Miami-Dade tiene que abordar su crisis de vivienda, en serio | Editorial
En medio de la crisis de la vivienda en el sur de la Florida, el Condado Miami-Dade ha presentado dos propuestas que aumentarían la densidad de la vivienda como forma de abordar la situación cada vez más grave de nuestra comunidad.
Una de ellas, presentada por la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, facilitaría la construcción de viviendas “de relleno” —incluyendo casas unifamiliares, adosadas y dúplex— en las propiedades existentes fuera de los límites de la ciudad, pero dentro del Límite de Desarrollo Urbano (UDB), la línea de planificación que divide los suburbios de las tierras de cultivo y los Everglades.
Otra propuesta, presentada por el comisionado del condado Oliver Gilbert, permitiría la construcción de edificios más altos cerca de las líneas del transporte público en las ciudades, en un esfuerzo por resolver el congestionamiento del tráfico al tiempo que la asequibilidad. Esa propuesta, extender hacia los límites de las ciudades los aumentos de densidad que el condado ya permite en su Zona de Transporte Público Rápido, ha provocado una fuerte —y exitosa— oposición de las ciudades, y ahora se ha diluido.
Sin embargo, ambas ideas plantean el mismo asunto central: ¿Deberíamos construir casas más cerca unas de otras para crear una mayor oferta de viviendas y, de paso, esperamos, generar más viviendas asequibles? La respuesta corta es sí. Pero, como siempre, lo difícil es conseguirlo.
Aumentar la densidad de la vivienda —más viviendas en menos terreno, ya sea mediante edificios más altos o lotes subdivididos o casas adosadas— no es una idea nueva. Pero ha adquirido una urgencia mucho mayor en nuestra región, a medida que los alquileres se han disparado y la compra de viviendas está fuera del alcance de muchos.
Las familias obreras se ven obligadas a abandonar su vivienda. La clase media tiene problemas. Los salarios no están a la altura de los costos de la vivienda, ni siquiera cerca. Las comunidades necesitan atraer a nuevos trabajadores para prosperar. El alcalde de Homestead, Steven Losner, dijo recientemente en una reunión de alcaldes de la zona que sabe de personas que “viven en cobertizos metálicos para herramientas” como resultado de la crisis de asequibilidad.
En teoría, una mayor oferta de viviendas reduciría los costos, sobre todo si muchas de esas viviendas son más asequibles, como pueden ser los dúplex, las casas adosadas y los apartamentos. Un mayor número de viviendas en las propiedades existentes dentro del UDB también aliviaría parte de la presión para moverlo, algo que los ecologistas denuncian con razón.
Fracaso para lograr viviendas para la fuerza laboral
No es que no sepamos desde hace años que necesitamos más viviendas para los trabajadores, incluida la clase media. Lo que ha faltado es la voluntad de conseguirlo: En 2016, la entonces comisionada Barbara Jordan impulsó una legislación para exigir a los urbanizadores que incluyeran viviendas asequibles en los nuevos edificios. Los urbanizadores, algo que no sorprende, se opusieron. Les gustaba el enfoque “voluntario” existente. La comisión, en una decisión miope, rechazó la idea.
La idea de Levine Cava, que surgió como un compromiso con el presidente de la Comisión del Condado, José “Pepe” Díaz, el mes pasado, aprovecha los terrenos existentes (solo en las áreas no incorporadas, donde se aplican las normas de zonificación del condado) que pueden soportar más viviendas porque están sin urbanizar o no están completamente urbanizados.
Levine Cava dijo a la Junta Editorial que el condado enfrenta una decisión: “Pavimentar el paraíso o planificar de forma inteligente y eficiente”. Su propuesta, dijo, promovería un uso más eficiente del suelo. Se flexibilizarían algunos requisitos de zonificación, lo que permitiría una mayor división de los lotes y otros ligeros aumentos de la densidad, en función de los requisitos de uso del suelo subyacentes.
El condado calcula que eso pudiera generar otras 38,000 unidades de vivienda, o más de 100,000 unidades si se realizan cambios adicionales aumentando la densidad a lo largo de los principales corredores. El impacto se repartiría por todo el condado y no se concentraría en una sola zona. Eso es una ventaja para las comunidades individuales preocupadas por un aumento repentino de las viviendas.
La propuesta de Levine Cava está en sus primeras fases. Asuntos tan importantes como el tráfico, el drenaje y el impacto en el carácter de las comunidades se regularían como de costumbre, pero tendrían que ser ventilados en público, y eso significa asegurarse de que los habitantes tengan la oportunidad de expresar sus preocupaciones.
En general, sin embargo, la idea de añadir viviendas mediante el relleno y una mayor densidad, dentro de lo razonable, es algo a lo que esta comunidad debe estar abierta, siempre que se haga de forma racional y controlada.
Y, sin embargo, la propuesta de Gilbert de aumentar la densidad en torno al transporte público, que lleva mucho tiempo debatiéndose y tiene sentido desde el punto de vista de la planificación comunitaria, se topó con grandes turbulencias por parte de ciudades preocupadas por la degradación de sus comunidades. Lo que empezó como una propuesta ciertamente “grande y difícil” para obligar a los municipios a aceptar una mayor densidad de viviendas cerca de seis rutas de transporte público se ha convertido en algo mucho más voluntario. Ya hemos pasado por la vía “voluntaria” y sabemos cómo va a terminar.
Entendemos que los habitantes de las comunidades eligen vivir allí porque les gusta como es. Eso es razonable. Pero hay que llegar a un compromiso, con requisitos reales para añadir densidad. La densidad no puede seguir siendo una decisión de cada ciudad: tiene que ser, como bien dijo Gilbert, “un objetivo comunitario”.
Tenemos que asegurarnos de que nadie más en el Condado Miami-Dade se vea obligado a vivir en un cobertizo para herramientas porque no puede permitirse una vivienda de verdad.
Sin duda, eso es algo en lo que podemos estar de acuerdo.