¿No puede ser con Airbnb? Hay otras opciones, algunas de super lujo, para alquileres en Miami-Dade

La batalla que está en curso en estos momentos por Airbnb en Miami-Dade no ha impedido a la industria de los alquileres a corto plazo, que está entrando ya en su madurez, echar raíces en el sur de la Florida.

De hecho, varias compañías de viviendas compartidas han escogido a Miami-Dade para establecer sus oficinas centrales o cuentan con una fuerte presencia a nivel local, cada una de ellas estableciendo su propio nicho de mercado al mismo tiempo que se arremolinan las controversias alrededor de la industria. Algunas de ellas se enfocan en los alquileres a las personas de la misma localidad, otras ofrecen una experiencia similar a la de los hoteles, y otras trabajan solamente en el espacio que ya comienza a reducirse de los alquileres a corto plazo.

La diversificación en la industria de las viviendas compartidas es una señal segura del explosivo crecimiento de la misma, dijo Douglas Quinby, vicepresidente principal de investigaciones de Phocuswright, firma de investigaciones de la industria de los viajes. En el 2010, menos de uno de cada 10 estadounidenses se habían alojado en una vivienda privada compartida. Para el 2015, ese número se había incrementado a casi uno de cada tres, de acuerdo con Phocuswright.

El año pasado, las viviendas compartidas representaron una industria por valor de $32,000 millones.

“Ha habido montones de compañías de nueva creación dentro de este espacio”, dijo Quinby. “Hemos estado rastreando esto, y se está ganando más dinero en las compañías de nueva creación para alquileres de vacaciones que en ningún otro sector de la industria relacionado con los viajes. Es algo realmente extraordinario”.

La mayoría de las mismas está tratando de hacerse de su tajada de la demanda virgen que hizo de Airbnb una sensación a nivel global. La compañía, fundada en el 2008 en San Francisco, cuenta con más de 3 millones de propiedades listadas en 191 países. Aunque los alquileres para vacaciones no son un concepto nada nuevo, el modelo de Airbnb llevó a los viajeros a las viviendas personales de sus residentes en lugar de a sus viviendas de vacaciones vacías, y de este modo cambió el foco del hospedaje privado a mercados urbanos que típicamente eran dominados por los hoteles.

“Todo esto ha explotado y ha recibido una atención tan grande porque Airbnb ha demostrado que existe demanda por este tipo de hospedaje en destinos urbanos”, dijo Quinby.

Pero el crecimiento ha traído consigo fricciones, en lo que las ciudades han tratado de imponer impuestos y regulaciones a los alquileres particulares, en la misma medida que se hace con los hoteles.

En Miami-Dade, compañías como Airbnb han recibido una oposición considerable por parte de las ciudades de Miami Beach y Miami, las cuales alegan que la industria de los alquileres a corto plazo está erosionando la calidad de sus vecindarios residenciales.

Miami ha prohibido los alquileres a corto plazos en áreas suburbanas, y Miami Beach ha impuesto costosas multas de $20,000 a todo aquel que sea sorprendido alquilando a corto plazo en un área que no esté zonificada para dicho uso, lo cual representa todas las viviendas unifamiliares y algunos edificios multifamiliares. La región se encuentra entre los campos de batalla más contenciosos de la nación en lo que se refiere a Airbnb.

Y, como quiera, las compañías de nueva creación acuden aquí de todas partes.

Opciones en Miami-Dade

Según las apariencias, Miami es una opción atractiva para poner las oficinas centrales de cualquier compañía: sus costos son más bajos que los de algunas ciudades internacionales, y cuenta con una elegancia global, cercanía a América Latina y acceso a Europa. Es por eso que Parker Stanberry, fundador y presidente ejecutivo de Oasis, trajo a Miami su concepto de “hogar convertido en hotel”.

Luego de haber fundado la compañía en el 2009 en Buenos Aires, Stanberry trasladó Oasis a Brickell en el 2014 y ahora está a la cabeza de un equipo de 25 personas a nivel local. La compañía tiene 2,500 de propiedades listadas en 22 ciudades de Estados Unidos, Sudamérica y Europa.

Las propiedades de Oasis son escudriñadas muy de cerca de acuerdo con su diseño y ubicación, entre otras cosas, y son por lo general segundas viviendas o propiedades de inversión. El propietario nunca está en el lugar. Empleados locales funcionan como conserjes, y cubren necesidades que van desde cunas adicionales a una transferencia de aeropuertos. Los huéspedes de Oasis reciben beneficios adicionales en forma de membresías de spas, gimnasios y clubes.

En Miami, por ejemplo, donde Oasis cuenta con alrededor de 85 propiedades dispersas sobre todo por las áreas de Brickell, el downtown , Midtown Miami y South Beach, los visitantes reciben créditos de gimnasio para Barry’s Bootcamp, créditos de spa para Zeel y créditos de tratamientos de belleza con Glamsquad, entre otros servicios.

“Nosotros creamos esto para que sea lo mejor de los dos mundos”, dijo Stanberry. “Es como un hotel deconstruido”.

Lo mismo que los hoteles, Oasis cobra impuestos de turismo. No obstante, la empresa opera en áreas que se oponen a los servicios de viviendas compartidas. Pero esto no ha desanimado a Oasis en cuanto a haberse radicado aquí. Las dificultades en Miami son similares a las de otras ciudades donde las regulaciones de los alquileres a corto plazo son una barrera para el crecimiento, afirmó Stanberry.

“Muchos de nuestros destinos presentan regulaciones con las que tenemos que lidiar, y nosotros colaboramos muy de cerca con los propietarios de las viviendas, con nuestros asociados corporativos y con los municipios para asegurar el cumplimiento de las mismas de acuerdo con las particularidades de cada caso”, dijo.

Pero mantenerse al tanto del paso vertiginoso de la evolución del debate sobre los alquileres a corto plazo en Miami-Dade es en sí mismo una gran dificultad. Debido al cambiante paisaje local en relación con los alquileres a corto plazos –Miami Beach empezó a poner multas en marzo del 2016, Miami impuso su prohibición en marzo de este año, y otras regulaciones están en proceso– el fundador y presidente ejecutivo de HomeEscape, Avi Vaknin, dijo que era casi “imposible saber en qué ubicación se permite hacer alquileres a corto plazo”.

La compañía de nueva creación de Vaknin, radicada en Miami Gardens, se estableció en el 2015. Vaknin, cuya formación profesional es del mundo de la tecnología, y quien había servido como anfitrión de alquileres a corto plazo, decidió crear una plataforma especial para los anfitriones que les da un lugar para listar sus alquileres, sin cobrarles un porcentaje de la tarifa del alquiler como lo hacen la mayoría de los websites, incluyendo a Airbnb y a Oasis.

“Mi concepto fue no cobrar jamás a nadie por usar mi plataforma”, dijo. Luego, a principios del 2016, VRBO y HomeAway, ambos propiedad de Expedia, prohibieron la comunicación fuera del website entre los propietarios y los huéspedes en potencia, una práctica que a menudo conducía a transacciones en la que los propietarios se embolsillaban el costo completo de la estancia.

“De pronto, de la noche a la mañana, tengo a 200,000 usuarios alquilando en HomeEscape”, con relación a los 20,000 anteriores, dijo Vaknin. “Ellos se sienten estafados [por parte de VRBO y HomeAway]. Yo les estoy dando todo”.

En HomeEscape, los propietarios de viviendas listan sus propiedades gratis, pero pueden pagar para que sus listados aparezcan en la primera página de resultados. Además, ellos pueden pagar una tarifa del 3.5 por ciento que les permite que les paguen tan pronto como se hagan reservaciones en sus propiedades. La plataforma, la cual deja en gran medida la calidad y el control de los alquileres en manos de los propietarios, cuenta con 11,000 propiedades listadas por todo el mundo en 42 países, y alrededor de 160 listadas en Miami Beach.

Se espera de los propietarios que son usuarios de HomeEscape que paguen impuestos de turismo, pero la plataforma no cobra impuestos a nombre de sus usuarios como lo hace Airbnb.

Vaknin admite que, si los municipios locales comienzan a imponer reglas a los alquileres a corto plazo en todos los websites, eso probablemente acabará aquí con la práctica de los mismos.

“[Las viviendas compartidas] serán algo que se echará de menos en este mercado”, dijo.

Operar en el marco de la legalidad

En el caso de las compañías que están operando en el estrecho marco de los barrios y edificios de condominios que permiten legalmente los alquileres a corto plazo, las regulaciones locales amenazan con acabar con el crecimiento de sus negocios.

YouRent, con sede en Brickell, cuenta con alrededor de 100 propiedades listadas en Miami, menos que en Nashville y Austin, las otras dos ciudades en las que opera, debido a las limitaciones de los alquileres a corto plazo y al carácter de estación del negocio de la hospitalidad en el sur de la Florida. (El website tiene planes de expandirse a San Diego, Boston y Denver durante los próximos 90 días).

Pero el director de operaciones de YouRent, Brian Ferdinand, piensa que la resistencia de parte de Miami Beach y Miami es algo pasajero.

“Se trata de un proceso de educación, y hay que enfrentar mucha burocracia en lo que se refiere a comprender los beneficios financieros en comparación con la industria de los hoteles, y en permitir la existencia de ambas”, dijo Ferdinand dijo. “A medida que se consigue la regulación del negocio y que se establecen estructuras adecuadas para los impuestos, las regulaciones y los permisos, se tiene un beneficio financiero tal para la Ciudad que casi no tiene sentido alguno que se prohíba”.

YouRent funciona como una compañía de gerencia de propiedades, comprando los contratos de arrendamiento para las unidades, decorándolas y alquilándolas en más de 100 canales diferentes de alquileres de vacaciones, incluyendo a Airbnb, Expedia, HomeAway, Travelocity y Orbitz. El website cobra impuestos, exige a los inquilinos que saquen un seguro de alquiler (o que dejen un depósito) e investigan a los huéspedes para evitar los depredadores sexuales. Estas regulaciones son similares a las que el Condado Miami-Dade está considerando imponer a las áreas no incorporadas de Miami-Dade.

“Es muy difícil no estar de acuerdo con las regulaciones y los impuestos”, dijo Ferdinand. “El problema que se tiene, lo mismo que en los comienzos de la mayoría de las industrias, son las manzanas podridas que echan a perder el saco”.

Compañías de alquileres de vacaciones tales como YouRent y Vacasa (radicada en Portland, Oregon), la cual cuenta con alrededor de 50 propiedades en Miami, operan de una manera similar a grandes rasgos a como los gobiernos locales quisieran ver funcionar el negocio de los alquileres a corto plazo. (Lo mismo que Vacasa, YouRent mantiene un equipo de apoyo a mano; no obstante, Vacasa también contrata y paga a los anfitriones. Las compañías pagan impuestos y solamente operan en edificios o viviendas en los que se permiten los alquileres. )

Cliff Johnson, cofundador y director de desarrollo de Vacasa, dijo que prohibir los alquileres por completo a menudo tiene el efecto opuesto al que las ciudades desean.

“Lo que están haciendo es prohibir a los operadores decentes que trabajen en su ciudad e invitar a la gente a quienes no les importa nada”, dijo Johnson.

Fundada en 2009, Vacasa opera ahora en 11 países. Aunque ha crecido rápidamente en los mercados sin restricciones, Vacasa ha pasado trabajo para hacerlo en Miami, dijo Johnson.

Por su parte, funcionarios locales se han opuesto vehementemente a esa práctica. El alcalde de Miami Tomás Regalado y el de Miami Beach, Philip Levine, afirman que reciben muchas quejas de parte de residentes con relación al ruido, los problemas de seguridad y otras disrupciones en los alquileres a corto plazos.

Pero Johnson dijo que la mayoría de las compañías tienen un método para tratar de filtrar a los malos huéspedes. Y tampoco es algo que les convenga inundar vecindarios con una oleada de visitantes que restan lustre a su color local.

“Creo que es una exageración la mayor parte de las veces cuando la gente dice: ‘Yo no voy a saber quién es mi vecino’. [Entonces] si alguien les dice: ‘Bueno, ¿y quién es tu vecino en este momento?’ [La gente va a responder:] ‘Bueno, yo no sé’. Por lo menos [los vecinos en los alquileres a corto plazo] son temporales”, dijo Johnson.

Vacasa, quien paga un sueldo mínimo de $15 a su equipo local de 10 personas, tiene esperanzas de expandirse en Miami, si es que la regulación lo permite.

“Puedo vernos creciendo aquí como centro regional en el futuro”, dijo Johnson.

Esta historia fue publicada originalmente el 21 de julio de 2017, 6:13 p. m. with the headline "¿No puede ser con Airbnb? Hay otras opciones, algunas de super lujo, para alquileres en Miami-Dade."