Han pasado 10 años y el fondo para viviendas asequibles del Condado no ha invertido un centavo

¿Cuánto tiempo le toma al Condado Miami-Dade poner un fondo de vivienda asequible a funcionar? Diez años, y seguimos contando.

Creado al final de un boom inmobiliario sobrecalentado, el Affordable Housing Trust Fund se lanzó en el 2007 como una nueva fuente de dinero público para subsidiar la construcción de apartamentos y casas de alquileres bajos, así como preservar los ya existentes. Pero pasaron otros nueve años antes de que se designara una junta para supervisarlo, y el fondo aún espera reglas, procedimientos y un administrador externo que rija la distribución del dinero. Luego de una década, el fondo acumuló una suma relativamente insignificante de $5.7 millones.

Las arcas modestas y sin usar del fondo han sido una fuente de consternación para los comisionados del condado que quieren crédito por atacar la brecha crónica que hay en Miami-Dade entre los precios de la vivienda y los ingresos locales. En el 2016, la comisión votó para reservar hasta $10 millones de cualquier superávit presupuestario al fin del año y transferir el dinero al fondo de vivienda asequible. Pero a principios del 2017, la administración del alcalde Carlos Giménez anunció que solo quedaban $387,000 para el fondo de vivienda.

“Es vergonzoso”, dijo el comisionado Xavier Suárez, defensor de la propuesta de asignación de $10 millones. “No tiene dinero. Realmente no pudimos construir nada”.

Pero a pesar de un ritmo lánguido que ha visto al fondo permanecer latente a través de una crisis inmobiliaria y un segundo auge, hay señales de esperanza que a los promotores prediciendo algún tipo de acción en el 2018.

Después de atraer poco interés en nueve años, un constructor aprovechó este otoño una ley revisada del Condado que ofrece a los urbanizadores la capacidad de expandir proyectos a cambio de contribuciones al fondo de vivienda. El cheque de $2.1 millones de Pasadena Homes representa actualmente casi 40 centavos de cada dólar en el fondo.

Parece que hay más dinero en camino. En los últimos dos años, los comisionados adoptaron una serie de reglas establecidas para desviar torrentes de dinero hacia el fondo. Esas reglas incluyen el 25 por ciento de los ingresos de ciertas ventas de tierras por Miami-Dade, y más de $1 millón de un acuerdo pendiente de multas impagas de conductores de Uber.

“Obviamente, el desafío ha sido tener fondos suficientes para trabajar”, dijo Shekeria Brown, vicepresidente de la junta que supervisa el fondo de vivienda. El saldo actual es menor a los $10 millones que Brown dijo que la junta ve como necesarios para comenzar un fondo sostenible de préstamos para urbanizadores de pequeña escala.

“Pero es dinero”, dijo. “Se puede prestar. Creemos que podríamos hacer algo con eso”.

El fondo de vivienda es solo una pequeña parte del panorama de Miami-Dade para financiar viviendas asequibles. Este año, el Condado planea recaudar alrededor de $37 millones en impuestos inmobiliarios que están destinados a préstamos a bajo interés para urbanizadores de vivienda asequible. El Condado administra otros $240 millones en fondos federales de vivienda, que pagan cupones de alquiler, ayudan a la urbanización y otros programas destinados a aumentar las opciones de viviendas en Miami-Dade.

Pero estudio tras el estudio de las brechas de prosperidad en Miami muestran el hecho de que los programas existentes no han cambiado la necesidad que tiene la comunidad de más viviendas al alcance de las familias trabajadoras. En abril, la Universidad Internacional de la Florida publicó un documento que mostraba que Miami-Dade ocupaba el cuarto lugar en la lista de condados de Estados Unidos con la mayor cantidad de inquilinos pagando al menos el 30 por ciento de sus ingresos por la vivienda. El mismo estudio nombró a Miami-Dade como el segundo condado menos asequible para los alquileres en Estados Unidos.

En el 2007, los comisionados del Condado crearon el fondo de vivienda, el mismo año en que lanzaron un programa voluntario diseñado a alentar a los constructores a crear viviendas para personas que no podían pagar los precios del mercado. Los constructores podrían obtener exenciones de zonificación que permitieran proyectos más grandes a cambio de construir unidades de “fuerza laboral”, dirigidas a compradores que ganan demasiado para obtener subsidios de vivienda, pero no lo suficiente para vivir cómodamente en la mayoría de los vecindarios.

Disponible para las propiedades fuera de los límites de la ciudad y regido por las reglas de zonificación del Condado, el programa ofreció una ruta alternativa para construir unidades para los compradores de esa fuerza laboral. En lugar de crear las unidades ellos mismos, los constructores podían pagarle al Condado a cambio de puntos de bonificación. Ese dinero iría al fondo de viviendas asequibles para crear unidades por debajo del valor del mercado en otros lugares.

Con los urbanizadores rechazando en gran medida el programa voluntario del 2007, su autora, la comisionada Barbara Jordan, intentó el año pasado imponer requisitos obligatorios para que los urbanizadores construyan unidades por debajo del mercado o paguen al fondo de vivienda para evitar las restricciones. Los constructores aún obtendrían puntos de bonificación que permitirían proyectos más grandes. Pero la industria de urbanización bloqueó la legislación de Jordan al calificarla como un camino hacia precios más altos para todos los compradores de viviendas.

Si bien las reglas obligatorias de Jordan fallaron, ella logró que se aprobara una ordenanza que modifica la legislación del 2007 con cambios en los cálculos sobre cómo los urbanizadores califican para los puntos de bonificación al reservar unidades para compradores de la “fuerza laboral”.

La ley de Miami-Dade define a los compradores de la fuerza laboral por rango de ingresos, y un análisis del Condado del 2016 indicó que la propuesta de fuerza laboral que se ajustó estaba destinada a una familia de cuatro personas que ganara entre $43,000 y $99,000.

En ese momento, Jordan predijo que los ajustes en los puntos de bonificación tentarían a los urbanizadores a comenzar a construir unidades de vivienda para la fuerza laboral o pagarían al fondo. “Creo”, dijo después de la votación en diciembre del 2016, “que la comunidad de urbanizadores probablemente será un poco más enérgica”.

Eric Miller, propietario de Pasadena, dijo que el cambio en el documento impulsó a su empresa a cambiar de rumbo, desde construir unidades de fuerza laboral hasta pagar a Miami-Dade directamente por más bonificación. Pasadena pagó $2.1 millones en el fondo de vivienda este otoño para calificar alrededor de 200 unidades más en su nuevo complejo de apartamentos Mila fuera de North Miami Beach. En lugar de 965 unidades, Mila tendrá 1,170.

Brown, vicepresidenta de la junta de fondos y directora ejecutiva de South Florida Community Development Coalition, dijo que la falta de fondos ha dificultado la tarea de encontrar un administrador para el dinero. El proceso se complica por las reglas internas que designan solo una pequeña porción del saldo del fondo para préstamos de construcción, aunque la legislación propuesta eliminaría esa barrera.

Michael Liu, director de vivienda de Giménez, dijo que considera que el fondo eventualmente creará una opción útil para los urbanizadores que no estén interesados en seguir el muy competitivo programa del Condado para proyectos de vivienda asequible. El fondo, dijo, podría actuar más como un banco, ofreciendo préstamos para la construcción a medida que los proyectos estén disponibles en un momento en que el saldo sea lo suficientemente grande como para proporcionar fondos a corto plazo.

Pero dijo que al fondo necesita más tiempo antes de que pueda siquiera comenzar.

“Eso no es mucho dinero”, dijo Liu. “No se puede construir mucho con $6 millones”.

Esta historia fue publicada originalmente el 21 de diciembre de 2017, 0:54 p. m. with the headline "Han pasado 10 años y el fondo para viviendas asequibles del Condado no ha invertido un centavo."