Se aprobó un complejo de oficinas del condado de $256 millones en West Dade. ¿Es una buena compra para los contribuyentes?
Para crear un nuevo espacio de oficinas gubernamentales en los suburbios del oeste, el Condado Miami-Dade está dispuesto a pedir prestados $256 millones para un acuerdo inmobiliario aprobado el martes.
El voto unánime de los comisionados condales convertiría un complejo de oficinas de 1974 construido originalmente para la Florida Power and Light (FPL) en el nuevo West Dade Government Center, un centro para solicitar permisos.
Los comisionados aprobaron el acuerdo por unanimidad, con tres miembros ausentes en la votación: Danielle Cohen Higgins, René García y Oliver Gilbert, presidente de la junta.
El comisionado Anthony Rodríguez, patrocinador de la legislación para comprar la propiedad en 9250 W. Flagler St., dijo que algunos vieron el acuerdo como algo para “gastar un montón de dinero.”
“Voy a usar la palabra ‘invertir’”, dijo. “Invertir en el futuro de nuestros habitantes”.
El pago de la deuda por la compra de $182 millones, así como otros $74 millones destinados en su mayor parte a mejoras previstas, costará unos $16.6 millones al año durante las próximas tres décadas, según una estimación del condado.
¿Es un buen uso del dinero de los contribuyentes?
Estos son cinco factores que ayudarán a responder a esa pregunta.
El precio podría haber sido más alto, pero aun así estaba muy por encima de los valores de tasación obtenidos por Miami-Dade
Dos empresas de tasación contratadas por Miami-Dade informaron el año pasado que el edificio de 625,000 pies cuadrados, con aproximadamente el 80% de su espacio de oficinas desocupado, valía unos $110 millones “tal cual” estaba para los posibles inversionistas.
Esas valoraciones no afectaron el entusiasmo por la operación el año pasado, cuando la alcaldesa Daniella Levine Cava le pidió a la Comisión la aprobación acelerada de un precio de compra de $205 millones en diciembre, sin pasar por la audiencia habitual de la Comisión. El plan se vino abajo después que un artículo de Miami Herald cuestionó el precio propuesto.
Levine Cava retiró el acuerdo y dijo que buscaría un precio más bajo con el propietario Bushburg Properties, un inversionista inmobiliario de Nueva York. El contrato final aprobado el martes en una votación de 10 a 0 era 11% más bajo que el acuerdo que se presentó hace seis meses.
El departamento inmobiliario del condado justificó tanto el precio propuesto de $205 millones en diciembre como el nuevo precio de $182 millones aprobado el martes con “tasaciones hipotéticas” generadas por las mismas empresas que calcularon los precios de mercado.
Los valores hipotéticos llegaron a un promedio de alrededor de $191 millones, con base en lo que un comprador comercial ofrecería si el edificio de oficinas estuviera totalmente ocupado por un inquilino, como será una vez que Miami-Dade se traslada a las instalaciones. En realidad, el antiguo centro de FPL tenía alrededor del 20% de su espacio de oficinas alquilado cuando las evaluaciones se llevaron a cabo el año pasado.
Mientras que la propuesta presentada a los comisionados en diciembre incluía ambos conjuntos de valoraciones, la aprobada el martes solo menciona los valores más altos. La administración también dijo que el precio de compra más bajo hizo al acuerdo competitivo sobre una base de pies cuadrados con otras transacciones comerciales recientes.
“Pasó por el proceso de comité y el acuerdo mejoró”, dijo el comisionado Kevin Cabrera. “Conseguimos concesiones significativas de la gente que nos está vendiendo esto”.
Tener viviendas asequibles en el campus podría proporcionar opciones de menor costo para los empleados del condado
El complejo de 26 acres tiene suficiente estacionamiento y terrenos no urbanizados alrededor del edificio de oficinas como para la urbanización residencial y la aprobación de la compra incluye el lenguaje que requiere que Levine Cava explore la construcción de viviendas asequibles allí. Eso podría incluir un programa en el que los empleados del condado tendrían prioridad para alquilar algunas de las unidades.
“Estarían en el mismo lugar, por lo que podrían ir caminando al trabajo, lo que creo que sería transformador”, dijo la comisionada Raquel Regalado. “Nos ayudaría a retener personal”.
El departamento de Residuos Sólidos con problemas de liquidez pagará más luego del traslado
Antes de la votación prevista para diciembre sobre el acuerdo, el director interino del Departamento de Gestión de Residuos Sólidos (SWMD) estaba luchando en privado contra el esfuerzo de la administración para trasladar la agencia al nuevo centro. “El costo es demasiado elevado y no podemos darnos ese lujo”, escribió Olga Espinosa-Anderson, entonces directora de SWMD bajo el mandato de Levine Cava, en un correo electrónico enviado el 16 de octubre a Alex Muñoz, director de Servicios Internos, la división inmobiliaria del condado.
Según correos electrónicos internos, el SWMD paga alrededor de $1.3 millones al año por el espacio que ocupa ahora en la Martin Luther King (MLK) Office Plaza del condado, por la estación de Metrorail MLK en Liberty City. Una previsión del 13 de mayo de los costos proyectados para las nueve oficinas del condado mudadas al centro de West Dade mostraba que espacio le cuesta a SWMD $1.8 millones anuales.
Eso es mucho menos de $2.8 millones del costo anual previsto originalmente para el SWMD el otoño pasado, cuando Espinosa-Anderson, ahora subdirectora del SWMD, se opuso a la mudanza. Eso fue semanas después de que la agencia ganara un 7.5% de aumento en las tasas aprobado por los comisionados, un alza que aún no era suficiente para cubrir los costos de las operaciones de transporte de basura del condado.
El gasto total para el nuevo espacio del SWMD en el centro de West Dade no se conocerá sino hasta que Miami-Dade asegure una tasa de interés para el dinero prestado para la compra y las renovaciones. La hipoteca de interés variable de las finanzas del condado planea traer la legislación para eso a finales de este mes. La aprobación final se espera para julio.
El edificio cumplirá el objetivo de Miami-Dade de trasladar las oficinas de tramitación de permisos a una ubicación central
La compra de la sede de West Dade le pone fin al antiguo plan de Miami-Dade de gastar $85 millones en la construcción de un centro de solicitud que sustituya a las oficinas alquiladas en el centro comercial Tamiami, a 5 millas de distancia.
Con una huella más grande, la administración Levine Cava dijo que el centro de West Dade permitirá a más agencias que participan en la construcción residencial y permisos —incluyendo el secretario de la Corte y Agua y Alcantarillado— operar en el mismo espacio.
“Creo de todo corazón que esto va a ser un gran salto adelante”, dijo a los comisionados Lourdes Gómez, directora de Recursos Regulatorios y Económicos, que supervisa los permisos. “Estoy entusiasmada”.
Existe la posibilidad de que allí se instale una estación de Metromover
Después de años de búsqueda de un sistema de autobuses modernizado a lo largo de Flagler Street, Miami-Dade cambió su política en enero para estudiar la construcción de una ruta Metromover en las 10 millas entre la estación de Metrorail del Aeropuerto Internacional de Miami y la Universidad Internacional de la Florida (FIU).
Aunque de momento la idea es solo un concepto, el centro de West Dade le proporcionaría a Miami-Dade terrenos adicionales propiedad del condado para una estación en caso de que el plan se hiciera realidad en las próximas décadas.
“La parte más cara de la ejecución del proyecto de Flagler Street va a ser la compra del derecho de paso”, dijo la comisionada Eileen Higgins, usando un término técnico para cuando se compran terrenos para proyectos de transporte. “Si por casualidad poseemos la propiedad, podemos cedérnosla gratuitamente”.