El aumento del nivel del mar podría remodelar los vecindarios del sur de la Florida: se van de aquí, aumentan allá

A medida que sube el nivel del mar, se plantea la cuestión de cuándo y dónde afectará al mercado inmobiliario del sur de la Florida.

Los estudios sugieren que la gente no está interesada en pagar mucho dinero por una casa que se inunda y se espera que el número de propiedades en riesgo de inundación aumente en las próximas décadas. Para una economía que depende de un mercado inmobiliario en auge para funcionar, es crucial predecir qué lugares podrían perder valor y cuándo.

Un estudio publicado el lunes en la revista Nature Communications aborda la cuestión que se cierne sobre el futuro del sur de la Florida. Según el estudio, aunque es probable que la población de los condados Miami-Dade y Broward siga aumentando este siglo, docenas de vecindarios propensos a las inundaciones podrían ver cómo la gente se muda definitivamente.

Y eso podría ocurrir pronto: la investigación encontró que puntos frecuentemente inundados en Miami-Dade podrían ver la fuga de sus habitantes tan pronto como en 2028 y en Broward podría ocurrir alrededor de 2032.

El estudio sugiere que las zonas de mayor altitud serán las que más crezcan, tanto por las nuevas llegadas como por los traslados dentro del condado, y algunos lugares, como Miami Beach y Fort Lauderdale, podrían ver cómo se marcha más gente de la que llega a medida que las inundaciones se hacen más frecuentes. La investigación se basa en un modelo de las inundaciones actuales, proyectado hacia el futuro y combinado con proyecciones de futuros cambios de población.

Los investigadores dijeron que las inundaciones más frecuentes encarecerán los seguros y dificultarán la obtención de hipotecas, además de que menos gente querrá enfrentarse a las molestias de las calles inundadas o a los gastos de las viviendas anegadas, lo que provocará una retirada de estas zonas.

Pero esa proyección choca con la realidad actual, en la que la Florida es uno de los lugares de más rápido crecimiento del país, incluidas las zonas propensas a las inundaciones, y los valores inmobiliarios frente al mar siguen disparándose. De acuerdo con otro estudio reciente, muchos habitantes de Miami-Dade dijeron que, a pesar de los problemas de las inundaciones, piensan quedarse aquí para siempre.

Jeremy Porter, coautor del estudio y responsable de implicaciones climáticas de First Street Foundation, un grupo de investigación sobre el clima sin fines de lucro, dijo que los datos de sugieren que el crecimiento costero de la Florida ya se ve afectado por el aumento del riesgo de inundaciones y que sin él aún más gente se trasladaría al Estado del Sol.

“Están aumentando, pero no tanto como lo habrían hecho sin el riesgo de inundaciones. Desde una perspectiva externa, ese efecto quedaría oculto. Se diría que nuestra población está creciendo”, dijo. “Si hacemos una proyección a cien años, empezaremos a ver que lugares de la Florida y el sur empiezan a invertir sus tendencias”.

Los investigadores también elaboraron mapas de los lugares en donde estiman que la población aumentará (en rojo) y disminuirá (en azul) debido a los problemas de inundaciones en Broward y Miami-Dade. En general, los lugares que ya tienen problemas de inundaciones aparecen ahora como zonas azules, mientras que los lugares más interiores y elevados son zonas de crecimiento.

¿Se muda la gente por las inundaciones?

El estudio es el último de una serie de investigaciones que afirman que el mercado inmobiliario de la Florida sufrirá grandes impactos a medida que el aumento del nivel del mar haga más frecuentes las inundaciones, reduciendo el valor de las propiedades, encareciendo los seguros y dificultando la obtención de hipotecas.

Pero, mientras que la investigación académica sugiere que ya podría estar sucediendo a pequeña escala, como los estudios que encontraron que los propietarios de viviendas del Condado Miami-Dade están empezando a pagar más por las casas en terrenos altos que en terrenos bajos, todavía no está claro lo que –en todo caso– podría inclinar el mercado inmobiliario del sur de la Florida de su continuo auge a una quiebra.

Mathew Hauer, coautor del estudio y profesor adjunto de Sociología en la Universidad Estatal de la Florida (FSU), cree que el principal factor será la información.

En la Florida, los propietarios de viviendas y los arrendadores no están obligados a revelar si sus propiedades se inundan y no existe una base de datos única en la que la gente pueda ver qué partes de su comunidad se inundan, tanto porque esa información no está bien documentada como porque compartirla públicamente podría amenazar el valor de los bienes inmuebles, algo muy prohibido en la Florida.

“La gente no lo sabe. Creo que las personas entienden en un sentido global el aumento del nivel del mar, el cambio climático, la amenaza de Miami, ese tipo de cosas, pero no creo que la gente entienda a nivel local”, dijo Hauer. “Todavía no está lo bastante extendido como para mover mercados más grandes”.

Algunas investigaciones más recientes respaldan la teoría de Hauer. Un estudio de Redfin el año pasado encontró que, cuando la gente tenía acceso a los datos que muestran el riesgo de inundación o incendio de una casa, eran más propensos a terminar haciendo una oferta en una casa con menos riesgo de inundación e incendio.

Sin embargo, otros estudios demuestran que algunos de los lugares más peligrosos de la Florida se están llenando de más y más gente, incluso después del paso de un huracán, y, a pesar de las enormes ganancias en seguridad conseguidas gracias a unos códigos de construcción mucho más seguros, en general hay más gente en riesgo que nunca, simplemente porque la gente sigue mudándose a lugares inseguros.

Lo que complica aún más el panorama futuro es que las proyecciones de este documento, y de otros, se basan en un mundo en el que no se hace nada para frenar el cambio climático o la elevación del nivel del mar, lo que no es el caso del sur de la Florida. Los códigos de edificación están elevando las nuevas construcciones y los gobiernos locales están invirtiendo cientos de millones de dólares para elevar las carreteras y reforzar las bombas y tuberías de aguas pluviales.

Así que la cuestión de cómo quedarán los vecindarios costeros de la Florida es más complicada de lo que podría predecir cualquier estudio. Depende de lo rápido y bien que la Florida se adapte a la elevación del nivel del mar y de lo cómoda que esté la gente con las calles y entradas inundadas antes de que quieran hacer un cambio.

“Esa es una de las grandes cuestiones pendientes: ¿cuál es el punto de inflexión real?”, dijo Hauer. “La respuesta es que resulta diferente para cada persona. ¿Cuál es el índice promedio de respuesta de una persona? ¿Cuánto están dispuestos a aceptar? No lo sabemos”.

Lo que dijeron los habitantes

Hasta ahora, la mayor parte de la investigación sobre el posible retroceso del nivel del mar en el sur de la Florida se ha hecho con mapas y modelos, pero, cuando se les preguntó directamente por sus planes de futuro, muchos habitantes de Miami-Dade dieron una respuesta diferente a la que sugieren los modelos climáticos.

Mediante entrevistas en profundidad a 40 habitantes del sur de la Florida y encuestas más breves a otros 600, los investigadores publicaron en la revista Climate Risk Management que las inundaciones ya condicionan la vida de muchos habitantes. Más de un tercio de ellos dijeron que habían faltado al trabajo o a la escuela debido a las carreteras inundadas, varios habían perdido sus autos y una pareja describió incidentes en los que las intensas inundaciones habían atrapado físicamente a familiares ancianos dentro de su casa, fuera del alcance de una ambulancia en caso de emergencia.

Y, no obstante, a pesar del creciente riesgo de inundaciones, la mayoría de los encuestados le dijeron a Nadia Seeteram, coautora del estudio y estudiante de investigación posdoctoral en la Universidad de Columbia, que querían vivir en Miami-Dade el resto de su vida; incluso entre los que dijeron que querían irse, la gran mayoría quería quedarse en la Florida, a menudo mudándose solo a uno o dos condados de distancia.

“Está claro que las personas quieren quedarse en Miami: quieren adaptarse al lugar”, dijo.

Muy pocas personas dijeron que las inundaciones provocaron el deseo de trasladarse y el puñado que dijo que el aumento del nivel del mar o las inundaciones eran una preocupación importante siempre dijo que eso iba acompañado de algo más.

Como la mujer de Opa-locka que dijo que estaba tan harta de las inundaciones provocadas por las lluvias en su vecindario que planeaba mudarse a la costa oeste de la Florida. Allí, dijo, también podría permitirse comprar una casa por primera vez.

“Nunca fue la única razón. Siempre es ‘el clima y...’”, dijo Seeteram. “Eso sigue teniendo el poder de remodelar estos vecindarios o alejar a la gente de estas zonas de alto riesgo”.

Pero esa remodelación podría estar aún lejos. El equipo también escuchó historias de habitantes que eran plenamente conscientes del riesgo al que se enfrentaban y no les importaba en absoluto, como una mujer que compró recientemente un condominio en Key Biscayne.

“Conocía los riesgos, pero solo quería vivir en la playa y esperaba poder pasarle el riesgo a alguien dentro de cinco años”, dijo Seeteram. “Probablemente podría pasarlo en los próximos cinco años y probablemente ganar algo de dinero”.

Con el mercado inmobiliario en continua expansión, incluso en los puntos más arriesgados del sur de la Florida, Seeteram dijo que queda por verse cuándo –o si– los compradores y vendedores empezarán a tener en cuenta las inundaciones provocadas por el aumento del mar en su toma de decisiones.

“Todavía no se desploma”.