Ritz-Carlton vs. National: los pesos pesados de South Beach se enfrentan por un condominio para multimillonarios
En Collins Avenue, en South Beach, a lo largo de una franja de hoteles históricos de mediados de siglo que han definido el paisaje urbano de la ciudad durante décadas, dos gigantes se enfrentan. Y el resultado de su prolongada batalla podría alterar para siempre el aspecto y la atmósfera de un distrito emblemático de Miami Beach que recuerda a la Edad de Oro de la ciudad.
La esencia de la disputa es si esto es para bien del futuro de la muy popular pero siempre problemática South Beach, o un presagio de su continua erosión.
El choque de los íconos Godzilla vs. Kong enfrenta a los multimillonarios propietarios de The National, una joya del período Art Decó tardío, contra los socios ricos que poseen otros dos hoteles emblemáticos al lado, el ultralujoso Ritz-Carlton South Beach y el mucho más pequeño y adyacente Sagamore, ambos ejemplos de la arquitectura de resort moderna de Miami.
Los propietarios de Ritz-Carlton y Sagamore se han unido para llevar adelante un controvertido plan: construir una torre de condominios multimillonaria de 15 pisos detrás de los hoteles frente a la playa, que es mucho más alta y voluminosa que las originales que la rodean. Pero eso es solo una parte de su plan.
En una exitosa jugada para obtener la aprobación de la ciudad después de que su propuesta fuera rechazada dos veces por la junta de preservación histórica de la Playa, el equipo de Ritz-Sagamore elaboró una oferta de $12 millones (de los cuales $4 millones provenían de los propietarios del hotel y el doble de los contribuyentes locales y estatales) para rehacer una sola cuadra de Lincoln Road que también es la entrada principal del Ritz-Carlton. El acuerdo estaba explícitamente condicionado a la aprobación de la ciudad de la torre de condominios, que se produjo cuando la junta de preservación dio marcha atrás el año pasado.
Pocos discuten que la cuadra 100 de Lincoln Road, que también es una de las entradas peatonales más concurridas a la playa en la ciudad, podría beneficiarse de una importante mejora. La histórica franja hotelera en sí misma ha estado en un ciclo de caída difícil después del cierre de algunas de sus estrellas más importantes, incluido el famoso Delano, y algunos propietarios están llevando a cabo controvertidos planes de expansión para reabrir.
En el extremo de la playa de Lincoln Road, la formación de charcos debido a las tormentas es común. El pavimento de ladrillo y el paisajismo se ven desgastados y anticuados. Las tres cuadras más al este de la calle han estado plagadas de vagabundos, venta de drogas en las aceras y delitos menores desde la pandemia de COVID-19, en parte debido a los numerosos hoteles y tiendas vacías en la zona.
Pero los propietarios de National, miembros de una de las familias más ricas de Francia, han contratado equipos de abogados, incluido uno de los bufetes de abogados más grandes de Estados Unidos, para frustrar el plan de sus vecinos. En una medida poco común, han recurrido a los tribunales para impugnar la aprobación por parte de la ciudad del plan de sus rivales, alegando que los funcionarios municipales violaron sus propias normas de conservación, famosas por su estricta legislación, para hacerlo. Los argumentos orales en la apelación de National, que no tiene muchas posibilidades de éxito, están programados para septiembre.
El director gerente de National, Stephane Mercier, dice que la torre propuesta de 30 unidades no solo proyectaría sombras sobre la playa y la larga y estrecha zona de la piscina de su hotel, sino que perturbaría el horizonte histórico y las líneas de visión que la ley de conservación histórica de la ciudad pretende proteger.
Y sostiene que lo que él llama un acuerdo de “quid pro quo” con la ciudad por Lincoln Road beneficia a Sagamore y Ritz-Carlton mucho más que al vecindario, que es parte del Distrito Histórico Ocean Drive/Collins de Miami Beach, o a la Playa en su totalidad.
“Vas a beneficiarte de $8 millones de los contribuyentes para mejorar tu propia entrada principal. Es una forma barata para la ciudad de obtener algo de financiación privada, pero no sacrificas lo que hace especial a Miami Beach por 30 residencias para gente muy rica”, dijo Mercier. “Estás sacrificando el patrimonio de todos en la ciudad.
“Tenemos que convencer a la ciudad de que no permita una torre al lado de la Torre Eiffel”, dijo, refiriéndose a The National.
Los propietarios de Ritz-Sagamore, que operan como socios en Sobe Sky Development, dicen que los críticos están exagerando mucho el impacto de la torre planificada, que según ellos tendrá solo un “efecto incremental” al sombrear y bloquear las vistas de las propiedades circundantes, incluida la suya. Y dicen que su acuerdo sobre Lincoln Road es necesario porque la ciudad no puede resolver los problemas del distrito sin la ayuda de actores del sector privado como ellos.
De hecho, públicamente están redoblando sus esfuerzos al ampliar sus planes para Lincoln Road. Han presentado ante la ciudad planos conceptuales para rediseñar, cerrar y peatonalizar las cuadras 200 y 300 de la calle que conectan con el inicio del famoso centro comercial peatonal Lincoln Road en Washington Avenue.
Aunque no tienen intereses económicos en esos bloques y no se proponen ayudar a pagar esas mejoras, los socios de Sobe Sky también sugirieron a la ciudad que proporcione zonificación y otros incentivos para que los propietarios locales reconstruyan edificios más altos e incorporen viviendas en cualquier remodelación.
Esos bloques “sórdidos” necesitan toda la ayuda que puedan conseguir, y traer nuevos residentes, incluso en su propio condominio propuesto, es la única manera de ahuyentar a los vagabundos y delincuentes callejeros y ayudar a que los negocios locales que han estado en dificultades o cerrando prosperen, dijo Peter Kanavos, socio del grupo de propietarios.
Eso sirve a sus propios intereses, reconoció, y señaló que algunos huéspedes del Ritz-Carlton, donde las tarifas de las habitaciones pueden superar los $1,000 por noche, se quejan o no regresan debido a lo que él llamó el entorno “repulsivo”. Pero revertir eso trayendo más residentes y mejorando la calle es clave para asegurar el futuro de South Beach y revertir la continua pérdida de población de la ciudad, argumenta Kanavos.
“Somos actores a largo plazo y nos preocupa lo que le pase a la ciudad. No podemos ser una isla de lujo en medio de una situación que estaba empeorando”, dijo Kanavos. “No quiero ser una joya entre la basura. Hemos estado sentados sobre una bomba de relojería. Las personas sin hogar y las drogas prosperan en ese clima.
“Traeremos a los multimillonarios y a los billonarios. Eso está bien. Pero hay que tener un equilibrio. Podemos tener una asociación público-privada donde el público gana significativamente y el desarrollador puede construir algo que la ciudad necesita. Eso estabiliza nuestro distrito. La ciudad gana más que nosotros”.
El enfrentamiento ha puesto en aprietos a los conservacionistas más influyentes y vocales de la ciudad. Los líderes de la Miami Design Preservation League, que se opone a la torre Ritz-Sagamore, dicen que desde hace tiempo apoyan las propuestas de transformar y ampliar las propiedades históricas para asegurar su vitalidad económica, pero no a riesgo de estropear la coherencia de escala que define los distritos históricos de la ciudad. Además, dicen, no está claro por qué un condominio con sólo 30 unidades, muchas de ellas probablemente para ser ocupadas sólo a tiempo parcial, resolvería algo.
“No está claro si la construcción de una nueva torre será una gracia salvadora”, dijo el director ejecutivo de MDPL, Daniel Ciraldo. “El National tiene esta hermosa piscina y jardín muy atrás en el terreno. Ahora tenemos al Sagamore diciendo que construiremos algo muy grande al lado. Es muy polémico. Y nos pone en una posición difícil. Se trata de dos lugares emblemáticos de nuestra ciudad y generan un valor económico considerable. Pero no queremos que las necesidades de un propietario afecten la viabilidad económica del otro.
“Y no es solo la arquitectura lo que la gente quiere preservar, sino también la playa a escala humana. La luz y el aire, las vistas”, dijo Ciraldo. “Esa cuadra es tan icónica para el horizonte de Miami Beach”.
La evolución de las dos cuadras de Collins al norte de Lincoln Road donde se encuentran los hoteles en pugna representa algunos puntos cruciales en la historia de Miami Beach y preparó el terreno para el embrollo actual.
Hasta la Segunda Guerra Mundial, la franja, que se encuentra justo al norte de los hoteles Art Decó y Streamline Moderne, en su mayoría modestos, que bordean Ocean Drive y Collins y Washington Avenues, era como gran parte de la costa de la ciudad, donde se encontraban las propiedades de invierno de los industriales millonarios del Norte y el Medio Oeste.
Justo antes e inmediatamente después de la guerra, los desarrolladores de hoteles comenzaron a comprar las propiedades, derribando las mansiones que las ocupaban y construyendo hoteles más grandes y altos que eventualmente llevaron a los resorts aún más grandiosos de la década de 1950 en el norte, como el Fontainebleau, cuando Miami Beach entró en su apogeo de mediados de siglo como un lugar de vacaciones popular.
Los edificios de la franja, diseñados por los arquitectos más destacados de la época, reflejan la transición.
Van desde el Art Decó simplificado del National de 1940 y su cúpula, diseñada por Roy France, y el Delano de 1947 y sus alerones en la azotea, hasta el enfoque despojado de la era moderna emergente, un estilo que el Sagamore de 1948 y el DiLido de 1953, transformado más tarde en el Ritz-Carlton, adoptaron plenamente. El DiLido fue diseñado por un joven Morris Lapidus mientras era socio en la firma de Melvin Grossman. Una vez por su cuenta, Lapidus diseñó el Fountainebleau y el vecino Eden Roc más arriba en Collins.
En la esquina, el edificio comercial redondeado, One Lincoln Road, otro ejemplo de MiMo diseñado por Igor Polevitzky, albergaba la famosa tienda de delicatessen Wolfie.
La zona hotelera sufrió un fuerte declive junto con el resto de Miami Beach a partir de los años 60, hasta que el resurgimiento de South Beach, impulsado por la creación del distrito histórico Art Decó, despegó en los años 80. La mayoría de los hoteles de Collins Strip recibieron amplias renovaciones en los años siguientes.
La más famosa fue la renovación de interiores de alto diseño del Delano en los años 80 a cargo de la estrella francesa Phillipe Starck que lanzó a South Beach como un destino deslumbrante para celebridades y personas adineradas. El National fue restaurado en 1996 y nuevamente en 2014 bajo la propiedad del fallecido Claude Dray, uno de los hombres más ricos de Francia. Durante la pandemia, cerró brevemente para ser equipado lujosamente con muebles Art Decó de la época.
Mientras tanto, el Sagamore de cinco pisos agregó habitaciones en la parte trasera y un penthouse en la parte superior en 1998, y luego ganó una nueva reputación como Art Hotel bajo la guía de la familia Taplin, destacados coleccionistas de arte contemporáneo que instalaron exhibiciones rotativas en el vestíbulo y los pasillos.
El DiLido recibió la remodelación más completa de todas cuando se amplió y se convirtió en el Ritz-Carlton en 2000. La torre original se completó con tres pisos nuevos revestidos de vidrio negro y se combinó físicamente con el edificio comercial de tres pisos en la esquina, mientras que en la parte trasera se construyeron cabañas en la piscina, un estacionamiento y un club de playa.
Pero a medida que los gustos y las tendencias de la hospitalidad cambiaron, otro ciclo descendente exacerbado por la pandemia de COVID-19 golpeó la franja y dejó algunas de sus estrellas arquitectónicas atenuadas o completamente a oscuras.
La familia Taplin vendió el Sagamore para evitar la ejecución hipotecaria. El Delano se cerró en medio de la rotación de propietarios y se despojó de los diseños de Starck en 2020, el mismo año en que el Shore Club, otro imán de celebridades una cuadra al norte, también cerró. Al lado, el Raleigh, una torre Art Decó que algunos consideran la joya de la corona de la franja, fue cerrada por el propietario Tommy Hilfiger, el diseñador, después de los daños causados por el huracán Irma en 2017.
Transiciones de ultra lujo
Ahora la franja está en medio de otra transición, y nuevas torres y conversiones de ultra lujo están impulsando la transformación planificada de varios de sus resorts emblemáticos.
Los nuevos propietarios del Delano, que también se han opuesto públicamente al tamaño de la torre Ritz-Sagamore en el otro extremo de la cuadra, acaban de comenzar una renovación de $100 millones de su hotel, sin ninguna ampliación.
Pero otros dos proyectos de renovación, en el Shore Club y el Raleigh, incluyen ampliaciones de torres también controvertidas que prepararon el terreno para el revuelo sobre el plan del Ritz-Sagamore. El proyecto del Shore Club comenzó recientemente con la demolición y la preparación del terreno para la construcción de una torre residencial de 18 pisos y 200 pies de altura.
El Raleigh se encuentra completamente destripado, a la espera de los lentos planes del audaz promotor inmobiliario neoyorquino Michael Shvo para una restauración integral que incluye una torre de condominios de 17 pisos detrás de las fachadas adyacentes de dos hoteles Art Decó más pequeños. Hilfiger había comenzado una renovación total, pero se la vendió a Shvo por 103 millones de dólares.
El proyecto Raleigh de Shvo, de hecho, sirve como precedente legal para el plan Ritz-Sagamore.
Convenció a la ciudad de que devolver al preciado Raleigh su gloria Art Decó original requería un plan ambicioso: combinar la propiedad con dos hoteles Art Decó más pequeños al lado y construir condominios de lujo detrás de ellos.
La comisión de la Playa, liderada por el entonces alcalde Dan Gelber, aprobó una medida de zonificación que permite torres de hasta 200 pies de altura detrás de hoteles históricos en la franja, pero estaba diseñada para que solo los propietarios de hoteles con propiedades grandes calificaran, específicamente el Raleigh y el Shore Club.
Los conservacionistas, desesperados por no perder el Raleigh, apoyaron la medida. Lo que nadie esperaba era que los propietarios del Ritz-Carlton y el Sagamore unirían legalmente sus propiedades para calificar también para una torre, dijo Ciraldo de MDPL.
“Se ha convertido en un punto de conflicto. En cierto modo, es una historia de advertencia”, dijo Ciraldo. “Cuando se cambia la zonificación sin un plan maestro, puede haber consecuencias no deseadas, que es lo que está sucediendo ahora”.
Los propietarios de Ritz-Sagamore presentaron por primera vez la propuesta de la torre a la ciudad en 2021, pero la junta de preservación la rechazó. La junta también rechazó una segunda solicitud, ligeramente modificada, en abril de 2022.
Luego, el grupo regresó a la ciudad con un acuerdo respaldado por Gelber y negociado en parte por el comisionado de la ciudad Alex Fernández. La comisión aprobó una hoja de términos elaborada por los propietarios de Ritz-Sagamore, quienes contrataron consultores para diseñar un plan conceptual para el rediseño y la reconstrucción de la cuadra 100 de Lincoln Road.
El plan incluye nuevas líneas de agua y alcantarillado con más capacidad para hacer frente a las inundaciones y el aumento del nivel del mar impulsados por el cambio climático, nuevos paisajes y una nueva alineación para una mejor circulación del tráfico y la seguridad de los peatones, dijo Kanavos.
La propuesta también prevé instalaciones de arte público, un pequeño parque nuevo en el paseo marítimo y una entrada arqueada al final de la calle diseñada por Lapidus para un plan de ampliación del centro comercial peatonal que nunca se realizó.
La propuesta de los propietarios del hotel en Lincoln Road también obtuvo la aprobación de la junta de condominios de la enorme torre Decoplage al otro lado de la calle del Ritz-Carlton, aunque algunos residentes siguen oponiéndose a la torre planificada porque obstruirá sus vistas hacia el norte.
El grupo Ritz-Sagamore pagó $615,000 a la asociación Decoplage para cubrir el costo de rehacer la entrada principal del condominio de 625 unidades para que coincida con el plan de reconstrucción de la calle, dijo la presidenta de la asociación, Ingrite Pujol. El edificio de 1965 está en proceso de renovación para su recertificación de 40 años y no puede permitirse el rediseño de la entrada, mientras que una encuesta a los propietarios mostró un apoyo mayoritario al proyecto vecino, dijo.
“La ciudad ha olvidado Lincoln Road. Después de COVID se puso muy, muy mal. La calle se ve vieja y fea”, dijo Pujol en una entrevista. “Cuando nos enteramos del proyecto, nos emocionamos mucho. Cuando hay un sector privado involucrado, las cosas se hacen y se hacen bien. Para la asociación y nuestra comunidad en su conjunto, todos caminamos por esa calle y eso fue un milagro para nosotros.
“Le dará vida nuevamente a la zona. Esperamos cambiar el tipo de personas que vienen a la zona. Queremos ver que esta zona brille nuevamente”.
Fernández, que ha estado trabajando de cerca con el grupo de Kanavos en los planes de Lincoln Road, rechazó una solicitud de entrevista, citando el litigio pendiente. Pero envió un correo electrónico con una declaración amplia en respuesta a las preguntas del Miami Herald enfatizando la “necesidad desesperada de revitalización” de la calle, señalando que han pasado décadas desde que se renovó la cuadra 100.
Calificó el acuerdo financiero como “un retorno altamente beneficioso de la inversión de la ciudad y una oportunidad significativa para transformar esta área en la entrada a la playa icónica, segura, resistente y hermosa que nuestra ciudad merece”.
“Este proyecto es más que solo mejoras físicas: se trata de construir una comunidad y crear oportunidades”, dice la declaración. “Estoy entusiasmado por trabajar con propietarios que comparten mi visión más amplia para el extremo este de Lincoln Road, aquellos que ven más allá de los desafíos actuales y reconocen el gran potencial de peatonalizar y transformar esta área en una comunidad vibrante con residentes a tiempo completo hasta Washington Avenue. Esta remodelación y mi visión más amplia no solo embellecerán el área, sino que, con suerte, proporcionarán viviendas a largo plazo muy necesarias que desempeñan un papel crucial en el apoyo a la economía del área inmediata”.
Después de que los comisionados aprobaran la hoja de términos, las elecciones municipales de noviembre trajeron una comisión reconstituida, lo que llevó a un cambio en la composición de la junta de preservación, la mayoría de cuyos miembros son designados por el alcalde y los comisionados. Dos de los principales oponentes de la torre Ritz-Carlton en la junta de preservación, incluido el miembro de larga data y ex presidente Jack Finglass, se fueron, cambiando la dinámica para favorecer la propuesta.
En el tercer intento, durante dos audiencias públicas a menudo polémicas en el otoño de 2023, los propietarios del Ritz-Sagamore obtuvieron la aprobación de la junta por una votación de 5 a 1. Los propietarios, que previamente habían reducido la altura de la torre a 183 pies (aún unos 60 pies más alta que el National) aceptaron una solicitud de la junta para que el nuevo edificio de forma cuadrada retrocediera 15 pies después del quinto piso para reducir su impacto visual, pero por lo demás la propuesta es prácticamente idéntica a los planes rechazados anteriormente.
La jefa de conservación de la ciudad, Deborah Tackett, dijo a la junta que debido a que la torre se ubicaría lejos de Collins Avenue, o aproximadamente a 300 pies de distancia, su impacto en el horizonte histórico desde la calle (una norma de conservación fundamental) sería imperceptible para los transeúntes. Sin embargo, el lado de la playa no está protegido por las normas de conservación de la ciudad, dijo.
El plan aprobado exige la demolición de las cabañas detrás del Sagamore para dejar paso a la torre, que también se elevaría sobre las cabañas del Ritz-Carlton, a caballo entre ambas propiedades. Se eliminaría el ático del Sagamore, restaurando su fachada a su estado original, y se destriparía el edificio para permitir menos habitaciones pero más grandes que puedan tener tarifas más altas. Un puente elevado conectaría el Sagamore y el antiguo DiLido, convirtiéndolos en una operación hotelera combinada como el Ritz-Carlton South Beach ampliado.
Después de que un perito especial que trabaja para la ciudad para adjudicar disputas administrativas y de zonificación falló en contra del National en febrero, los propietarios del hotel presentaron una impugnación ante la división de apelaciones del Tribunal de Circuito de Miami-Dade.
La apelación sostiene que la ciudad y la junta de preservación no detallaron, como lo exige la ley, con qué precisión la propuesta de la torre cumple los criterios diseñados para garantizar que la nueva construcción sea compatible en escala, tamaño y volumen con los edificios históricos, en este caso el Sagamore, mucho más pequeño.
“En este caso, estás grapando un condominio de 15 pisos a un edificio histórico de cinco pisos”, dijo en una entrevista el abogado de apelaciones del National, Larry Silverman, de la gigantesca firma Sidley Austin. “Nuestra posición es que no se puede hacer eso”.
Silverman también sostiene que la junta violó los derechos de sus clientes al debido proceso porque se negó a permitir que sus abogados de la audiencia interrogaran al arquitecto Kobi Karp y a otros miembros del equipo Ritz-Sagamore. En su escrito, piden al tribunal que anule la decisión de la junta y envíe el asunto de nuevo al panel para su reconsideración.
En su respuesta, los abogados del Ritz-Sagamore, de la firma de cabildeo y uso de terrenos de Miami Bercow Radell Fernandez Larkin & Tapanes, dijeron que la ciudad y los consultores del Ritz-Carlton proporcionaron pruebas suficientes de compatibilidad y que los abogados del National esperaron hasta demasiado tarde en las audiencias para pedirles que los interrogaran.
La ciudad aún no ha aprobado un acuerdo formal con el grupo del Ritz-Sagamore sobre el plan de Lincoln Road, dijo una portavoz de la ciudad. La hoja de términos aprobada también permite al grupo de Kanavos retirarse en cualquier momento si la ciudad no aprueba la torre o si otros elementos del plan no son de su agrado.
Kanavos consiguió una asignación de $4,85 millones en el presupuesto estatal de la Legislatura de Florida en la sesión de este año después de trabajar con la representante estatal republicana Vicki López de Miami. Kanavos dijo que el gasto del estado está justificado porque el destino de South Beach jugará un papel importante en el futuro turístico de Florida.
“En cierto modo los convencí de que Lincoln Road, que es un distrito histórico nacional, es fundamental para la economía de Miami Beach, y Miami Beach es fundamental para la economía de Florida, y que hay ciertas medidas que debemos tomar”, dijo Kanavos. “Hemos tenido un fuerte movimiento de preservación. Ya es hora de que pensemos en cómo nos vamos a ver y cómo vamos a funcionar dentro de 10 años”.
Esta historia fue publicada originalmente el 12 de agosto de 2024, 2:16 p. m. with the headline "Ritz-Carlton vs. National: los pesos pesados de South Beach se enfrentan por un condominio para multimillonarios."