve la urgencia de las otras reparaciones, como el malecón y el muelle, ni cómo se determinaron esos costos.

Anderson dijo que Hill le hizo una oferta por su unidad que, en su opinión, estaba muy por debajo del valor de mercado.

“La última vez que hablé con él, me dijo: ‘No estoy tratando de sacar a nadie de su casa’”, dijo Anderson. “Ya no sé cuál es la verdad”.

No queremos urbanizadores depredadores

Blanch, el abogado de condominios, dijo que ha oído su parte de las acusaciones de los inversionistas que compran unidades en edificios de condominios y entonces aumentar los costos para los propietarios restantes “con el objetivo de conseguir que se vayan o que vendan”.

Pero esos motivos son difíciles de probar, dijo.

“¿Subió drásticamente porque antes el presupuesto no era suficiente, o subió drásticamente porque hay algún motivo oculto?”, dijo Blanch.

Los propietarios de viviendas de North Beach están intentando defenderse, trabajando con abogados y presentando solicitudes de información detallada a sus asociaciones. Los propietarios de Calais Drive presentaron recientemente quejas ante el Departamento de Regulación Empresarial y Profesional del estado. Y los propietarios de ambos edificios han hecho llegar sus preocupaciones a la comisionada de Miami Beach Kristen Rosen González, quien se mostró preocupada.

“No queremos urbanizadores depredadores en nuestra ciudad”, dijo. “Por lo menos compren a estas personas a su valor justo de mercado”.

Los propietarios deben estar alerta, añadió Rosen González, sobre todo en los edificios más pequeños, que pueden ser más susceptibles de ser adquiridos por inversionistas.

“Voy a hacer todo lo que pueda para informar a la gente de que esto está ocurriendo en Miami Beach”, dijo.

Esta historia fue publicada originalmente el 14 de junio de 2023, 4:41 p. m..