Un promotor inmobiliario intentó desalojar a los propietarios de apartamentos en Miami; ellos se defendieron

Un antiguo edificio de apartamentos con vistas a la bahía. Un promotor inmobiliario deseoso de remodelar la propiedad. Residentes obligados a abandonar sus hogares.

Biscayne 21, un edificio de la década de 1960 a orillas de la Bahía de Biscayne, justo al norte del centro de la ciudad, tenía todos los ingredientes para convertirse en otra adquisición de condominios en Miami. Two Roads Development, una promotora de Florida que buscaba construir nuevos condominios de lujo, intervino para comprar las viviendas a los residentes del edificio, que cuenta con 191 unidades y 14 pisos, según los registros del condado.

Pero no sucederá.

En este caso, los residentes, un grupo de personas que no querían perder sus hogares, contraatacaron. Demandaron a la promotora y ganaron el caso.

Un juez dictaminó en enero que Two Roads Development, la promotora que quería reemplazar Biscayne 21 con condominios de la marca Marriott, debe restaurar el edificio a la condición en la que se encontraba cuando los residentes presentaron la demanda en mayo de 2023.

Taylor Collins, socio gerente de Two Roads, estimó que las reparaciones costarán $65 millones. El fallo establece que Two Roads debe realizar estas reparaciones a su propio costo.

Robert Murphy, uno de los residentes que demandaron, dijo que fue obligado a abandonar su casa en septiembre de 2023 cuando la promotora le informó que pronto cortaría el aire acondicionado. Podrá regresar a su apartamento una vez que se repare el edificio, lo que, según él, se espera que tarde unos dos años.

Pero es poco probable que esta rara victoria para los residentes detenga todas las adquisiciones de condominios en Miami. La demanda presentada ante el Tribunal de Circuito de Miami-Dade se centró específicamente en la declaración de condominio, o el documento legal que establece el condominio y su redacción. Pero puede dar esperanza a otros residentes de que pueden conservar las casas que no quieren abandonar.

“Que te quiten tu casa es como una agresión”, dijo Murphy, un abogado jubilado. “Lamento mucho que haya sucedido. Me alegra que hayamos luchado por nuestros derechos, y quiero volver a mi balcón”.

A Murphy le ofrecieron casi $1.3 millones por su apartamento de tres habitaciones. Dijo que duda que eso hubiera sido suficiente para comprar una unidad comparable, y después de pasar años remodelando su condominio, de todos modos no estaba interesado en mudarse. En un comunicado enviado por correo electrónico al Miami Herald, Two Roads afirmó que el fallo del juez era “previsible” y que la empresa “ha cumplido con todas las órdenes judiciales y seguirá haciéndolo”. La promotora indicó que necesitará una “evaluación profesional” para determinar los próximos pasos para la restauración del edificio.

¿Qué es la disolución de un condominio?

Disolver un condominio significa cambiar la forma de propiedad de un edificio, que actualmente pertenece a varios propietarios, para que pase a ser propiedad de un solo dueño. Esto requiere la aprobación de los propietarios de las unidades. Una vez disuelto el condominio, el nuevo propietario puede optar por alquilar las unidades como apartamentos o demoler el edificio y reconstruir el terreno.

Cuando un edificio de condominios antiguo se encuentra en un terreno valioso en un barrio codiciado, como es el caso de Biscayne 21, los promotores inmobiliarios suelen verlo como una oportunidad para demoler lo viejo y reemplazarlo por un edificio de condominios de lujo más nuevo y rentable.

Las rescisiones de contratos se han convertido en una opción atractiva para los promotores en los últimos años, especialmente después de que la legislación posterior al derrumbe de Surfside haya provocado que algunos propietarios de condominios antiguos se enfrenten a altas tarifas de reparaciones y mantenimiento. Jack McCabe, analista inmobiliario del sur de Florida, dijo que espera que se produzcan más rescisiones a medida que los propietarios de condominios tengan dificultades para afrontar el aumento de las tarifas y los costos de los seguros. En algunos casos, esto puede ser bienvenido por los propietarios que buscan vender sus unidades.

Pero ese no fue el caso de Murphy y los demás residentes de Biscayne 21 que presentaron la demanda.

Murphy dijo que nunca había oído hablar de la rescisión de un contrato de condominio antes de 2019, cuando Two Roads comenzó a intentar comprar unidades en su edificio. Compró su condominio en 2012 y dijo que le gustaba ver los amaneceres, así como los manatíes y los delfines, desde su balcón con vistas a la bahía.

Ese balcón pudo haber sido una de las razones por las que Biscayne 21 fue elegido para la rescisión en primer lugar.

Peter Zalewski, experto en condominios del sur de Florida y fundador de la consultora inmobiliaria Condo Vultures, dijo que los promotores pueden buscar edificios con balcones cuando buscan condominios para rescindir y reconstruir. Los balcones son caros de reparar y mantener y pueden generar grandes facturas para las asociaciones de condominios.

Otra característica que mencionó Zalewski es el estacionamiento en superficie, que tiene Biscayne 21. Los estacionamientos en superficie son un uso menos eficiente del espacio que los garajes, lo que significa que los promotores pueden ver los edificios con estacionamiento como propicios para una reconstrucción más rentable.

Pero lo que Two Roads quizás no tuvo en cuenta fue lo difícil que puede ser rescindir el contrato de un edificio de condominios grande. Añadir más propietarios de unidades a la ecuación dificulta llegar a un acuerdo durante una compra.

Por esa razón, dijo Zalewski, los promotores que buscan rescindir contratos suelen buscar edificios con menos de 100 unidades. Biscayne 21 tiene casi 200.

Otro obstáculo para Two Roads fue una cláusula en la declaración del condominio que requería la aprobación del 100% de los propietarios para rescindir el contrato de la asociación de condominios. Esto significa que incluso un solo propietario que se oponga podría frustrar la rescisión. Esa norma fue, en definitiva, lo que arruinó el proyecto de Two Roads y ha dejado a la promotora con la obligación de pagar millones en reparaciones.

Cómo se originó la disputa sobre la rescisión del contrato del condominio.

Two Roads comenzó a comprar condominios en Biscayne 21 en 2019 y había adquirido la mayoría de las unidades para 2022, momento en que la compañía presentó la documentación para disolver la asociación de condominios. Un grupo de residentes se resistió, negándose a aceptar la oferta de compra y frustrando el plan del promotor. Diez demandantes figuran en la demanda, que se presentó en mayo de 2023. Para la mayoría de los residentes que se negaron a vender, sus condominios en Biscayne 21 eran sus residencias principales, no segundas viviendas ni propiedades de inversión.

Pero Two Roads creyó haber encontrado una laguna legal que le permitiría disolver la asociación de condominios de Biscayne 21 sin un voto unánime. La declaración de Biscayne 21 normalmente podía modificarse con solo el 51 por ciento de aprobación. Así que Two Roads utilizó su voto mayoritario para enmendar el documento y cambiar las reglas de la declaración sobre la disolución. Con la nueva enmienda, la asociación de condominios podía disolverse con solo el 80% de aprobación.

Pero la declaración también establecía que los cambios al documento que alteraran el derecho de voto de los residentes en asuntos que afectaran a la asociación de condominios requerían la aprobación del 100 por ciento de los propietarios. Y cuando los residentes que se negaron a vender demandaron, el juez dictaminó que disolver la asociación equivalía a privar a esos residentes de sus derechos de voto.

Donna DiMaggio Berger, abogada del sur de Florida que ha representado a asociaciones de condominios, dijo que Two Roads se arriesgó, pensando que el tribunal consideraría el cambio a la declaración como un “ajuste de procedimiento”.

“El tribunal básicamente dijo: ‘Miren, no es un ajuste de procedimiento. Cambió sustancialmente los derechos de voto de los propietarios’”, dijo Berger.

El promotor también se arriesgó al seguir adelante con la demolición prevista en Biscayne 21 mientras la demanda estaba en curso.

Murphy dijo que era “aterrador” demandar a un promotor con tantos recursos. A esto se sumaba el temor de que, si él y los demás demandantes perdían, perderían sus condominios y recibirían una compensación significativamente menor que los residentes que aceptaron las ofertas de compra.

Según la ley de Florida, cuando un residente no quiere vender pero se ve obligado a hacerlo durante una disolución, el promotor puede elegir al tasador, y la tasación de la unidad se basa en otros condominios de la zona, no en el mismo edificio. Esto significa que los condominios de quienes se negaron a vender suelen valorarse mucho menos que otros condominios del edificio.

¿Qué les espera a los residentes de Biscayne 21?

Tras el fallo del juez, Murphy dijo que se le permitió regresar al edificio para ver su apartamento. Desde que se había mudado, el lugar había sido desmantelado. El promotor tenía previsto demoler el edificio y había comenzado a desmantelar los apartamentos. Cuando vio su casa en noviembre, Murphy se consternó por el estado de su baño, en cuya remodelación, según él, había invertido mucho tiempo y dinero.

La restauración del edificio no será inmediata. Murphy dijo que los residentes recibieron una tasación de una entidad hipotecaria, que estimó que las reparaciones tardarían dos años en completarse. El edificio “permanece vacío y no habitable”, según el promotor.

Jeffrey Lam, abogado que representa a la mayoría de los residentes de Biscayne 21, dijo que planea solicitar una compensación económica al promotor para sus clientes. La demanda presentada en mayo de 2023 solicitaba una compensación, cuyo monto se decidiría en los tribunales. Lam dijo que aún no sabe cuál será la cifra exacta, pero espera que ascienda a decenas de millones de dólares.

“Estamos muy satisfechos con el reciente fallo”, dijo Lam. “Es solo el siguiente paso para que nuestros clientes regresen a sus hogares”.

Impacto del fallo sobre la rescisión de condominios en Miami

Oscar Rivera, un abogado del sur de Florida que ha representado a promotores en casos de rescisión de condominios, dijo que el fallo hace que sea prácticamente imposible para los promotores rescindir asociaciones de condominios que requieren la aprobación del 100 por ciento de los propietarios. Añadió que este fallo significa que los promotores deberían ser más cautelosos en su enfoque de las rescisiones.

Una debilidad del fallo de Biscayne 21 es que no llegó a la Corte Suprema de Florida, dijo Berger. En octubre, el tribunal superior del estado se negó a aceptar el caso. Esto significa que se podría presentar una demanda similar en otro distrito judicial de Florida. Si el resultado de esa demanda contradice este reciente fallo, Berger dijo que las asociaciones de condominios en diferentes partes del estado podrían terminar sujetas a diferentes reglas.

Lam dijo que cree que Biscayne 21 fue una “situación única” que no necesariamente significa el fin de las rescisiones de condominios en todo el sur de Florida. Pero sí cree que, en el futuro, los promotores serán “más cuidadosos con lo que dice el texto exacto de la declaración” cuando intenten hacerse cargo de un condominio. Carolina Sznajderman Sheir, abogada que ha representado a residentes, asociaciones y promotores inmobiliarios en casos de disolución de condominios, enfatizó que cada caso es diferente. Esta sentencia no pondrá fin a las disoluciones de asociaciones de condominios, afirmó. Todo depende de la redacción de la declaración de la asociación de propietarios.

“Hay que analizar cada caso individualmente”, dijo Sheir. “Los hechos y las circunstancias específicas que ocurrieron en Biscayne 21 no se aplican necesariamente a todos los casos”.

En cuanto a Murphy, dijo estar contento de haber participado en una demanda que podría ayudar a otros residentes de condominios en Florida que se enfrentan a la disolución de sus asociaciones a conservar sus hogares. Aun así, reconoció que fue un proceso estresante.

“Quería sentarme en mi balcón y disfrutar de mi jubilación”, dijo Murphy, “pero este fue el destino que me tocó”.