Tras la tragedia de Surfside, ‘un gran avance en seguridad’. ¿Cómo funcionarán las reformas de los condominios?

Hasta ahora, las juntas directivas voluntarias responsables del mantenimiento de los 1.5 millones de condominios de la Florida han realizado su trabajo con escasa supervisión estatal.

Algunos, no se sabe cuántos, simplemente se han desentendido, poniendo en riesgo la vida de los vecinos al descuidar el mantenimiento rutinario o las reparaciones críticas, dicen críticos.

Ahora todo está a punto de cambiar, rápida y drásticamente. Por primera vez, el estado exigirá a los edificios de condominios de toda la Florida que realicen inspecciones periódicas de sus inmuebles, con estrictos requisitos para acumular reservas de efectivo suficientes para cubrir el mantenimiento y las reparaciones estructurales. Es más, los 4.5 millones de habitantes de condominios del estado y el público en general conocerán el verdadero estado de las envejecidas, pero críticamente importantes, residencias de condominios.

Esto empieza casi inmediatamente: Bajo una ley de reforma aprobada inesperadamente y por unanimidad por la Legislatura de la Florida esta semana y firmada como ley el jueves por el gobernador Ron DeSantis, las juntas de asociación que gobiernan todos los edificios de condominios y cooperativas de más de tres pisos tendrán hasta finales de 2024 para completar las inspecciones de referencia para determinar las necesidades de mantenimiento y reparación estructural actuales y futuras. Y entonces las juntas calcularán una cantidad de dinero que se cobrará a los propietarios de los condominios para cubrir cualquier reparación. Esa cantidad de dinero variará en función de la edad y el estado del edificio, así como de las reservas de efectivo existentes. Las comunidades de propietarios ya no podrán renunciar a los requisitos de reserva de efectivo para las obras estructurales.

Todos los edificios de más de tres pisos que lleven ocupados más de 30 años deberán someterse a partir de ahora a exhaustivas inspecciones estructurales y de seguridad, y obtener el sello de aprobación de un ingeniero o arquitecto autorizado, y repetir el proceso cada 10 años. Los que se encuentren a menos de tres millas de las costas de la Florida deberán realizar inspecciones por etapas después de 25 años de ocupación. Para los edificios ocupados antes del 1 de julio de 1992, las primeras inspecciones deben completarse antes del 31 de diciembre de 2024.

Transparencia en la adecuación estructural de los condominios

También por primera vez, los resultados de esas inspecciones deben presentarse a los funcionarios de la construcción del condado, a los propietarios de las unidades de condominio e incluso a los posibles compradores de condominios, introduciendo un nivel significativo de transparencia pública en un proceso que a menudo había sido envuelto en la oscuridad por las asociaciones de condominios preocupadas por el efecto sobre los valores de los condominios o las evaluaciones de mantenimiento. Los miembros del consejo de administración que no recauden el dinero necesario y no realicen las reparaciones podrán ser demandados por los propietarios por incumplimiento de sus obligaciones.

Obligaciones del urbanizador en los nuevos condominios

La legislación también impone nuevas obligaciones financieras a los urbanizadores. Antes de entregar los nuevos edificios a las asociaciones, los urbanizadores deben realizar un estudio estructural de referencia y un análisis de las futuras necesidades de mantenimiento y reparación, y empezar a constituir reservas.

Ese estudio de reserva obligatorio abarcará, entre otras cosas, los muros de carga, los elementos estructurales primarios, los tejados y los cimientos, y podría reducir las posibilidades de que los defectos de construcción o diseño se transmitan a los propietarios. Los expertos creen que las deficiencias ocultas de diseño y construcción, junto con un mantenimiento inadecuado, contribuyeron al catastrófico colapso del edificio de condominios Champlain Towers South en Surfside en junio de 2021.

Los cambios se incluyen en un grupo de enmiendas a la ley de condominios de la Florida aprobadas por la Cámara y el Senado del estado el martes y el miércoles, más de dos meses después que la Legislatura no llegara a un acuerdo sobre las reformas durante su sesión ordinaria.

Por sorpresa, la Legislatura actuó rápidamente esta semana durante un período especial de sesiones para abordar la crisis de los seguros de vivienda, después de recibir una gran presión pública por no haber hecho nada para reforzar las inspecciones y regulaciones de los condominios tras la tragedia de Surfside, que se cobró 98 vidas.

La ley de reforma se ajusta en general a las conclusiones y recomendaciones detalladas emitidas después de Surfside por grupos de interés público que incluyen el Colegio de Abogados de la Florida, el jurado de instrucción de Miami-Dade, un consorcio de asociaciones de ingenieros profesionales de la Florida y el Instituto de Asociaciones Comunitarias (Community Association Institute), una organización nacional que representa a miles de asociaciones, administradores y residentes.

Las reformas contaron con un apoyo amplio, aunque no uniforme, de los principales sectores de la industria de los condominios, incluidos los representantes de las asociaciones, los abogados de los condominios y los agentes inmobiliarios.

En conjunto, dicen los partidarios, las reformas deberían aumentar notablemente la confianza en la seguridad de los condominios de la Florida, sacudida por el colapso de Surfside. Las nuevas normas dan más autoridad a las juntas directivas de los condominios, que en el pasado se han mostrado reacias a aumentar las cuotas y las evaluaciones para las reparaciones necesarias porque los propietarios de las unidades se oponen a pagar más dinero. Las nuevas normas de divulgación significan que las juntas ya no pueden ocultar las malas noticias sobre el estado de los edificios de condominios.

“Para los propietarios de condominios, esto va a crear, especialmente después de ver el colapso del edificio de Surfside, una oportunidad para que los residentes y sus consejos de administración sepan con certeza si su edificio es seguro o no, porque esa inspección va a suceder”, dijo Dawn Bauman, vicepresidente del Instituto de Asociaciones Comunitarias, que ayudó a los legisladores de la Florida a redactar las enmiendas de condominios.

Las inspecciones periódicas de los edificios de condominios más antiguos, dijo, “proporcionarán una prueba de la integridad estructural y la seguridad del edificio”.

“También dará la oportunidad de comprender mejor qué mantenimiento puede ser necesario realizar. Da un respaldo a las juntas directivas y a los administradores para que realicen el trabajo cuando sea necesario”, dijo Bauman.

Ninguna medida estatal para reducir la tensión financiera

Bauman y otros advierten que el proyecto de ley, resultado de compromisos elaborados en silencio durante meses, probablemente requerirá ajustes para perfeccionar las normas y abordar otras cuestiones pendientes. Por ejemplo, todavía hay que dar más directrices sobre las inspecciones. El proyecto de ley encarga a la Comisión de Construcción de la Florida, que supervisa los códigos de construcción de todo el estado, que haga recomendaciones sobre los requisitos específicos para las inspecciones de los objetivos a finales de este año.

El destacado abogado especializado en derecho de condominios William Sklar, de Carlton Fields, con sede en Miami, que presidió el grupo de trabajo del Colegio de Abogados de la Florida, dijo que la Legislatura no abordó una cuestión clave: las consecuencias financieras de unas normas de inspección y reserva más estrictas para los propietarios y las asociaciones de condominios.

Los informes del Colegio de Abogados del estado y otros grupos instaron a los legisladores a considerar la asistencia financiera para los condominios más antiguos con residentes con ingresos fijos que pueden encontrar inasequible la creación de reservas o el pago de extensas inspecciones o reparaciones, especialmente si habían renunciado a los requisitos para reservar dinero en efectivo.

El colegio de abogados también recomendó permitir que los nuevos requisitos de reservas entren en vigor gradualmente a lo largo de los años para dar tiempo a esos condominios a reforzar sus cuentas, pero la legislación parece exigir que estén al día en la recaudación de dinero en un plazo de dos años, dijo Sklar.

Descubriendo defectos de construcción imprevistos

Esos requisitos de reserva e inspecciones pueden significar sorpresas desagradables incluso para los edificios bien administrados y con dinero en efectivo, dijo el agente Andrés Asion, fundador de Miami Real Estate Group y miembro de la junta del Master Brokers Forum, una red local de destacados agentes y corredores de bienes raíces.

Como ejemplo: La propia residencia de condominio de Asion en la torre Murano at Portofino de South Pointe, un edificio de 21 años cuya asociación llevó a cabo inspecciones como parte de la diligencia debida de rutina y descubrió inesperadamente extensos desprendimientos de concreto, impermeabilización de la cubierta de la piscina y problemas en los balcones. El costo hasta ahora, en un momento en que el precio de la construcción ha aumentado drásticamente: un gravamen especial de $30 millones, además de las reservas existentes, que se espera que aumente aún más.

Los propietarios acomodados de las 189 unidades de Murano pueden permitirse el pago de la cuota, pero muchos otros no lo harán cuando las inspecciones descubran problemas imprevistos, dijo Asion.

“Se van a encontrar con sorpresas. Ahora se dan cuenta de que tienen problemas estructurales, por ejemplo, y aunque tienen reservas, estas no contemplan esto”, dijo Asion. “Se convierte en un problema para algunos propietarios. Va a desplazar a la gente que no puede pagar estas cuotas”.

Aun así, dijo, las reformas eran necesarias y ayudarán a los futuros compradores de condominios a saber exactamente en qué se están metiendo.

“Está claro que hay cuestiones que deben abordarse”, dijo Asion. “Creo que, en general, se trata de la seguridad para los futuros compradores de que el edificio en el que están comprando es una inversión sólida. Eso elimina el elemento sorpresa. Pero creo que habrá mucha rotación de propietarios”.

¿Ofrecerá el Congreso ayuda financiera a los propietarios de condominios?

Es posible que el Congreso ofrezca ayuda. El Community Association Institute está trabajando con la delegación del Congreso de la Florida en un proyecto de ley que proporcionaría financiación a bajo interés y subvenciones a las asociaciones para llevar a cabo las reparaciones. Los representantes de la Florida Charlie Crist y Debbie Wasserman Schultz presentaron recientemente un proyecto de ley que permitiría a los propietarios de condominios individuales solicitar préstamos a bajo interés, dijo.

En general, sin embargo, las reformas promulgadas son de gran alcance y deberían tener un enorme efecto, dijo Sklar. El estado afirma que el 60% de los edificios de viviendas de la Florida, es decir, unas 912,000 unidades, tienen más de 30 años. Estos tendrían que ponerse rápidamente en marcha con las inspecciones de los pilares, aunque algunos detalles y requisitos estén aún por resolver, dijo.

“Son más de dos tercios de todos los condominios los que estarán cubiertos por esto. Esa es la buena noticia”, dijo Sklar. “Es un buen primer paso. En el próximo año, los profesionales podrán estudiar cómo aplicarlo”.

La enormidad de la empresa hace dudar a algunos partidarios de la reforma de los condominios.

No está claro si el limitado grupo de ingenieros y arquitectos con licencia de la Florida que hacen el trabajo de inspección de condominios puede hacer frente al aumento previsto de la demanda de sus servicios, dijo Roberto Blanch, experto en derecho de asociación en Siegfried Rivera en Coral Gables. Muchos ingenieros y arquitectos ya evitan el trabajo en condominios por temor a las demandas, una preocupación exacerbada por el asombroso acuerdo de $1,000 millones del litigio sobre el desastre de las Champlain Towers, dijo Blanch.

Tampoco está claro cómo afectarán las reformas a los departamentos de construcción de los condados, que podrían tener que hacer frente a un aumento sustancial de la carga de trabajo cuando las asociaciones de condominios soliciten permisos para realizar reparaciones como resultado de las inspecciones obligatorias, dijo.

“Había que hacer algo, y esto es un paso en la dirección correcta”, dijo Blanch. “Vamos a ver cómo funciona. Una vez que empecemos a entrar en el mundo real y a poner todo esto en marcha, creo que vamos a experimentar algunos dolores de crecimiento. Tendremos que ver, desde la perspectiva de los consejos de administración de los condominios hasta los ingenieros y los departamentos de construcción, cómo se combinan todos estos ingredientes”.

‘Un gran avance en seguridad de vida’

El proyecto de ley aprobado esta semana representa una versión algo recortada de la propuesta que se estancó al final de la sesión ordinaria, principalmente por la cuestión de exigir estrictamente reservas de efectivo. Sus patrocinadores y principales defensores, el representante Danny Pérez de Miami y la senadora Jennifer Bradley de Fleming Island, ambos republicanos, y el senador Jason Pizzo, demócrata por Miami, continuaron trabajando con los defensores y otros legisladores en los compromisos para conseguir la aprobación del proyecto de ley, dijo Bauman del Instituto de Asociaciones Comunitarias.

Entre los cambios que condujeron a la aprobación fue centrar los requisitos más estrictos de reserva de efectivo en los elementos estructurales y otros elementos críticos del edificio, y no en elementos relativamente menores, como las renovaciones del vestíbulo, para disminuir la carga financiera de las asociaciones y los propietarios de unidades, dijo Bauman.

Entre los cambios de mayor alcance se encuentran los requisitos de las inspecciones de los edificios más antiguos, que constarán de dos fases. La primera es una inspección visual de los elementos estructurales del edificio. Si un edificio pasa la prueba, no es necesario tomar más medidas.

Pero si se descubren indicios de problemas estructurales, la ley exigirá una segunda fase que consistirá en inspecciones más profundas que podrían incluir la perforación del concreto y los elementos de soporte para determinar su estado subyacente, y luego un plan de reparación si es necesario. La ley también impone unos plazos estrictos de 180 días para completar las inspecciones y un año para las reparaciones de la segunda fase.

“Se trata de un gran avance en materia de seguridad”, dijo Sklar, del grupo de trabajo del Colegio de Abogados de la Florida.

Sklar y otros partidarios dicen que las medidas garantizarán la coherencia en todo el estado y crearán un registro público de las condiciones de los condominios por primera vez. Los estudios de integridad estructural de las reservas de efectivo deben realizarse cada 10 años y los reportes deben conservarse durante 15 años. También está previsto crear bases de datos de acceso público de los reportes de inspección de los condominios.

También dicen que la ley de reforma debería aliviar las preocupaciones de las aseguradoras de condominios, algunas de las cuales se retiraron del mercado de la Florida después del colapso de Surfside en medio de una crisis más amplia de seguros de hogar en todo el estado. También esperan que pueda ayudar a persuadir a las dos agencias federales que respaldan la mayoría de las hipotecas de condominios, Freddie Mac y Fannie Mae, para que reduzcan los estrictos y amplios requisitos que exigen que los condominios demuestren su seguridad estructural antes de que los banqueros puedan otorgar préstamos a los compradores de unidades. Estos requisitos, que entraron en vigor este año, han añadido incertidumbre y una importante carga de trabajo al proceso de compra de condominios.

Una cuestión potencialmente importante es cómo afectarán las reformas estatales a los programas de inspección de condominios, extensos y obligatorios desde hace tiempo, en los condados de Miami-Dade y Broward, que exigen que los edificios de 40 años se sometan a una recertificación cada 10 años. Los comisionados de Miami-Dade han estado tratando de adelantar el plazo de recertificación del condado a 30 años y ampliar los requisitos de las inspecciones a raíz de las Champlain Towers.

En algunos aspectos, dijo Blanch, experto en derecho de condominios, la nueva normativa estatal parece replicar o solapar los programas de Miami-Dade y Broward, aunque los condados exigen un conjunto más amplio de inspecciones.

“Veo que es un giro sobre lo que Miami-Dade y Broward ya tienen”, dijo Blanch. “La cuestión que supongo que habrá que conciliar es que hay cierta duplicación. Un signo de interrogación que está ahí es cómo las juntas de comisionados del condado van a manejarlo”.

Otra pregunta, dijo Bauman, es si los “intereses especiales”, como los urbanizadores, que no tuvieron la oportunidad de opinar sobre las reformas esta semana, intentarán “arrancar” las nuevas reglas en el próximo período de sesiones legislativas regulares en 2023, especialmente si surgen problemas de implementación en el ínterin.

“No es perfecto. Hay trabajo que hacer”, dijo Bauman. “Pero el hecho de que se haya aprobado es sobresaliente”.

Esta historia fue publicada originalmente el 27 de mayo de 2022, 11:47 a. m..