La vivienda asequible sustituye a la vivienda pública mientras los promotores abordan la escasez en Miami
El Condado Miami-Dade enfrenta una escasez de viviendas asequibles, aunque cuenta con el terreno necesario para construirlas.
Limitado al este por la Bahía de Biscayne y el Océano Atlántico, y al oeste por los Everglades, el condado no dispone de mucho espacio para las aproximadamente 90,000 nuevas unidades necesarias para satisfacer dicha escasez.
Sin embargo, para hacer frente a esta limitación de espacio, algunos promotores inmobiliarios están recurriendo a terrenos donde ya existen viviendas asequibles. Están sustituyendo antiguas viviendas públicas propiedad del condado por nuevos proyectos de mayor densidad destinados a familias de ingresos bajos y medios.
Estos esfuerzos de reurbanización reflejan una tendencia nacional más amplia: la transición del modelo tradicional de vivienda pública gestionada por el gobierno hacia viviendas asequibles y para la fuerza laboral construidas mediante asociaciones público-privadas, señaló Alberto Milo, Jr., presidente de Related Urban Development Group.
Related Urban es la división de vivienda asequible y para la fuerza laboral de la empresa inmobiliaria Related Group, y es uno de los principales promotores de este tipo de vivienda en Miami-Dade. La compañía ha construido nuevas casas asequibles en numerosos terrenos que anteriormente albergaban viviendas públicas del condado y tiene previsto iniciar las obras de dos nuevos proyectos de reurbanización este mes. De igual modo, la firma está al frente de la actual reurbanización de Liberty Square, uno de los complejos de vivienda pública más antiguos y extensos de Miami.
¿Qué es la vivienda pública?
El complejo de vivienda pública Liberty Square, construido antes de la Segunda Guerra Mundial, data de una época en la que los fondos federales para vivienda se canalizaban a través de los gobiernos municipales para crear urbanizaciones destinadas a personas de bajos ingresos, gestionadas por autoridades locales de vivienda. Estas comunidades residenciales solían carecer de financiación suficiente y de un mantenimiento adecuado, y a menudo agravaban los problemas de segregación racial y económica en las ciudades estadounidenses.
Este antiguo modelo de vivienda pública ha sido objeto de numerosas críticas; desde entonces, la política habitacional ha evolucionado hacia las asociaciones público-privadas. En este esquema, promotores como Related Urban colaboran con los gobiernos municipales y utilizan subsidios e incentivos estatales, federales y locales para construir viviendas asequibles, a menudo en complejos residenciales de ingresos mixtos.
En Miami-Dade, la vivienda pública es propiedad del condado y está gestionada por este, mientras que las viviendas asequibles y para la fuerza laboral son de propiedad y gestión privadas. Los promotores reciben incentivos y subsidios gubernamentales para mantener los alquileres en niveles asequibles para distintos estratos de ingresos. Por lo general, la vivienda asequible está destinada a personas cuyos ingresos alcanzan hasta el 80 por ciento de la mediana de ingresos de la zona, y la vivienda para la fuerza laboral, a aquellas con ingresos de hasta el 120 por ciento . El Departamento de Vivienda Pública y Desarrollo Comunitario de Miami-Dade administra alrededor de 6,500 unidades de vivienda pública para hogares de bajos ingresos. El alquiler de estas unidades se limita al 30 por ciento de los ingresos del hogar y, por lo general, están disponibles para familias cuyos ingresos alcanzan hasta el 80 por ciento de la mediana de ingresos local. El parámetro de referencia de la mediana de ingresos del condado, utilizado para determinar la elegibilidad para los programas de vivienda, se sitúa en torno a los 87,000 dólares.
A diferencia de la vivienda pública, el alquiler de las unidades asequibles y para trabajadores no se ajusta a los ingresos individuales. Por ejemplo, todas las unidades del nivel del 80 por ciento tendrían el mismo precio de alquiler, independientemente de los ingresos exactos del inquilino dentro de ese rango.
Los hogares de ingresos muy bajos o extremadamente bajos —aquellos que perciben menos del 50 por ciento o menos del 30 por ciento del promedio de ingresos, respectivamente— suelen tener prioridad para acceder a las unidades de vivienda pública.
Al igual que muchos complejos de vivienda pública, Liberty Square se había deteriorado con el paso de los años. En 2015, la empresa Related Urban presentó una propuesta para demoler las antiguas hileras de viviendas y construir cerca de 1,500 nuevas unidades destinadas a vivienda pública, asequible y para trabajadores. Related Urban completó la cuarta de las nueve fases previstas para la reurbanización en abril de 2025 e inició las obras de las dos fases siguientes a principios de este año.
Related Urban finalizó recientemente Brisas Del Sol, una comunidad de viviendas asequibles para personas mayores en La Pequeña Habana. La comisionada de Miami, Eileen Higgins, calificó de “deplorables” las condiciones de las instalaciones de vivienda para mayores —propiedad del condado— a las que sustituyó Brisas Del Sol.
Se reurbanizará el complejo de vivienda pública de Overtown
Rainbow Village, un complejo de edificios de apartamentos amarillos de dos plantas construido en la década del 70 y ya envejecido, es otro de los complejos de vivienda pública de Miami-Dade que será renovado.
Housing Trust Group, una promotora de viviendas asequibles con sede en Coconut Grove, está construyendo Rhapsody at Rainbow Village; este proyecto aportará más de 1,500 nuevas unidades de viviendas asequibles para diversos niveles de ingresos al emplazamiento de Overtown. La primera fase del proyecto, que consta de 310 unidades, se encuentra actualmente en construcción en el 2000 de NW Third Ave. Se prevé que esté terminada a principios del próximo año y contará con viviendas asequibles para personas cuyos ingresos oscilan entre el 30 por ciento y el 80. por ciento del promedio de ingresos de la zona, según señaló Elon Metoyer, vicepresidente sénior de desarrollo de HTG.
Rhapsody sustituirá a un complejo de 136 apartamentos que se encontraba en mal estado. Dichas unidades fueron desalojadas antes de la remodelación y los residentes fueron trasladados a otras viviendas públicas del condado. Una vez finalizado el nuevo edificio, se les ofrecerán unidades en él, indicó Metoyer.
HTG recurrió al programa federal Rental Assistance Demonstration (Demostración de Asistencia para el Alquiler), que ayuda a las autoridades locales de vivienda a transformar las viviendas públicas en viviendas asequibles de gestión privada. Este programa exige que se garantice alojamiento a los residentes de las viviendas públicas existentes durante la reurbanización y que se les asigne una unidad en el nuevo edificio, estableciendo límites al aumento del alquiler.
Desarrollos de mayor densidad
Una de las principales ventajas de estas reurbanizaciones es que permiten aumentar considerablemente el número de unidades habitacionales en un mismo terreno.
El proyecto Rhapsody sustituirá 136 unidades por más de 1,500. Por su parte, los dos proyectos de reurbanización que Related Urban se dispone a iniciar triplicarán aproximadamente el número de unidades en los dos terrenos que anteriormente pertenecían al condado.
El complejo The Residences at Claude Pepper reemplazará a las Mildred & Claude Pepper Towers —un centro de vivienda para personas mayores construido en 1970 en Brownsville que contaba con 166 unidades— por un nuevo edificio de 428 unidades.
Gallery at SoMi Parc constituye la segunda fase del Plan Maestro de SoMi Parc, un proyecto de reurbanización por etapas destinado a sustituir South Miami Gardens, un complejo de vivienda pública propiedad del condado en South Miami. El primer edificio, terminado en 2024, cuenta con 172 apartamentos, mientras que el siguiente dispondrá de 350. El inicio de las obras de Gallery at SoMi Parc (ubicado en el 5949 SW 68 St.) estaba programado para el viernes, y la construcción de The Residences at Claude Pepper (en 750 NW 18 terrace) comenzará a finales de este mes.
Hasta la fecha, según señaló Milo, Related Urban ha completado 38 proyectos de vivienda asequible en colaboración con el condado; varios de ellos han consistido en la reurbanización de antiguos complejos de vivienda pública. La empresa tiene en cartera la construcción de unas 10,000 nuevas unidades de vivienda asequible y para trabajadores, añadió Milo.
Milo afirmó sentirse “optimista” respecto a la capacidad de su empresa para contribuir a reducir gradualmente el déficit de vivienda del condado.
