Dos años después de la ley destinada a facilitar la construcción de viviendas, Miami-Dade ve su primer proyecto modesto

Dos años después de su primera aprobación, la controvertida Ley Live Local, una ley estatal diseñada para acelerar la construcción de viviendas en toda Florida modificando los límites de densidad locales, está a punto de entregar su primer proyecto en Miami-Dade.

No es lo que quizás se esperaba.

En lugar de las llamativas propuestas de rascacielos que rompen las normas de zonificación y que han desatado batallas políticas y judiciales en el sur de Florida, Beacon Hill en Princeton es modesto en escala y alcance: edificios de tres pisos estilo jardín con un total de 112 apartamentos de alquiler, todos asequibles para personas con ingresos de clase media.

Pero sus urbanizadores están haciendo algo que ninguna otra propuesta de Live Local en Miami-Dade ha logrado hasta ahora: están realmente listos para comenzar la construcción.

Al hacerlo, los urbanizadores Matthew Martínez y David Rothenstein dicen que el proyecto Beacon Hill de $20 millones en Princeton puede proporcionar un modelo para hacer que la ley funcione de la forma en que se vende al público, expandiendo la oferta de las llamadas viviendas “para la fuerza laboral” en áreas urbanas donde los costos en aumento han hecho que el alquiler de una vivienda sea inasequible para muchos trabajadores de ingresos medios.

Los promotores afirman que su proyecto, ubicado en South Dixie Highway, justo al norte de Homestead, es el primero del condado en estar completamente concebido, diseñado y aprobado bajo el programa Live Local y listo para empezar. A diferencia de muchas otras propuestas que aún no se han concretado, su desarrollo no buscó aumentar el tamaño bajo el programa Live Local ni cuenta con apartamentos a precio de mercado, manteniendo costos bajos con diseños sencillos y edificios de poca altura.

Al centrarse en las generosas exenciones fiscales y otros incentivos de Live Local, afirman, lograron mantener una relativa asequibilidad y, al mismo tiempo, proyectar una rentabilidad saludable de su inversión. El proyecto cuenta con financiación privada.

“En Beacon Hill hemos intentado crear y desarrollar viviendas para la clase trabajadora, que se ajustan al espíritu de la legislación”, declaró Martínez, presidente de Beacon Hill Property Group, con sede en Coral Gables. “Queremos ofrecer viviendas buenas, seguras y económicamente asequibles para quienes contribuyen al funcionamiento de nuestras comunidades”.

Rothenstein, director gerente de Beacon Hill, agregó: “Estamos haciendo una pequeña contribución a esta enorme necesidad. Lo estamos utilizando exactamente para lo que estaba destinado: para construir viviendas para trabajadores, no viviendas a precio de mercado”.

La ceremonia de inauguración del proyecto Princeton de Beacon Hill se llevó a cabo el 6 de junio. Los promotores prevén su finalización a finales del próximo año, con alquileres mensuales que oscilan entre $1,700 y $1,900 para un apartamento de una habitación, y entre $2,100 y $2,300 para uno de dos habitaciones. Para optar a esta promoción, los inquilinos deben cumplir con los límites de ingresos establecidos en no más del 120% del ingreso familiar promedio del condado, o aproximadamente $95,000.

Pero los urbanizadores e incluso algunos patrocinadores de Live Local advierten que no se debe esperar una avalancha de proyectos, al menos no todavía.

La Ley Live Local, aprobada originalmente por la Legislatura de Florida en 2023, permite que los proyectos de uso mixto en distritos comerciales e industriales superen los límites de densidad local y las normas de zonificación de altura, siempre que los desarrolladores reserven el 40% de las unidades residenciales de viviendas para trabajadores.

Bajo el programa Live Local, promovido entre otros por la representante republicana de Florida Vicki López de Miami, las autoridades municipales y del condado están obligadas a aprobar una propuesta que califique sin necesidad de audiencias públicas ni revisión.

La ley, que recibió un abrumador apoyo bipartidista, también ofrece importantes reducciones en los impuestos a la propiedad y a las tasas de impacto que pagan los urbanizadores, a la vez que destina millones de dólares de fondos estatales al desarrollo de viviendas durante 10 años. Estas disposiciones lucrativas no han recibido la misma atención que las medidas de zonificación de la ley. La idea era permitir a los urbanizadores construir apartamentos a precio de mercado más rentables, utilizando mayor altura y densidad, a la vez que se proporcionaba apoyo financiero para compensar los alquileres más bajos para los inquilinos que trabajan.

Los partidarios dijeron que esperaban que la ley resultaría rápidamente en el desarrollo de edificios de baja a mediana altura, o de hasta aproximadamente ocho pisos, porque los costos de construcción y las complicaciones aumentarían sustancialmente por encima de esa altura, lo que probablemente hará que las propuestas de Live Local de gran altura sean difíciles de financiar y lentas para recibir permisos de construcción.

Especulación sobre la construcción

Sin embargo, la ley se ha producido de manera muy visible en lo que algunos críticos han llamado una avalancha de especulaciones por parte de desarrolladores en todo el sur de Florida, que se apresuraron a proponer proyectos complejos de rascacielos con cientos de apartamentos a precio de mercado e incluso de lujo, además de las unidades destinadas para la fuerza laboral.

En muchos casos, las torres contempladas superarían con creces la altura y densidad permitidas anteriormente en municipios desde Hollywood hasta Doral, Bal Harbour y Miami Beach, lo que provocaría el malestar de los residentes y desencadenaría algunas batallas legales de alto perfil.

A principios de este año, la última de una serie de enmiendas a la ley Live Local diseñada para impulsar proyectos podría suponer la demolición de edificios históricos de Miami Beach, incluidos sus famosos edificios Art Deco, para construir rascacielos.

Los promotores señalan que la necesidad de las llamadas viviendas para trabajadores es acuciante en gran parte del estado. Sin embargo, algunos escépticos afirman que las medidas de zonificación y financiación de Live Local ofrecen a los promotores inmobiliarios beneficios descomunales, mientras que ofrecen un alivio comparable a la crisis de vivienda del condado, que se concentra entre familias de bajos ingresos que no pueden pagar los alquileres de los trabajadores, y que carga a las comunidades con impactos en el tráfico y otras infraestructuras, así como con costos que no han previsto.

Mientras que Miami-Dade tiene un déficit de unas 17,000 viviendas para trabajadores, la brecha en materia de viviendas para personas de bajos ingresos —definidos como hogares con ingresos menoresdel 80% del salario medio del área— es 90,000 unidades, dijo Annie Lord, directora ejecutiva de Miami Homes for All, una organización de investigación y defensa.

“Lo que se obtiene a cambio”, dijo sobre los beneficios de Live Local para los urbanizadores “es insignificante comparado con esa brecha de cinco a uno en vivienda asequible”.

Si bien algunos de esos proyectos de gran altura y alta densidad han sido aprobados, ninguno ha comenzado ni anunciado el inicio de la construcción.

Resistencia a Live Local

El ejemplo más representativo es quizás una propuesta controversial de los propietarios de una tienda Sears en decadencia en Coral Way, en la zona de Miami, lindando con Coral Gables, que provocó una enérgica oposición de los residentes del vecindario Coral Gate.

El plan de los urbanizadores era construir tres edificios de ocho pisos y 1,050 apartamentos en la ya congestionada intersección de Douglas Road y Coral Way, una calle histórica que no se puede alterar.

En mayo, después de que la ciudad de Miami, acatando las normas de Live Local, aprobara el proyecto sin audiencia ni posibilidad de participación pública, el propietario Ranaan Katz, uno de los socios originales de los Miami Heat, puso rápidamente a la venta la propiedad de ocho acres (su valor ahora multiplicado por Live Local) por más de $100 millones, según se informa. El portal digital de la tasadora de impuestos de Miami-Dade estima que el valor de mercado de la propiedad es de $37.7 millones.

Un destacado experto de Live Local en Miami, el abogado especializado en uso de tierras Javier Avino, dijo que cree que se está produciendo una reestructuración a medida que los urbanizadores se dan cuenta que los proyectos a gran escala bajo la ley pueden ser inviables, al menos por ahora, dadas las altas tasas de interés y los costos de la tierra, los seguros y la construcción.

Avino, socio y abogado de Bilzin Sumberg, señaló que algunos de los principales beneficiarios de Live Local hasta la fecha han sido proyectos de vivienda enormes ya en desarrollo o en construcción que experimentaron dificultades debido al aumento de los costos. Varios recibieron importantes préstamos a bajo interés de la Corporación de Financiamiento de Vivienda de Florida, una agencia estatal, a través de Live Local para finalizar los proyectos.

Un proyecto ya finalizado por un cliente de Bilzin, Laguna Gardens de Cymbal DLT en Miami Gardens, inicialmente un proyecto de alquiler a precio de mercado, fue completamente reestructurado antes de finalizar la construcción para adaptarse a los límites de ingresos de Live Local para las 341 unidades y calificar para sus incentivos fiscales y financieros.

Avino afirmó que también están avanzando varias propuestas de Related Urban, la división de vivienda asequible del gigante Related Group, que aprovechan los aumentos de zonificación de Live Local. Sin embargo, estos tienen la ventaja de usar terrenos públicos bajo acuerdos de licitación pública con la agencia de vivienda del condado, lo que representa un ahorro considerable que la mayoría de los proyectos privados no disfrutan. Bilzin representa a Related.

“Siempre existe la posibilidad de que algunas personas intenten obtener el máximo y mejor uso sin comprometerse realmente con el desarrollo”, dijo Avino. “La realidad es que los que vemos que realmente progresan son aquellos que ofrecen un incentivo suficiente para calcular el presupuesto. No se trata de algo que pase de 100 a 1,001 unidades de desarrollo. Si se sobredimensiona algo, se generarán una serie de otros problemas que se volverán realmente prohibitivos en términos de costo”.

En 2023 vimos mucha exploración. Lo que vemos ahora es un equilibrio. Algunos creen que no tiene sentido para mí.

Recortes fiscales y tasas de impacto

Los urbanizadores de Beacon Hill dijeron que encontraron útil Live Local no por sus ventajas de zonificación, sino por sus incentivos fiscales y financieros.

Beacon Hill, que se fundó en Boston antes de trasladarse al sur de Florida, tiene experiencia en vivienda asequible. Ha construido viviendas de la Plan 8 con subsidio federal, en las que el gobierno paga una parte del alquiler a familias e individuos de bajos ingresos.

Pero los incentivos de Live Local hicieron que fuera ventajoso para Beacon Hill cambiar su modelo a viviendas para trabajadores, dijeron sus directores.

Los beneficios financieros de Live Local incluyen una reducción sustancial del 75% al 100% en los impuestos a la propiedad una vez que un desarrollo está ocupado, dependiendo de los ingresos de los inquilinos. Para calificar, un proyecto debe tener al menos 70 unidades para trabajadores. Las tasas de impacto para los gobiernos locales, fondos que normalmente se usan para mejoras en calles y alcantarillado, por ejemplo, también pueden reducirse en un 80%. También hay un reembolso de $5,000 en el impuesto sobre las ventas por unidad de mano de obra para materiales de construcción.

“He escuchado a promotores inmobiliarios con precios de mercado decirme que la gran ventaja de Live Local será, en última instancia, la reducción de impuestos”, afirmó Lord, de Miami Homes for All.

Pero Lord advierte que ni siquiera las exenciones fiscales están demostrando ser una fórmula mágica. Esto se debe a que los bancos y otras entidades crediticias se han mostrado reacias a otorgar financiamiento basándose en la promesa de dichas exenciones, que no se aprueban hasta que se complete un proyecto y pueden requerir recertificación periódica.

“Esa es una barrera importante para la expansión de Live Local”, dijo.

Contando con las ventajas, Beacon Hill compró una parcela de 2.6 acres por $2.55 millones en efectivo en 2024 en la zona no incorporada de Princeton y diseñó un proyecto para obreros para integrarlo con la zonificación de uso mixto existente promulgada por el condado hace años para urbanizar el área no incorporada de Princeton, que alguna vez fue una parada rural a lo largo del Ferrocarril Henry Flagler de la Costa Este de Florida.

Princeton, duramente golpeada por el huracán Andrew en 1992 y la pérdida de la agricultura circundante, ha sido parte de lo que algunos residentes llamaron la Zona Muerta, una zona social y económicamente deprimida de South Dixie al norte de Homestead.

Esto está cambiando rápidamente. La búsqueda de terrenos más económicos y disponibles para construir viviendas ha llevado a los urbanizadores al llamado corredor South Dixie, mientras el condado se prepara para inaugurar la nueva línea de autobuses rápidos South Dade TransitWay, que reemplaza la antigua vía de autobuses y ocupa la ruta original de la línea ferroviaria de Flagler.

“Creemos que esta es una zona fenomenal para vivir”, dijo Martínez.

Para incentivar el desarrollo de viviendas a lo largo de la TransitWay, de 20 millas de largo, que cuenta con 14 estaciones que dan servicio a autobuses expresos que tienen luz verde durante todo el trayecto en horas pico, el condado ha promulgado distritos de zonificación especiales que permiten mayor altura y densidad, atrayendo docenas de nuevos proyectos de apartamentos al área.

Eso supone desarrollos de viviendas tanto a precio de mercado como para trabajadores que están subsidiados por una fórmula compleja que depende de créditos fiscales federales y financiamiento estatal de bajo costo.

El proyecto Beacon Hill se encuentra a aproximadamente una cuadra y media de una estación de TransitWay, pero los desarrolladores dijeron que no buscaron una rezonificación bajo las reglas del distrito de tránsito rápido del condado, que brindan flexibilidad para una mayor densidad a lo largo de sus corredores SMART, a menudo a cambio de beneficios públicos como la inclusión de viviendas para trabajadores.

Martínez afirmó que los incentivos financieros de Live Local y la revisión acelerada de la planificación le parecieron una mejor alternativa al enfoque tradicional de uso para obreros. Esta aprobación más rápida puede ahorrarle al promotor valiosos meses o incluso años, afirmó, pero advirtió que el condado tardó un año en emitir todos los permisos necesarios.

Sin Live Local, el proyecto de Princeton no habría sido viable financieramente, dijeron Martínez y Rothenstein.

“Sin esa ley no podríamos alcanzar la rentabilidad del capital que necesitamos”, dijo Rothenstein. “La reducción de impuestos es lo que hizo que este acuerdo fuera rentable”.

El enfoque ha demostrado ser tan prometedor que los socios están planeando construir 1,500 nuevos apartamentos para trabajadores utilizando este modelo en todo el sur de Florida. Todos tendrán un estilo similar a los del desarrollo Princeton, que, según afirman, es la forma más eficiente y rentable de construir viviendas para trabajadores. Ya están trabajando en un nuevo desarrollo en Miami Gardens.

Sin embargo, advirtieron que no se esperaba una avalancha de apartamentos Live Local en el mercado. Los permisos de construcción y otros trámites aún demoran.

Esta historia fue publicada originalmente el 13 de junio de 2025, 1:40 p. m. with the headline "Dos años después de la ley destinada a facilitar la construcción de viviendas, Miami-Dade ve su primer proyecto modesto."