Organización benéfica vende casas de personas incapacitadas, pero no siempre las publicita ampliamente

Daños por termitas, ventanas rotas, el techo en mal estado y el interior mohoso no ahuyentaron a Gallego Homes de la casa de 1950 que el Programa de Tutela del Condado Dade le estaba vendiendo a nombre de una mujer de 87 años que se había mudado a un hogar de ancianos hace años.

Gallego pagó $235,000 por la propiedad de South Miami, la vació, agregó encimeras de cuarzo y ventanas de impacto y la vendió en octubre de 2018 por $435,000, casi duplicando el valor en ocho meses.

Fue una estrategia clásica de remodelar y vender con ganancia que valió la pena para Gallego, pero el Programa de Tutela sin fines de lucro solo dio a un pequeño número de compradores potenciales la oportunidad de tirar los dados inmobiliarios.

La propiedad no estaba a la venta en internet, según una búsqueda en el Multiple Listing Service (MLS), la principal fuente de información para agentes inmobiliarios y buscadores de casas en la zona de Miami. En el contrato de Gallego no figura ningún agente inmobiliario para el comprador, solo el nombre del agente que representa al Programa de Tutela, una organización sin ánimo de lucro que toma decisiones financieras a nombre de personas declaradas incapacitadas por el sistema judicial.

Las dos funcionarias corporativas de Gallego en ese momento —la presidenta Margarita Méndez y la hija de esta, Victoria Méndez, que ha sido abogada municipal de Miami desde septiembre de 2013— eran conocidas del Programa de Tutela antes de la venta. Ambas aparecieron en un correo electrónico de 2012 de un miembro del personal del Programa de Tutela a 16 compradores potenciales que ofrecía una casa de Hialeah que finalmente adquirió Express Homes por $52,000.

Express es propiedad de Carlos Morales, esposo de Victoria Méndez y un comprador frecuente del Programa de Tutela, con al menos 16 compras desde 2010, según los registros de propiedad.

Las operaciones inmobiliarias del Programa de Tutela son ahora objeto de una investigación del condado. La semana pasada, la organización sin fines de lucro acordó suspender la venta de propiedades como condición para que la alcaldesa Daniella Levine Cava aceptara reanudar los pagos de financiación de $2.7 millones del presupuesto del condado para 2023 para una organización benéfica que representa a unas 1,400 personas consideradas incapaces de tomar decisiones por sí mismas.

Levine Cava congeló los fondos después de un reporte de WLRN, aliado noticioso del Miami Herald, sobre la venta de bienes raíces por parte de la organización benéfica, que depende del financiamiento del condado y del estado para un presupuesto que supera los $6 millones y un personal de 60 personas.

El reportaje de WLRN informó sobre una serie de propiedades del Programa de Tutela que Express Homes compró y luego vendió a valores más altos; por lo general después de renovaciones, pero dos veces las segundas ventas ocurrieron en un plazo de 24 horas tras la compra original a la organización no lucrativa. WLRN también señaló que el bufete de abogados de Sergio Méndez, ex presidente de la junta del Programa de Tutela, realizó trabajos legales para Express Homes en algunas de las transacciones.

En una carta enviada el 26 de marzo a Carlos McDonald, director ejecutivo del Programa de Tutela, Levine Cava exigió a la organización que “ponga en marcha reformas para crear salvaguardias adicionales sobre la venta de viviendas privadas para garantizar que la misión del Programa de Tutela se cumpla adecuadamente y que se pueda restaurar la confianza pública en el programa y su trabajo”.

McDonald declinó ser entrevistado para este artículo. En un correo electrónico del 14 de marzo a los abogados testamentarios en busca de apoyo después del reportaje de WLRN, McDonald dijo que la cobertura de la organización benéfica, “en el mejor de los casos, ha sido incompleta” y carente de contexto.

“La mayoría conoce personalmente a muchos miembros del personal del GPDC y esperamos que hayan visto de cerca su compromiso genuino”, escribió McDonald a los miembros del Comité de Sucesiones y Tutelas del Colegio de Abogados de Miami-Dade. “Solo les pedimos que sigan confiando en nosotros”.

Dijo que solo 3% de los más de 4,000 clientes atendidos por el Programa de Tutela desde 2012 involucraron la venta de bienes raíces. Esas transacciones tuvieron “docenas de compradores diferentes, múltiples tasadores y múltiples agentes inmobiliarios”.

Una pequeña red de agentes inmobiliarios

Una defensa de las prácticas inmobiliarias del Programa de Tutela provino de Matthew Ladd, abogado que representa a Morales. Ladd señaló que no podía hablar en nombre de la organización sin ánimo de lucro, pero dijo que a veces el Programa de Tutela da más importancia a vender una propiedad rápidamente que a comercializarla ampliamente. Las razones incluyen, dijo Ladd, el aumento de los costos o las posibles acciones de ejecución de una propiedad que hacen una venta rápida la mejor opción para la persona incapacitada, también conocido como un pupilo.

“El proceso establecido permite que un agente inmobiliario experimentado, que figura en una lista preaprobada y seleccionado al azar, ponga en venta las propiedades o encuentre compradores en efectivo que puedan estar interesados en rescatar al pupilo de una venta fiscal inminente, una ejecución hipotecaria o el estado peligroso de sus viviendas. También se designan tasadores para determinar el valor”, dijo Ladd en un correo electrónico enviado el domingo al Herald.

“Una vez que el valor se determina, las propiedades suelen ser listadas o de otra manera colocadas en el mercado, se escoge una oferta, que debe aprobar un juez. Si no hay tiempo para listar la propiedad debido a una inminente venta de ejecución hipotecaria o escritura fiscal, el programa hará lo mejor que pueda con el tiempo que tiene para ayudar al pupilo a obtener el máximo posible”, dijo.

En una moción solicitando a un juez que aprobara la venta en 2018 de la casa de South Miami a Gallego Homes $5,000 por debajo del valor de tasación, un abogado del Programa de Tutela dijo que la propiedad estaba programada para la demolición por parte de la ciudad después de múltiples infracciones del código. Según un contrato obtenido por el Herald pero no incluido en los archivos del tribunal, una segunda oferta llegó a $225,000 por la propiedad de South Miami, $10,000 menos de lo que Gallego Homes pagó por ella.

Victoria Méndez dijo que aunque estaba en los papeles corporativos de la compañía de su madre, no estuvo involucrada en las transacciones.

“Yo estaba en Gallego Homes para fines de planificación de sucesión como su única hija. Siempre revelé Gallego Homes en mis formularios de divulgación financiera de la Ciudad de Miami”, escribió. “Mi madre no ha comprado nada en años dado que está desacelerando su actividad debido a su edad y salud”.

Un examen de los expedientes judiciales, la información sobre propiedades en internet y los listados inmobiliarios muestra que el Programa de Tutela ofrecía con frecuencia propiedades en venta de forma discreta, sin el tipo de enfoque de mercado abierto que, según los veteranos del sector, maximiza las posibilidades de obtener el máximo precio para los vendedores.

El Programa de Tutela vende propiedades tras la aprobación del tribunal y los ingresos se destinan a fondos supervisados por un juez para ayudar a pagar los cuidados de una persona incapacitada, junto con el Seguro Social, el Medicaid y otras fuentes de ingresos que a menudo cubren las facturas de residencias de ancianos.

La revisión del Herald encontró:

El Programa de Tutela vende casas, pero ¿quién sabe de ellas?

El julio pasado, Express Homes pagó $245,000 por un condominio de Miami Beach propiedad de una mujer de 92 años representada por el Programa de Tutela. Express sigue siendo propietaria de la unidad de un dormitorio, valorada ahora en $310,000, según la Oficina del Tasador de Propiedades de Miami-Dade. No hay constancia de que se publicara en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) de la Miami Association of Realtors antes de la compra por parte de Express a través del sistema judicial.

Siete meses antes, Express Homes pagó $430,000 a través del Programa de Tutela por una casa de Kendale Lakes perteneciente a una mujer de 86 años que vivía en una residencia de ancianos de Miami Beach. El Servicio de Listados Múltiples muestra que la casa no estuvo listada antes de la venta en enero de 2022.

Una vez que Express Homes rehabilitó la casa de cuatro dormitorios, sí apareció un listado en mayo antes de la venta de la propiedad por $695,000 ese verano.

En junio de 2019, un contratista con licencia llamado José González pagó $300,000 por un terreno baldío en el vecindario Highland Park de Miami. No estaba listado para la venta antes de que el Programa de Tutela se lo vendiera a González. Después de la venta, la base de datos MLS muestra que fue listado a fines de septiembre con un precio de $650,000. El lote se vendió en la primavera de 2020 por $400,000.

Un vendedor no puede esperar un buen precio sin listar una propiedad en el mercado abierto, dijo Christina Pappas, presidenta de Keyes Company, con sede en Miami, una de las mayores corredurías inmobiliarias independientes de la Florida.

“Para conseguir el máximo dinero posible, hay que exponer la propiedad todo lo posible. Quieres tantos ojos como sea posible”, dijo. “Si no se coloca en el mercado, ¿se sabe cuál es el precio de mercado?”

Un tutor tiene autoridad para pedir permiso al tribunal para decisiones importantes como dónde debe vivir la persona y cuándo es apropiado vender bienes inmuebles u otros activos.

“Una explicación en una sola frase es: eres el padre de un adulto”, dijo McDonald en una entrevista en 2022 con la Asociación de Tutela del Estado de la Florida. “Haces todo por el adulto que un padre haría por su propio hijo. Por ejemplo, ayudarlos con el alojamiento y la comida. Necesidades de salud... Es un trabajo duro”.

En algunas ventas del Programa de Tutela, los agentes inmobiliarios publicaron las propiedades en el MLS e invitaron a presentar ofertas a cualquier comprador interesado.

“Oferta para reparador de Westchester. Esta es una venta testamentaria y es solo en efectivo”, decía el listado del MLS de una venta del Programa de Tutela en 2014, donde una casa de tres dormitorios cerca de Palmetto Expressway se vendió por $575,000. “La propiedad necesita algunas reparaciones pero tiene mucha superficie habitable”.

Pappas, la presidenta de Keyes Company, dijo que las propiedades en mal estado a menudo dependen de las conexiones de un agente de listado con posibles inversionistas porque el comprador promedio generalmente no está preparado para la inversión inicial requerida para las reparaciones.

“Cuando se trata de inversionistas, el abanico es más reducido”, dijo. “Muchos agentes inmobiliarios buscan a ese inversionista dentro de su agencia o entre sus contactos”.

Aun así, Pappas dijo que generalmente tiene sentido listar una propiedad en tantos portales digitales como sea posible sin importar la condición, a menos que el vendedor tenga razones personales para mantener la venta en secreto.

“Para maximizar el precio para su propiedad”, dijo, “tenemos que conseguir que tantas personas crucen la puerta y vean la propiedad como sea posible”.

Múltiples ofertas de compradores relacionados

El 2 de agosto de 2012, el Programa de Tutela vendió la casa de Hialeah de un hombre de 83 años a Express Homes por $52,000. También ese día, Express Homes registró su propia venta de la casa de tres dormitorios a Lorenzo Homes por $64,000, como informó WLRN.

La venta se inició en la primavera, cuando un miembro del personal del Programa de Tutela envió un correo electrónico a 16 personas con el asunto “Propiedad en venta”. En el documento se ponía como fecha límite el 2 de abril de 2012 para las ofertas.

El correo electrónico ilustra cómo el Programa de Tutela vendía propiedades cuando no estaban en el mercado abierto: tenía una lista de posibles inversionistas dispuestos a considerar la compra rápida de propiedades en mal estado.

Una de las respuestas procedía de Victoria Méndez, entonces abogada municipal adjunta en Miami, que escribía desde una dirección de correo electrónico personal. “Desafortunadamente”, escribió Méndez, “esta propiedad tiene demasiados daños como para siquiera considerarla. Por favor, manténganos informados sobre cualquier otra propiedad. Gracias”.

Margarita Méndez escribió con una oferta de $40,000 desde su propia cuenta de correo electrónico personal. A continuación, el esposo de Victoria Méndez, Carlos Morales, llegó con la oferta ganadora de $52,000 en su propio correo electrónico.

En un correo electrónico, Victoria Méndez dijo que no recordaba el intercambio de correos electrónicos de hace más de una década, pero cree que fue agregada a la lista de correos electrónicos del programa después de conocer a un administrador de la organización sin fines de lucro.

“Apenas recuerdo lo que hice ayer, y mucho menos hace 11 años, pero creo que un día conocí al ex director ejecutivo en un acto”, escribió. “Creo que me añadió a la lista de correo. No recuerdo haber recibido demasiadas. No compré nada del Programa de Tutela”.

Una vez que Express Homes procedió con la compra y el rápido traspaso a Lorenzo Homes, el abogado que preparó ambos documentos de venta fue el futuro alcalde de Miami, Francis Suárez, como informó primero WLRN. En ese momento, Suárez, abogado inmobiliario, era comisionado municipal. Al año siguiente, su voto marcó la diferencia en el ascenso de Victoria Méndez a abogada municipal en una decisión de 3 a 2 de la Comisión el 12 de septiembre de 2013. WLRN informó que Suárez también estuvo en los documentos inmobiliarios de otras dos compras de Express Homes a la organización sin fines de lucro.

Un tasador se convierte en dueño de una antigua propiedad del Programa de Tutela

En 2015, el Programa de Tutela necesitó mostrar a un juez una tasación antes de vender a Gallego Homes la casa de Miami de una mujer de 92 años que residía en un hogar de ancianos.

Antonio Lorenzo de 1st Class Appraisals proporcionó el informe, y en menos de un año él mismo era dueño de la casa de tres dormitorios, según los registros de propiedad.

Lorenzo tasó la casa de tres dormitorios en $34,000. Gallego Homes la compró por $31,000 el 7 de octubre de 2015, y un mes después la vendió a Maia Investments por $30,000. El último día de 2015, Maia Investments transfirió la propiedad a Antonio Lorenzo en una transacción de escritura de renuncia por $100.

Los registros de la propiedad no muestran por qué Maia cedería el inmueble a Lorenzo, pero la empresa es propiedad del presidente de Lorenzo Homes, Antoliano Lorenzo. No estuvo claro si los dos Lorenzo están relacionados, pero ambos figuran en los documentos corporativos de 784 Investment LLC.

Antoliano Lorenzo constituyó la sociedad en 2016, y 784 Investment LLC es ahora la propietaria de la casa. La compañía recibe su correo en la dirección de la casa de Antonio Lorenzo en un suburbio de Miami.

El 9 de enero de 2013, el Programa de Tutela vendió a Express Homes una casa en North Miami que pertenecía a una mujer de 89 años. Express Homes pagó $190,000 por la propiedad, luego la vendió el mismo día por $240,000 a una compañía llamada Secure Funding Group LLC. Antonio Lorenzo es uno de los directivos que figuran en los registros corporativos de la empresa ese año.

Casi una década más tarde, Express Homes compró otra vivienda al Programa de Tutela, esta vez una casa de Kendale Lakes perteneciente a una mujer de 86 años que vivía en una residencia de ancianos. Express la compró por $430,000. Tras renovar la propiedad, Express la incluyó en la MLS en mayo de 2022. Antonio Lorenzo fue el agente de Express, y la propiedad se vendió en un mes por $695,000.

Antonio Lorenzo no respondió a múltiples solicitudes de entrevistas. Antoliano Lorenzo no respondió a una solicitud de información sobre la transferencia de Maia Investments.

Ladd, el abogado de Morales, dijo que fue el Programa de Tutela el que contrató a Lorenzo para la evaluación en la compra de Gallego Homes como parte de la rotación de la organización sin fines de lucro a través de un grupo de tasadores que se inscribieron para hacer el trabajo para la organización. Gallego Homes no tuvo nada que ver con los futuros compradores después de la venta inicial a Maia, dijo. “Compras una propiedad y puedes vendérsela a quien quieras”, dijo.

Retos y oportunidades en las propiedades en ruinas

Al no incluir la casa de South Miami en la MLS, el Programa de Tutela perdió la oportunidad de que la casa apareciera en las búsquedas de la base de datos del sector que puebla centros inmobiliarios como Realtor.com, Redfin y Trulia. El Programa de Tutela sí contrató al agente inmobiliario John Moreno para vender la casa. El contrato de Gallego Homes muestra que no había ningún agente representando al comprador.

Patrick Weber es un abogado que supervisa los programas de tutela en varios condados, incluyendo Collier y Monroe. Dijo que las ventas de tutela deben estar abiertas a tantos compradores como sea posible porque esa es la única manera de conseguir el mejor precio para las personas que no pueden tomar decisiones inmobiliarias por sí mismos. Para las ventas de tutela en las que él participa, eso significa exponer la propiedad en venta a cualquier comprador interesado.

“Ese es el verdadero valor de mercado, cuando se pone a la venta en el mercado abierto”, dijo. “Aparece en la MLS. No hacemos ventas privadas”.

Algunos otros contratos del Programa de Tutela muestran agentes inmobiliarios que representan a ambas partes de la venta. Ese acuerdo ocurre en el sector de bienes raíces, dijeron los corredores, cuando un agente de listado también localiza un comprador. Eso significa normalmente una doble comisión, con un agente que gana 3% por la venta de la casa y 3% por traer al comprador a la mesa.

Cuando Gallego Homes compró la casa de South Miami en 2018 al Programa de Tutela, la propiedad estaba vacía con una serie de problemas. Un informe del tasador en el expediente judicial describía daños por termitas, ventanas rotas, un techo defectuoso y moho en el interior.

Siete años antes, un trabajador social del estado escribió que los problemas mentales de la propietaria la hacían comportarse con paranoia y tomar malas decisiones.

En un informe de 2012, el trabajador social describía que la mujer vivía en la casa sin electricidad tras dejar de pagar las facturas de los servicios públicos. Con moho en el interior y periódicos apilados por toda la sala, la mujer vivió allí “un mes con una cadera fracturada, arrastrándose por el suelo para moverse por su casa”, según el informe del trabajador social, de acuerdo con una presentación judicial.

La tasación que el Programa de Tutela consiguió para la transacción de South Miami, realizada por Edys Fernández en Hialeah, señalaba una serie de problemas: manchas de agua en los techos, un tejado que debía reemplazarse, pintura descascarada, madera podrida y evidencias de termitas y moho.

Si bien las propiedades en mal estado suelen ahuyentar a la mayoría de los compradores, todavía hay suficientes inversionistas merodeando por las publicaciones del MLS para justificar que se incluya en la lista incluso la casa con más problemas, dijo Peter Zalewski, propietario de la inmobiliaria Condo Vultures.

“Este es el tipo de propiedad que a los inversionistas les encantaría tener en sus manos”, dijo sobre la casa de South Miami que Gallego Homes compró en 2018. “El moho y las ventanas rotas son tan atractivos para un inversionista como un lugar con un bonito balcón lo es para un comprador de lujo”.

El redactor del Miami Herald Joey Flechas contribuyó a este artículo.

Esta historia fue publicada originalmente el 5 de abril de 2023, 5:40 p. m..