Un proyecto de ley en Florida podría restaurar el control local sobre la construcción. ¿Es suficiente?
En 2026, los legisladores de Florida podrían revisar una controvertida ley que socavó significativamente el control local sobre el desarrollo y el crecimiento.
Los legisladores dijeron que diseñaron el Proyecto de ley 180 del Senado como ayuda para la recuperación tras huracanes, su objetivo era facilitar la reconstrucción de los residentes tras la devastadora temporada de huracanes de 2024. El proyecto de ley logró esto al prohibir a las ciudades y condados tomar nuevas decisiones de zonificación que pudieran considerarse “más onerosas o restrictivas”.
Pero esa redacción vaga ha permitido a los desarrolladores desafiar prácticamente cualquier cambio en las normas locales que busque detener, ralentizar o incluso poner límites al crecimiento.
Ahora, el senador de Florida que patrocinó la SB 180 está proponiendo soluciones a algunos de los aspectos más controvertidos del proyecto de ley en la próxima sesión legislativa de 2026.
El senador estatal Nick DiCeglie (republicano de St. Petersburg) presentó recientemente la ley SB 840, un proyecto de ley que pretende aclarar y limitar el alcance de la ley SB 180 y al mismo tiempo eliminar partes de la ley por completo.
El nuevo proyecto de ley acortaría la prohibición de que los gobiernos locales creen normas de desarrollo más restrictivas y, para futuras tormentas, solo prohibiría a las ciudades y condados imponer códigos más estrictos a las propiedades dañadas por tormentas.
Los funcionarios locales, que se han enfrentado a importantes obstáculos a causa de la SB 180, elogian el nuevo proyecto de ley de DiCeglie. Los defensores de la autonomía también se muestran optimistas, pero cuestionan si el proyecto de ley es lo suficientemente amplio como para restablecer el control local. Los representantes del sector inmobiliario se negaron a comentar sobre el proyecto de ley, pero afirmaron que su sector ha sido objeto injusto de las regulaciones locales.
Mientras tanto, se espera que un juez dicte una sentencia esta semana sobre una demanda contra la SB 180 que podría suspender temporalmente la ley.
La SB 180 bloquea el autogobierno local y acelera el desarrollo
Las ciudades y condados de toda Florida han sentido los efectos de la SB 180 desde que el gobernador Ron DeSantis la convirtió en ley en junio.
Como resultado, los gobiernos locales han tenido que abandonar o pausar una amplia variedad de políticas de “crecimiento inteligente” destinadas a garantizar que el desarrollo se realice de manera responsable, desde protección ambiental y contra inundaciones hasta planificación a corto y largo plazo de dónde se permite la construcción.
La SB 180 también anuló retroactivamente algunas normas de desarrollo local ya vigentes. Además, renueva las restricciones de autonomía por un año cada vez que azota un nuevo huracán, lo que ata permanentemente a los funcionarios locales y allana el camino para un desarrollo más intenso y descontrolado en todo el estado.
Este año, la administración DeSantis reforzó aún más su interpretación de la ley a favor del desarrollo urbanístico, al alinearse con los constructores de viviendas en detrimento de las ciudades y los condados en varios enfrentamientos sobre la SB 180. Algunos funcionarios locales incluso expresaron su temor de que DeSantis los destituyera si se determinaba que violaban la ley o los deseos de los promotores.
Las profundas repercusiones de la ley han provocado la indignación de residentes de Florida, funcionarios locales y defensores de la autonomía local, quienes argumentan que los residentes locales deberían tener derecho a planificar el futuro de sus ciudades y condados. Sus preocupaciones incluyen equilibrar el desarrollo con la conservación, la resiliencia ante tormentas, la seguridad y otros aspectos relacionados con la calidad de vida.
Senador de Florida abordará la SB 180 con nuevo proyecto de ley
El nuevo proyecto de ley de DiCeglie, SB 840, propone los siguientes cambios al SB 180:
•Mantiene vigente una prohibición temporal de cambios de planificación y uso del suelo “más restrictivos y onerosos” para los gobiernos locales afectados por los huracanes Debby, Helene y Milton, hasta junio de 2026.
•Para futuros huracanes, actualiza el bloqueo de un año de la SB 180 sobre nuevos códigos de construcción para que solo se aplique a propiedades que se reconstruyan después del daño causado por el huracán, dejando a los gobiernos locales libres de aprobar reglas más estrictas para los nuevos desarrollos.
•Elimina varias menciones de “restrictivo y oneroso”, la frase que otorgaba a los promotores y agencias estatales amplia libertad para impugnar a las autoridades locales en materia de planificación y construcción. La frase permanece en una sección del proyecto de ley, pero con más salvedades.
•Elimina algunas de las disposiciones que permiten a los desarrolladores desafiar y demandar automáticamente a los gobiernos locales por regulaciones que no les gustan.
•Limita los impactos geográficos de la SB 180. Se activarían restricciones para ciudades y condados dentro de 50 millas de futuros desastres por huracanes en lugar de 100 millas.
•Proporciona excepciones para las políticas del gobierno local que abordan los sistemas de aguas pluviales, inundaciones, agua potable y alcantarillado.
¿El nuevo proyecto de ley solucionará las preocupaciones sobre la SB 180?
Los funcionarios del gobierno local y los defensores del autogobierno local se muestran optimistas sobre el nuevo proyecto de ley.
“Fiel a su palabra, el senador de Florida Nick DiCeglie acaba de presentar una solución significativa a los problemas que los gobiernos locales tuvieron con la SB 180 del año pasado”, declaró el comisionado del condado de Manatee, George Kruse, en una publicación en redes sociales. “Esta nueva SB 840 es una excelente enmienda al problemático proyecto de ley de la sesión anterior”.
“Ahora consigamos un proyecto de ley complementario en la Cámara y llevemos esto a la meta para que todos podamos empezar a centrarnos en la gestión inteligente y sostenible del crecimiento”, añadió Kruse, crítico de las restricciones de la SB 180 sobre los funcionarios del gobierno local.
En el condado de Miami-Dade, los funcionarios se vieron obligados a detener la implementación de una nueva norma diseñada para ayudar con las inundaciones y la escorrentía de agua contaminada hacia la deteriorada Bahía de Biscayne, conocida como la ordenanza de superficie impermeable, debido a las preocupaciones sobre la SB 180.
Sin embargo, el condado dijo que tiene la esperanza de que la nueva legislación ayude a abordar el problema.
“El borrador actual de la SB 840 aborda muchas de las inquietudes del Condado relacionadas con la SB 180. El Condado continuará monitoreando la legislación durante la sesión legislativa y se muestra optimista de que el proyecto de ley final resolverá los problemas planteados por el Condado y otros municipios”, escribió Lourdes Gómez, directora del Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos de Miami-Dade, en un comunicado.
Sin embargo, algunos dicen que no es suficiente para reparar el daño causado por la SB 180.
Este proyecto de ley es un primer paso alentador, y agradecemos al senador DiCeglie por presentarlo de buena fe. Sin embargo, aún queda trabajo por hacer para restaurar por completo la autoridad de planificación local y proteger a las comunidades de Florida de los efectos devastadores de la SB 180, afirman los líderes del grupo de defensa del crecimiento inteligente 1,000 Amigos de Florida dijo en un boletín reciente.
“(El nuevo proyecto de ley) deja intactas las disposiciones retroactivas de la SB 180, que siguen siendo una preocupación importante para las comunidades que aún enfrentan esos impactos”, dijo la organización.
Kim Dinkins, directora de políticas y planificación de 1000 Friends, dijo que espera ver a los legisladores ajustar el proyecto de ley durante la sesión y eliminar algunas de las restricciones de autonomía para las comunidades afectadas por las tormentas del año pasado.
“Muchas comunidades se encuentran estancadas al no poder implementar estas políticas en las que llevan años trabajando”, dijo Dinkins. “Esto está perjudicando seriamente la capacidad de los gobiernos locales para realizar el trabajo que están autorizados a realizar”.
Los promotores protestan al ser “señalados” por el gobierno local
Los periodistas contactaron a varias constructoras de viviendas de Florida que han demandado a funcionarios locales por presuntas violaciones de la SB 180. En concreto, una demanda interpuesta en el condado de Manatee por la Freedom Housing Alliance protesta por el reciente aumento de las tasas de impacto, es decir, las que pagan los promotores para cubrir las necesidades de infraestructura derivadas del crecimiento.
Jon Mast, director ejecutivo de la Asociación de Constructores de Suncoast, se negó a comentar sobre los detalles del nuevo proyecto de ley o la demanda en curso. Sin embargo, afirmó que los promotores inmobiliarios no deberían ser sancionados por una mala planificación del gobierno local.
“Lo que puedo afirmar inequívocamente es que la capacidad de infraestructura es el resultado de la planificación y la inversión públicas a largo plazo, y la comunidad de la construcción y el desarrollo no debería ser considerada financiera o legalmente responsable, ni ser señalada para soportar las consecuencias, por las deficiencias que surgen de decisiones tomadas años, y a menudo décadas, antes de que se propusieran o aprobaran muchos proyectos”, dijo Mast en un correo electrónico.
El desarrollador Pat Neal, quien también es demandante en la demanda, y Carlos Beruff, cuya empresa es demandante, no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Se intensifica la demanda contra la SB 180
Se han presentado dos demandas de alto perfil sobre los impactos de la SB 180: una de más de una docena de gobiernos locales y otra de varios residentes representados por 1000 Amigos de Florida.
Recientemente, ambos casos se consolidaron. Un juez decidirá el viernes por la mañana si congela la ley mientras el caso esté en curso (lo que se conoce como medida cautelar).
En respuesta a las demandas, el estado de Florida ha argumentado que nadie ha demostrado ningún daño inmediato a causa de la ley, y que cualquier daño que los gobiernos o los residentes han sugerido proviene de los constructores de viviendas que los demandan, no del estado por hacer cumplir la ley.
El estado pide al juez que bloquee la solicitud de medida cautelar y desestime el caso.
¿Nuevas amenazas al autogobierno local?
Reparar la SB 180 no es la única preocupación de los defensores de la autonomía. Afirman que otros proyectos de ley nuevos presentados para la sesión legislativa del próximo año podrían restarles más poder de planificación a los residentes locales y entregárselo a Tallahassee y a los promotores inmobiliarios.
De particular preocupación es la HB 299, conocida como el proyecto de ley “Proyectos Cinta Azul”.
El proyecto de ley permitiría que los desarrollos masivos de 10,000 acres o más eludieran las normas locales de desarrollo y las audiencias públicas. Si un proyecto de desarrollo cumplía con ciertos estándares estatales, las autoridades locales estarían obligadas a aprobarlo.
Esas normas incluyen al menos un 20% de unidades de vivienda asequibles y al menos un 60% del terreno de un proyecto reservado como “área de reserva” para fines de conservación.
“Los Proyectos Cinta Azul tienen como objetivo equilibrar la gestión ambiental con la necesidad de desarrollo para asegurar el crecimiento futuro”, dicen los patrocinadores de los proyectos de ley.
Pero los defensores del crecimiento inteligente dicen que el proyecto de ley otorga a los desarrolladores “autoridad extraordinaria” para dar forma al futuro de las áreas naturales restantes de Florida.
“Dicen: ‘Traigan un plan y les permitiremos desarrollarlo en cualquier lugar’. Es un proyecto de ley que promueve la expansión urbana descontrolada”, dijo Dinkins.
El proyecto de ley fue aprobado por primera vez por el Comité de la Cámara de Representantes de Florida .
