¿Tienen sentido ofrecer hipotecas de 50 años en Estados Unidos? | Opinión

Recientemente, el presidente Donald Trump asomó la posibilidad de establecer un sistema de hipotecas a 50 años de plazo en Estados Unidos.

De inmediato surgieron una serie de cuestionamientos sobre la factibilidad del proyecto, entre las que podemos mencionar:

1. Se terminarían pagando en intereses un promedio de unos $500,000 adicionales basado en el precio promedios actual de una vivienda en EEUU.

2. Sería mucho más difícil crear una plusvalía en el transcurso de los años, ya que al principio se pagaría casi todo a intereses y muy poco a capital, de manera que al intentar vender la propiedad en corto plazo, el valor real amortizado sería muy bajo y, por lo tanto, el precio de venta de la propiedad sería muy elevado.

3. Los bancos dudarían mucho en calificar a compradores mayores de 50 años, ya que terminaría de pagar la hipoteca a los 100 años.

4. Las agencias hipotecarias gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac no garantizarían los préstamos de más de 30 años, debido a la ley Dodd-Frank adoptada tras la crisis inmobiliaria del 2008.

Aún con todos los cuestionamientos, las hipotecas a 50 años representan una mejor opción que la renta, ya que al menos los pagos no caerían en un saco sin fondo, además los pagos mensuales se reducirían en promedio unos $320 mensuales.

Mucho se ha teorizado sobre si la forma de aumentar la asequibilidad a la vivienda, es aumentando la oferta de viviendas. Lo que ocurre es que existen metrópolis “imán” para los inversionistas, como es el caso de la ciudad de Miami que atrae a compradores internacionales, los cuales adquieren esas propiedades apenas salen al mercado, manteniendo así sus elevados precios.

Aunque no se puede evitar que compradores internacionales participen en el mercado, si se puede legislar para introducir leyes que dificulten esa participación y que favorezcan a los inversionistas locales residentes en el área.

Por muchos años nosotros hemos venido planteando en el Nuevo Herald la conveniencia de las hipotecas hereditarias a 80 años de plazo. El 4 de noviembre del 2009 publicamos nuestra columna “Medidas urgentes para reactivar la Economía”. Después el 3 de febrero del 2012 publicamos otra titulada “¿Hipotecas a 80 años?”. Y finalmente publicamos otra el 14 de mayo del 2019 titulada “¿Cómo tener vivienda propia? La solución son las hipotecas hereditarias”.

Todas estas columnas estuvieron complementadas con apariciones en TV y Radio , así como en otros sistemas de divulgación.

Por ejemplo, en el 2012 enviamos la propuesta al entonces secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), Shaun Donovan. La Oficina de Donovan respondió considerando la propuesta novedosa e interesante, pero con interrogantes respecto a varios aspectos.

El punto principal de las hipotecas hereditarias es que los hijos y nietos del comprador original terminarían de pagar la deuda. Es un hecho que esos descendientes nacerán con una deuda, pero también con una vivienda propia.

Evidentemente, la realización de un programa como este requiere de varios términos que serían necesarios establecer legalmente mediante legislaciones, a fin de crear una ley específica para el programa de hipotecas hereditarias.

Por supuesto, un requisito indispensable es que los compradores tengan herederos, propios o adoptados. Otro requisito sería que el comprador solo puede adquirir una propiedad hereditaria una vez en su vida. Eso evitaría su venta y posterior compra de otra en repetidas ocasiones. También evitaría que inversionistas compren todo el edificio, si ese es el caso.

Lógicamente, se debe establecer que la propiedad adquirida bajo estas condiciones sea la residencia principal donde el comprador debe habitar. Esto aseguraría que el programa trabaja como una solución para los residentes de EEUU y no para los inversionistas foráneos.

Nosotros hemos ideado un plan para que los que obtengan una hipoteca hereditaria, puedan acceder a ella sin una cuota inicial, sino más bien con un “balloon payment” por generación, cuyo primer pago se vencería a los 20 años de cada generación. Este proceder pudiera reducir el pago mensual en unos $700 menos, con respecto a una hipoteca de 50 años, tomando como base el pago de $40,000 por generación.

También, añadimos que la importancia de la industria de seguros en este giro es fundamental, habida cuenta del deterioro interno y externo de la propiedad durante 80 años.

Dado que esto significa un importante repunte en la Industria de seguros y que será facturado mensualmente junto con la hipoteca, nosotros calculamos que la aseguranza pudiera contribuir a disminuir en dos punto, la tasa de interés fija que determina la mensualidad del deudor.

Considerando que en otros países existen las hipotecas hereditarias, como en Suiza donde llega a los 100 años; España que está alcanzando los 90 años; y el Reino Unido donde los pagos pueden ser transferidos de padres a hijos; entonces nos preguntamos si nosotros en EEUU nos estamos quedando rezagados con respecto a ellos.

Si la propuesta reciente del presidente Trump es interesante, esta propuesta hereditaria a 80 años lo es aún más, basado principalmente en las experiencias de otros países.

Sin lugar a dudas, entre las opciones de hipotecas en EEUU debería existir la hereditaria, ya que, al menos, representa una solución para la crisis de vivienda.

Benjamín DeYurre y Fals es un economista y periodista. X: @DeYURRE