Funcionarios municipales y un urbanizador tienen una nueva fórmula para viviendas asequibles
El viejo distrito miamense del Omni parece tener todo lo necesario para una ofensiva contra la crisis de la vivienda asequible en la ciudad: acres y más acres de terrenos baldíos al norte de downtown, y una agencia pública que recibe millones en ingresos de los impuestos para combatir la pobreza y el deterioro de los edificios. Pero durante años, la muy criticada Agencia de Desarrollo Comunitario del Omni no invirtió ni un centavo en viviendas.
Ahora, en medio de un reflote gradual, la CRA Omni trabaja en una nueva forma de impulsar la construcción de viviendas asequibles que sus líderes dicen pudiera crear miles de apartamentos de bajo costo en pocos años. Algo nuevo es una nueva regla que exige a los urbanizadores incluir en los nuevos proyectos residenciales en el vecindario unidades de alquiler para personas de ingresos bajos y medios.
La idea más reciente de la CRA: aliarse con un urbanizador privado en un plan para construir 252 apartamentos para personas de ingresos bajos y medios, con un nuevo enfoque financiero que según los funcionarios pudiera acelerar la construcción de las llamadas viviendas de ingresos restringidos en el área.
Los administradores de la CRA proponen inyectar $15 millones en subsidios directos al proyecto de $75 millones del urbanizador NR Investments, la alianza privada que construyó el nuevo edificio de condos Canvas en el vecindario.
A cambio, el urbanizador restringiría todos los apartamentos en una torre cercana al Canvas a personas de ingresos bajos y moderados. Lo que es inusual es que los directivos de NR Investments Nir Shoshani y Ron Gottessmann compraron los terrenos donde planean construir a precios de mercado, y los urbanizadores no están entre el puñado de firmas que se especializan en vivienda asequible, muchas veces en acuerdos que usan terrenos públicos donados. El plan de la CRA evita deliberadamente los créditos fiscales federales, algo complejo, que son clave para el modelo de negocios que usan firmas centradas en la vivienda asequible.
El modelo tradicional apoyado federalmente es el que la agencia de vivienda de Miami-Dade ha usado en un plan muy publicitado revelado la semana pasada, para abordar la escasez de vivienda asequible. Tanto la iniciativa del condado como de la CRA salen a relucir en momentos que los gobiernos locales reaccionan con fuerza a la crisis de la vivienda asequible en medio de la alarma del público.
En el proyecto del condado, Miami-Dade entregará a Related Urban Development, la división de vivienda asequible de The Related Group, 22 acres de terrenos valiosos frente al río donde ahora hay tres complejos de vivienda pública dilapidada para personas mayores. Related Urban está tratando de combinar incentivos fiscales, préstamos privados y algo de financiamiento del gobierno federal para aumentar en más de tres veces la cantidad de unidades para personas de ingresos bajos y medios en el lugar, a 2,600. Ese proyecto lleva programándose ocho años.
El proyecto de CRA Omni en 17 Street también estaría entre los primeros de la ciudad específicamente diseñados para aprovechar las nuevas Zonas de Oportunidad federales, que ofrecen incentivos fiscales a los urbanizadores que las construyen. Sin embargo, a diferencia de los créditos de vivienda, las Zonas de Oportunidad no exigen que los nuevos proyectos residenciales cumplan ninguna norma sobre asequibilidad.
Aquí es donde entra a jugar la CRA, que recibe su dinero de una parte de los impuestos a la propiedad generadores por nuevos desarrollos en el distrito. A medida que nuevas torres de apartamentos se terminan en el vecindario a l oeste del viejo centro comercial Omni y el Arsht Center for the Performing Arts, las arcas de la agencia se están llenando rápidamente.
La CRA propone entregar a NR Investments unos $8.5 millones en reembolsos del impuesto a la propiedad y una donación de $6.5 millones. Eso cubriría buena parte de la baja en ingresos que los urbanizadores esperan si mantienen los alquileres bajos, en vez de cobrar precios de mercado.
El urbanizador se comprometería jurídicamente a limitar los alquileres de la mitad de los 252 apartamentos para que sean asequibles a personas de bajos ingresos, lo que se define como entre 60% y 120% de los ingresos familiares medios en Miami-Dade, que son de poco más de $50,000. La otra mitad se definiría como viviendas para personas de ingreso medio, es decir, que ganen hasta un máximo de 140% de ese ingreso mediano, como policías, bomberos y maestros.
“Es una buena iniciativa”, dijo el comisionado miamense Ken Russell, presidente de la CRA. “Las zonas de oportunidad son zanahorias, sin palo. Es difícil que hagan lo que queremos a favor de la comunidad. Quizás no sea el tipo de desarrollo que estamos buscando para un vecindario en particular”.
Pero los urbanizadores mantendrían los alquileres limitados hasta 2047, si la CRA, que debe desaparecer en 2030, se prorroga hasta entonces. Una solicitud de prórroga de la ciudad está pendiente ante la Comisión de Miami-Dade, junto con una propuesta de ampliar el alcance de la agencia hasta West Coconut Grove.
Si finalmente no se prorroga la existencia de la CEA, el urbanizador mantendría los alquileres bajos hasta 2038 y reduciría la cantidad de unidades en el nivel de alquiler más bajo.
Russell dijo que es un buen negocio para la ciudad. La cantidad del subsidio de la CRA sería de alrededor de $50,000 por unidad, mucho menos que el costo de construirlos, dijo.
“Eso es muy eficiente”, afirmó Russell.
Esta historia fue publicada originalmente el 18 de noviembre de 2019, 4:23 p. m. with the headline "Funcionarios municipales y un urbanizador tienen una nueva fórmula para viviendas asequibles."