Miami añade incentivos para rascacielos a hasta una milla de estaciones de tren. Lo que debes saber
Un nuevo programa de zonificación en la ciudad de Miami permitirá desarrollos más densos en un radio de hasta una milla alrededor de las estaciones del Metrorail, tanto las existentes como las planificadas, incluyendo las estaciones de Brightline, todo ello dentro de los límites de la ciudad.
Dentro de estas zonas, los urbanistas pueden solicitar la construcción de proyectos residenciales y comerciales de gran altura con muchas más unidades y altura que las permitidas por las antiguas normativas locales. Esta estrategia busca aumentar drásticamente la oferta y la asequibilidad de las viviendas, a la vez que impulsa el uso del transporte público.
Las normas actuales de la ciudad, bajo la “zonificación de transición” del código Miami 21, limitan estrictamente la altura de los nuevos edificios colindantes con zonas residenciales de baja escala. Sin embargo, los nuevos Desarrollos Vecinales para Estaciones de Tránsito podrían eliminar estas protecciones, le dijo Paula De Carolis, miembro de la junta de planificación, a los planificadores urbanos en una audiencia en junio, antes de votar en contra de la medida.
En la audiencia, residentes y miembros de la junta también cuestionaron el tamaño de las zonas de transporte designadas, que pueden variar desde media milla hasta una milla completa desde una estación. El desarrollo orientado al transporte público, un enfoque consolidado en todo el país, generalmente se extiende a un tramo de media milla, una distancia cómoda para un peatón.
Pero caminar una milla, una distancia que pocos en Miami recorrerán a pie hasta una estación, socava la premisa de que el desarrollo a esa distancia podría estar razonablemente vinculado al transporte público, a la vez que podría cubrir gran parte de la ciudad con nuevas construcciones de gran altura y alta densidad, según los críticos.
“Creo que una milla va a crear muchos problemas”, dijo Paul Mann, miembro de la junta de planificación. “Me parece que va a cambiar esta ciudad drásticamente”.
Kim Hogan, residente de Coconut Grove, dijo que esperar que la gente camine una milla para llegar a una estación de transporte público es “una locura”.
“Uno empieza a sudar nada más que de caminar afuera, así que pensemos en lo que es caminar una milla hasta una estación”, dijo. “No tiene ningún sentido”. Tras una intensa reunión pública de dos horas, una mayoría reticente de seis a tres en la junta de planificación recomendó que la Comisión Municipal debía aprobar la legislación. La comisión dio su aprobación final el 24 de julio.
En una larga entrevista con el Miami Herald, el director de planificación urbana, David Snow, y la subdirectora de planificación, Sevanne Steiner, afirmaron que esperan que el nuevo programa de la ciudad produzca un proceso gradual y mesurado de densificación alrededor de las estaciones, con la mayor parte de la nueva altura y densidad en las cercanías. Las normas e incentivos están diseñados para fomentar alturas y densidades más bajas más allá del radio de media milla, indicaron.
El proceso de aprobación establece un procedimiento complejo que requiere primero un cambio de uso del suelo según el plan integral de la ciudad, que determina dónde, cuánto y qué tipo de desarrollo se permite. Bajo el nuevo programa, la ciudad debe aprobar primero una nueva designación de “nodo de tránsito” para una propiedad, lo cual depende de la capacidad razonable de la zona.
Luego, un urbanista puede optar por presentar un plan de Desarrollo Vecinal para Estaciones de Tránsito bajo dos categorías: general o mejorada, que especifican qué se puede construir, la densidad y altura del proyecto, la distancia a la estación y los beneficios públicos que se deben brindar.
La categoría mejorada tiene requisitos amplios que abarcan desde la construcción o mejoramiento de una estación existente hasta el desarrollo de un plan maestro que detalla la distribución del proyecto, incluyendo calles nuevas o mejoradas y conexiones peatonales.
Un urbanista que busque construir una milla debe proporcionar nuevas sendas peatonales y para ciclistas o un servicio de transporte público.
Los amplios requisitos implican que solo un grupo relativamente pequeño de urbanistas ambiciosos y bien financiados, con la capacidad de planificar y construir un barrio urbano completo, probablemente soliciten la categoría “mejorada”, que es la más intensiva. También significa que puede haber áreas limitadas en la ciudad donde los desarrollos más intensivos serían factibles o incluso posibles.
Traducción de Jorge Posada
Esta historia fue publicada originalmente el 12 de agosto de 2025, 8:30 a. m..
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