Legisladores exigirán a dueños de condos hacer inspecciones y ahorrar para reparaciones
Miles de propietarios de condominios pudieran enfrentar fuertes aumentos en las cuotas de sus asociaciones en virtud de un proyecto de ley que avanzó en la Cámara de Representantes de la Florida el jueves y que impondría nuevos y estrictos requisitos financieros para pagar las reparaciones estructurales.
El proyecto de ley, PCB PPE 22-03, es similar a las propuestas que avanzan en el Senado y, dado que cuenta con el apoyo de los líderes de la Cámara y el Senado, se espera que se convierta en ley. Fue aprobado por unanimidad el jueves por la Comisión de Emergencias Públicas de la Cámara de Representantes.
“Este es un proyecto de ley que debería haber sido aprobado hace mucho tiempo”, dijo el representante Danny Pérez, un republicano de Miami que está impulsando el proyecto de ley en la Cámara.
Dijo que los legisladores estaban motivados para hacer más estrictas las reglas de las asociaciones de condominios del estado después del colapso de Champlain Towers South en Surfside que mató a 98 personas. “Es algo por lo que no quiero que ninguna familia vuelva a experimentar”.
El objetivo de la propuesta es no solo imponer mayores requisitos financieros y de inspección, sino hacer que la información sea un registro público para permitir que los nuevos compradores de viviendas, los propietarios existentes y los funcionarios públicos hagan rendir cuentas a las asociaciones de condominios, dijo.
“Hemos hecho algunos cambios a favor de la transparencia para que no se esconda la pelota sobre los posibles problemas y las posibles soluciones en un condominio específico”, dijo Pérez.
Estudio de reserva de 10 años
Según la propuesta, las asociaciones de condominios estarían obligadas a realizar estudios de sus reservas cada década para asegurarse de que tienen los recursos para financiar las mejoras estructurales necesarias. También se les prohibiría renunciar al requisito de apartar dinero en reserva para realizar mejoras estructurales, aunque pudieran seguir renunciando a recaudar fondos de reserva para otras mejoras.
El proyecto de ley también exige que los condominios tengan que volver a certificarse después de 30 años si tienen tres pisos o más, o si tienen 25 años y están a menos de tres millas de la costa. A partir de entonces, deberán volver a certificarse cada 10 años.
Si la inspección revela “daños sustanciales en determinados sistemas estructurales o de seguridad vital”, la propuesta exige una inspección adicional más intensa, denominada “fase dos”. Las reparaciones tendrían que ajustarse a un calendario aconsejado por el arquitecto o ingeniero que realice la inspección.
La aplicación de la ley se hará principalmente a nivel local, y los condados decidirán qué sanciones deberían aplicarse en caso de que no se realicen los estudios de reservas o los requisitos de inspección.
Después de que el condado reciba el informe de la inspección de la fase dos, las reparaciones deben comenzar en el plazo de un año. Y si una asociación de condominios no comienza o no programa las reparaciones requeridas dentro de un período establecido por los comisionados del condado, el funcionario local de construcción puede condenar el edificio como inseguro para la ocupación humana hasta que se inicien los trabajos de dichas reparaciones.
La Sociedad de Ingenieros de la Florida que recomendó el más estricto calendario de inspecciones, elogió la propuesta como un buen comienzo.
Pero Will Simons, presidente de Association Reserves en Fort Lauderdale, que realiza estudios de reservas para asociaciones comunitarias de todo el país, dijo que aunque el proyecto de ley introduce cambios importantes en la legislación de la Florida, no va lo suficientemente lejos.
Dijo que su empresa ha realizado más de 70,000 estudios de reservas para clientes de asociaciones comunitarias en los 50 estados y preparó el único estudio de reservas en 2020 para Champlain Towers South antes de que el edificio se derrumbara el año pasado.
“Formamos parte del equipo de expertos que intentó hacer sonar la alarma sobre lo que estaba ocurriendo en esa propiedad pero, como todos sabemos ahora, ese mensaje se recibió demasiado tarde”, dijo.
La evaluación a la que se enfrentaban los propietarios de condominios en Champlain Towers South para su recertificación de 40 años superaba los $15 millones. Después de posponer las reparaciones importantes en medio de discusiones sobre los costos, los propietarios fueron golpeados con evaluaciones especiales individuales enormes.
Desastres financieros
Simons dijo que Champlain Towers South “fue un desastre financiero mucho antes de que fuera un desastre físico”, y demasiadas asociaciones de condominios en la Florida también se enfrentan una estabilidad financiera desafiante.
“A lo largo de sus 40 años de historia, tal vez si hubieran dedicado un poco más de tiempo y atención a diagnosticar las condiciones, a examinar los problemas existentes que se conocían desde hace mucho tiempo, tal vez habrían tenido un resultado diferente”, dijo Simons a los periodistas después de la reunión.
Pérez dijo que el objetivo de la nueva normativa es acabar con esa dilación y asegurarse de que las asociaciones de condominios “se ocupen de sus necesidades y de las de sus propietarios” y “rindan cuentas”.
Sin embargo, Simons advirtió que el requisito propuesto de 10 años para un estudio de reservas “no es suficiente” y que la Florida debería adoptar un calendario más frecuente.
“La mejor práctica en nuestra industria es que las asociaciones lleven a cabo un estudio formal, incluyendo una nueva inspección física de la propiedad en cuestión no menos de cada tres años”, dijo Simons.
“Esperar 10 años entre actualizaciones permitirá a las asociaciones desviarse de su curso financiero, solo para descubrir demasiado tarde que lo que han estado haciendo no ha sido suficiente”.
“Un arquitecto o un ingeniero con licencia puede tener la capacidad de realizar un análisis estructural, pero no es lo mismo que la capacidad de elaboración de presupuestos y tesorería, una combinación de ciencias de la construcción y finanzas para preparar estudios de reserva”, dijo.
Y Simons dijo que la legislación no debería designar una “lista de verificación única” para las inspecciones y los requisitos de reservas.
“La mayoría de las asociaciones de condominios nunca experimentarán los tipos de problemas estructurales que le ocurrieron al propio Champlain Towers, pero eso es solo si adoptan las medidas sobre la marcha”, advirtió. “Para cuidar adecuadamente sus edificios, los consejos de administración pueden aprender a hacerlo realizando estudios de reservas periódicos”.
Pérez dijo que está preparado para la posibilidad de que las inspecciones más intensivas y los requisitos de reservas sean demasiado para que algunos propietarios puedan pagarlo.
“Esto va a suponer un esfuerzo financiero para los dueños de condominios que no han dado mantenimiento a sus edificios como deberían”, dijo Pérez.
Por esa razón, dijo, el proyecto de ley da a las asociaciones hasta 2024 para completar sus estudios de reservas y luego otros dos años para acumular suficientes finanzas para pagar las reparaciones.
Pero la medida también permite a las asociaciones de condominios poner todo el edificio en el mercado y terminar la asociación si el costo de las reparaciones identificadas en una inspección de la fase dos es más del 65% del valor total de mercado de las unidades en la asociación.
Lista de reglas
El proyecto de ley también requiere:
▪ Estudios: Requiere que los edificios de condominios y las cooperativas realicen estudios cada 10 años para indicar cuán adecuadas son sus reservas financieras para satisfacer sus necesidades de mejoras en el edificio. Requiere que los urbanizadores realicen estudios de reservas antes de entregar una asociación de condominios a los propietarios de las unidades.
▪ Reservas: Los edificios de condominios ya no podrán reunir fondos de reserva, y los fondos deben destinarse a mejoras estructurales.
▪ Aviso: Los funcionarios de la construcción locales deben notificar por escrito a las asociaciones cuando los edificios deban ser recertificados.
▪ Divulgación: Requiere que los informes de recertificación y de la fase dos se presenten a los funcionarios de construcción, a los propietarios de las unidades y a los posibles compradores de una unidad de condominio. Los estudios de reservas también deben ser proporcionados a un potencial comprador de un condominio.
▪ Sanciones: Da a los funcionarios de la construcción locales la capacidad de evaluar las sanciones contra las asociaciones de condominios por no cumplir con los requisitos de recertificación de los edificios y las inspecciones de la fase dos.
▪ Exenciones: Invierte la ley actual y prohíbe que las asociaciones de condominios renuncien a las reservas.
▪ Inspecciones: Las inspecciones deben ser realizadas por ingenieros o arquitectos con licencia.
▪ Cumplimiento: El Departamento de Regulación Empresarial y Profesional de la Florida está autorizado a hacer cumplir los estudios de reservas y los requisitos de inspección de recertificación.
Sin embargo, el proyecto de ley no incluye ninguna estipulación que ayude a las asociaciones de condominios a obtener financiación para pagar las reparaciones estructurales necesarias.
Simons estima que hay miles de las casi 30,000 asociaciones de condominios de Florida que enfrentan situaciones financieras difíciles porque han postergado la obligación de financiar las reparaciones “para el siguiente grupo de propietarios”.
“Lo que sabemos con certeza es que la mayoría de las asociaciones no están haciendo lo suficiente para financiar sus reservas o para cumplir de alguna manera sus principales responsabilidades”, dijo a los periodistas.
“Así que, tanto si se trata de una combinación de reservas como de préstamos o líneas de crédito, creo que lo que la gente tiene que reconocer es que el verdadero costo de la propiedad y de vivir en un edificio de condominios tiene que incluir alguna forma de reinversión en la propiedad”.
Esta historia fue publicada originalmente el 11 de febrero de 2022 a las 2:01 p. m..