Cómo el ignorado downtown de Fort Lauderdale se ha convertido en el centro activo más reciente del Sur de la Florida
Durante muchos años, a medida que las ciudades en Miami y West Palm Beach fueron transformadas por la remodelación radical y la afluencia de nuevos residentes ansiosos de un chisporroteo urbano, el centro de la ciudad de Fort Lauderdale permaneció como un paisaje de calles soñolientas.
Cuán rápido cambian las cosas en el Sur de la Florida.
El compacto centro ribereño de Fort Lauderdale se ha convertido repentinamente en el último “boomtown” de la región, repleto de grúas de construcción y una energía urbana que aspira a reclamar su estrella en la constelación del renacimiento urbano del Sur de la Florida.
El estallido del desarrollo del centro de la ciudad se traduce en miles de apartamentos y condominios recién construidos, en construcción o ya aprobados, y planes para erigir la primera nueva torre de oficinas en 15 años, sin mencionar la proliferación de nuevos restaurantes y bares. Un centro que durante años solo podría presumir de dos hoteles ahora está agregando un puñado de ofertas de hospitalidad con marca comercial que van desde lo lujoso hasta el chic asequible.
El resurgimiento se extiende a una remodelación completa de restaurantes y tiendas minoristas de East Las Olas Boulevard. Justo al norte, al otro lado de Broward Boulevard, se encuentra el floreciente y sofisticado refugio de edificios de mediana altura de Flagler Village y el adyacente FAT Village, un mini-Wynwood de cuatro manzanas con almacenes remodelados que atrae a miles de jóvenes a una caminata artística mensual.
Además, está Brightline, el servicio privado de trenes con una espléndida y recién terminada estación en el centro de Fort Lauderdale que pronto unirá el vecindario con sus contrapartes en Miami y West Palm, cada una a solo 30 minutos en un viaje expreso.
Posiblemente Brightline se unirá en el futuro cercano a la línea de tranvías Wave de la ciudad, planificada hace tiempo, que uniría ambos lados de Broward Boulevard. El proyecto de transporte público de $195 millones, financiado principalmente por el estado, debía comenzar a construirse a principios del próximo año. Las ofertas de construcción que se hicieron la semana pasada fueron mucho más altas que el presupuesto y opacaron el proyecto.
Y no se olvide de la inversión que hace mucho tiempo hicieron la ciudad, el condado de Broward y los patrocinadores culturales locales para un centro de artes escénicas, un museo de ciencias y un museo de arte revitalizado por un director innovador. Todos se asientan a lo largo del Riverwalk en el centro de la ciudad, completamente entrelazados ahora a lo largo de New River con la reciente terminación de una pieza faltante.
Todo se suma a lo que los promotores dicen que podría ser el vecindario urbano más habitable, más conveniente y atractivo del Sur de la Florida. Es como si la cultura creativa de Wynwood, la bohemia y tranquila Coconut Grove y la clase profesional de Brickell se hubieran unido a poca distancia entre ellas, con las ventajas adicionales de un viaje de 10 minutos al aeropuerto o un paseo en bicicleta de cinco minutos a la famosa playa de Fort Lauderdale, que también está experimentando un rejuvenecimiento.
“Se ha disparado en el último año”, dijo Shawn Aric Williams, que publica en Facebook e Instagram como Urbnplanr y rastrea nuevos proyectos de desarrollo y propuestas en el centro de Fort Lauderdale. “Es un momento muy emocionante para la ciudad”.
El centro de Fort Lauderdale está tratando de ponerse al día, y lo hace con fuerza.
La ciudad dice que unas 7,000 unidades residenciales están en construcción o ya están aprobadas, y miles más están bajo revisión. Todas están ubicadas en un distrito del centro de la ciudad que se extiende aproximadamente entre las vías ferroviarias de Florida East Coast hacia el oeste y la US 1 al este, y desde Davie Boulevard al sur del río hasta Sunrise Boulevard en el norte.
Entre los proyectos importantes que se acaban de completar, en construcción, aprobados o en revisión están:
Icon Las Olas, una torre de alquiler de 272 unidades ultralujosas en el río, de Miami Related Group, que abrió sus puertas a principios de este mes. La torre pone a prueba la proposición de Related de que la clase adinerada de Fort Lauderdale está lista para alquilar en lugar de comprar, con precios que oscilan entre $2,000 y $8,000 al mes.
“Dejemos que el mercado decida”, dijo el vicepresidente de Related, Patrick Campbell, quien agregó que la apuesta ha dado sus frutos con un 60 por ciento de las unidades arrendadas en solo cuatro meses, una tasa récord para la compañía. “Tenemos un grupo interesante de personas de mediana edad que han renunciado a las molestias de tener una casa propia”.
X Las Olas. Reemplazará la mayor parte de la remodelación del mercado de Las Olas Riverfront, que abrió en 1998 y ahora está en proceso de demolición. El nuevo proyecto de uso mixto, propiedad de Property Markets Group, comprende dos torres residenciales con 1,200 unidades. La primera fase, una torre de 639 unidades, contará con unidades pequeñas de modesto alquiler destinadas a jóvenes inquilinos. Un cuarto de las unidades tendrá aproximadamente 500 pies cuadrados y el 70 por ciento se rentará por menos de $2,000, dijo una portavoz. El proyecto también incluye 100,000 pies cuadrados de servicios compartidos para “vivir en sociedad”.
100 Las Olas, que recientemente se comenzó a construir, será la torre más alta de Broward con casi 500 pies, un poco más alta que Icon. El rascacielos, obra de la constructora Kolter Group, incluye 120 condominios, 228 habitaciones de hotel y espacio de restaurante en la planta baja. Las unidades en la torre, el único proyecto de condominio nuevo con listas activas de venta en el centro de la ciudad, comienzan en $800,000 y alcanzan un máximo de $2.27 millones, con un precio de lista promedio de poco más de $1.37 millones.
FAT City, en North Andrews Avenue, en el corazón de Flagler Village, a solo dos cuadras de la estación Brightline. El complejo de uso mixto, aprobado por la comisión municipal en julio, consta de dos torres de 30 pisos con 270,000 pies cuadrados de oficinas Clase A y espacio comercial, y 612 departamentos “al precio correcto” para inquilinos de clase media que se les han cerrado las puertas en los lujosos edificios del centro de la ciudad, según el desarrollador Joe Traina, Jr. Eso significa que los alquileres comienzan por debajo de $1,000 por mes.
201 East Las Olas y 212 SE Second Ave. El constructor Stiles Corp., con sede en el centro de Fort Lauderdale, planea dos torres en el sitio de un complejo anteriormente ocupado por Broward College. Una torre albergará 400,000 pies cuadrados de oficinas y la otra será residencial, con un supermercado en la planta baja. El vicepresidente de Stiles, Doug Eagon, cuya firma ha desempeñado un papel clave en la resucitación del distrito, dijo que la demanda comercial es alta en Las Olas, con un porcentaje de espacios vacantes de tan solo el 5 por ciento.
El hotel Dalmar/Element, en construcción en el borde de Flagler Village en North Federal Highway (US 1). El complejo de doble marca y 24 pisos aspira a un alto nivel de elegancia. Comprende 323 habitaciones hoteleras con un bar en la azotea, 12,000 pies cuadrados para servicios, así como espacios para reuniones, y una cafetería en la planta baja.
Las Olas Place, un edificio de dos pisos para comercios y restaurantes con un elegante estilo mediterráneo, ahora en construcción en la zona céntrica de tiendas y restaurantes de Fort Lauderdale. El nuevo edificio es parte de un esfuerzo del mayor propietario de bienes raíces de esa calle, The Las Olas Company, para revitalizar el destino, cuya popularidad, que alguna vez fue vital, ha estado disminuyendo.
El auge responde a la demanda de Fort Lauderdale y los residentes suburbanos de Broward por un urbanismo denso, que permita caminar a todas partes y que ofrezca un estilo de vida y comodidades. Eso es una rareza en medio de una ciudad y un condado con un extenso paisaje orientado a los vehículos, dicen los desarrolladores y los líderes de la ciudad.
Para asegurarse de que ese sea el resultado, el código de construcción de la ciudad y el plan rector del centro requieren plantas bajas que faciliten el tráfico peatonal, con estacionamientos subterráneos y placas delgadas para preservar las vistas y evitar torres voluminosas que bloqueen el cielo.
TARGET LOCAL
A diferencia del auge del downtown de Miami, Fort Lauderdale da abrumadoramente servicio a los residentes locales. La mayoría del nuevo desarrollo residencial descansa en alquileres ahora que la floración está fuera del mercado regional de condominios. Muchos de los alquileres, como Icon Las Olas, van dirigidos a los más pudientes, especialmente a los que se encuentran en el centro de la ciudad, al sur de Broward Boulevard.
Pero muchos, especialmente en Flagler Village, se esfuerzan por ofrecer una buena relación calidad-precio, especialmente si se los compara con los altísimos alquileres y el costo de la vivienda en Miami, y están orientados de manera justa y relativamente asequible a la generación del milenio, dijo Jenni Morejon, directora de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Fort Lauderdale. Con el ingreso familiar promedio de la zona de $60,000, las rentas de alrededor de $2,000 alcanzaron un punto demográfico óptimo, dijo.
Los promotores dicen que los resultados ya son evidentes, con una población creciente, economías y edades diversas en el centro de la ciudad, que va desde jóvenes que acaban de salir de la universidad a familias con niños pequeños, así como familias acomodadas y jubilados que compraron condominios en el centro durante el boom anterior a la recesión de hace casi una década.
“Queríamos atraer a la próxima generación”, dijo el alcalde de Fort Lauderdale, Jack Seiler. “Eso es lo que le da al centro su vitalidad, su energía, su vida. Usted quiere un centro de la ciudad diverso que incluya todo tipo de personas, todos los ámbitos de la vida”.
Es todo un cambio para un centro de la ciudad que no hace mucho parecía moribundo y cuyas calles después del anochecer estaban pobladas principalmente por personas sin hogar. Aunque estas aún permanecen en el centro de la ciudad, Seiler dijo que su número se redujo marcadamente por las medidas enérgicas que prohíben pernoctar en los parques y en el paseo fluvial, junto con una expansión de los servicios.
El cambio no es accidental, sino más bien el resultado de planes bien establecidos hace décadas y que hoy dan frutos, afirma Seiler, entre otros.
Al igual que Miami y West Palm, Fort Lauderdale hoy debe su existencia al ferrocarril de Henry Flagler hace 120 años. Pero el centro de Fort Lauderdale fue un remanso al principio. En lugar de los grandes centros turísticos que Flagler construyó en Miami y Palm Beach, el centro de Fort Lauderdale era un lugar de distribución para los agricultores de las cercanías.
A lo largo de las décadas creció hasta convertirse en un centro comercial que presta servicios a la ciudad en general, pero cayó en rápido declive en los años 60 y 70 debido al éxodo a los suburbios, dijo Patricia Zeiler, directora ejecutiva de la Sociedad Histórica de Fort Lauderdale. Muchos de los edificios de poca altura que se hicieron en el centro de la ciudad cuando ella era adolescente fueron demolidos, dejando atrás un tramo lúgubre de lotes y estacionamientos baldíos.
Pero los líderes cívicos y gubernamentales, muchos de los cuales vivían cerca en vecindarios ribereños estables y prósperos, nunca dieron la espalda por completo al centro de la ciudad.
Ya en la década de 1960, la ciudad, el condado y la DDA estaban facultados para reclamar propiedades por derecho de expropiación y designarlos para el nuevo desarrollo público y privado. Las organizaciones públicas comenzaron a idear planes para atraer inversiones mediante la construcción de nuevos edificios municipales y de condados, incluida una nueva biblioteca pública central en 1984. Luego, en 1986, llegó un nuevo hogar para el Museo de Arte de Fort Lauderdale, seguido del Broward Center for the Performing Artes y el Museum of Discovery and Science.
LENTO PROGRESO
La idea era comenzar a atraer una masa de personas clave al centro para apoyar a las empresas y, eventualmente, al desarrollo residencial. Pero el progreso fue lento.
“Salía a caminar, llevaba mi almuerzo y me sentaba junto al río, porque no había restaurantes para comer”, recordó Eagon, el vicepresidente de Stiles, que entonces era un joven urbanista que trabajaba en el centro de la ciudad.
Los constructores privados llegaron eventualmente, aunque el progreso arribó con explosiones en el típico estilo de auge y caída del Sur de la Florida. Primero fueron las altas torres de oficinas, varias del recientemente fallecido Terry Stiles, fundador de la firma que lleva su apellido, que atrajo abogados y bancos. Entre ellas se incluyen el complejo masivo del Bank of America en Las Olas. Incluso antes de que la ciudad lo requiriera, Stiles estaba colocando tiendas al nivel de la calle en sus proyectos, porque el tráfico en las aceras es clave para crear un entorno urbano cohesivo que beneficie a todos, dijo Eagon.
“Este no es un tipo de experimento artificial de ciudad instantánea”, anotó Eagon. “Si no existiera un distrito comercial central y un entorno empresarial, o las instalaciones culturales y educativas, no habría motivo para que las personas vivieran aquí. Todas esas cosas determinaron por qué este lugar es tan atractivo. Creció orgánicamente en los últimos 50 años”.
Pero aún proliferaban lotes vacíos e incluso una serie de proyectos exitosos, incluyendo los condominios de lujo que comenzaron a flanquear Las Olas Boulevard y la orilla del río, estaban aislados y no crearon el tejido urbano cohesivo y las calles transitables que los líderes de la ciudad tanto deseaban.
Hubo errores en el trayecto, ninguno más obvio que el centro comercial Las Olas Riverfront. Inicialmente popular, se convirtió en una pared masiva a lo largo de las vías del ferrocarril, dividiendo el centro de la ciudad, y pronto comenzaron los pedidos para un remodelamiento.
Cuando la Gran Recesión golpeó, todo se detuvo.
Justo cuando la economía comenzaba a recuperarse, Campbell, vicepresidente conjunto, recuerda que fue a uno de los restaurantes de Las Olas para celebrar la aprobación del complejo residencial River Yacht Club de la compañía al sur de New River, uno de los proyectos que marcó el inicio del retorno del centro de Fort Lauderdale.
“Las Olas, en un martes por la noche hace cinco años, era un pueblo fantasma”, dijo Campbell.
Pero calladamente, ya había comenzado algo nuevo y de pequeña escala. Alan Hooper y su socio comercial Tim Petrillo vieron el potencial de un bloque histórico abandonado en la segunda calle del suroeste, donde abrieron Himmarshee Bar and Grill, un éxito pionero que comenzó a atraer una clientela urbana de moda después del anochecer al corazón de Fort Lauderdale. Siguieron con Tarpon Bend, que todavía sigue abierto.
Hace una década, Hooper también descubrió los grandes restos urbanos de un vecindario casi abandonado al norte de Broward Boulevard, a lo largo de North Andrews Avenue. Allí construyeron un conjunto de edificios de lofts residenciales de mediana altura por varias cuadras que atrajo a cientos de pioneros urbanos al área y que rebautizaron como Flagler Village, ahora un punto clave para la renovación de moda.
Al lado, los dueños de los terrenos comenzaron a alquilar almacenes a artistas y empresas creativas como C&I Studios, una agencia de publicidad con jóvenes empresarios que se mudaron desde Washington, DC tras descubrir el vecindario y sus posibilidades mientras trabajaban para un cliente local.
“Confiamos en el área porque vimos la oportunidad de construir algo”, dijo el presidente de la agencia, Josh Miller. “Es auténtica y natural. Fort Lauderdale se parecía a los Legos y podías construir lo que quisieras”.
Una vez que la economía arrancó de nuevo, esos esfuerzos ayudaron a marcar la pauta para el nuevo enfoque del centro de Fort Lauderdale: jóvenes profesionales más a la moda que gustan de la vida urbana y estudiantes suburbanos en el oeste del condado.
Hooper y Petrillo han abierto nuevos restaurantes en el centro de la ciudad, como el innovador Yolo en Las Olas y, precisamente este mes, la primera cafetería en la azotea de la zona, Rooftop @ 1WLO.
La transformación en el centro de la ciudad también se ha visto favorecida por los cambios en la fuerza de trabajo local. Ya no solo son empleos legales, bancarios y financieros, dijo Morejón, de la DDA, sino también empleos de tecnología y nuevas empresas. Algunas oficinas que una vez albergaron a 10 abogados ahora pueden tener 30 o 40 personas trabajando en una nueva empresa, dijo ella.
El cambio demográfico ahora ha llevado a los propietarios de las cinco cuadras de Las Olas a cambiar las cosas dramáticamente. Hudson Capital Group, Barron Real Estate y The Las Olas Company, que juntas controlan el 90 por ciento de los comercios, contrataron al inversionista de Miami Michael Comras, quien ayudó a revivir Lincoln Road Mall en South Beach y Miracle Mile en Coral Gables, para refrescar y reposicionar sus propiedades.
A medida que se agotan los contratos de arrendamiento, están reemplazando a algunos inquilinos de larga data con lo que dicen será una mezcla de tiendas locales, regionales y nacionales y lugares para comer que atienden a una clientela más joven, así como a los elegantes turistas que se alojan en los nuevos hoteles de lujo de la playa cercana. Ya están funcionando la tienda de belleza y cuidados de la piel Bluemercury, el minorista de joyas y accesorios Alex and Ani y una galería de fotos de arte de National Geographic.
“Siempre escuchamos que a la gente le gusta moverse en grupos, pero nunca tuvimos suficiente espacio en pies cuadrados para atraerlos”, dijo Mike Weymouth, presidente de Las Olas Co. “Así que dijimos, vamos a unir esfuerzos y realmente lograrlo juntos”.
Y, contrariamente a lo que algunos dicen, indicó Steve Hudson, de Hudson Capital, la venta al por menor puede tener éxito si se ofrecen diversas opciones en un entorno urbano dentro de una experiencia auténtica, algo que la calle histórica y el centro de Fort Lauderdale pueden proporcionar.
“No creo que el comercio minorista esté muerto. Se trata del estilo de vida”, dijo Hudson. “Las personas son seres sociales y quieren salir y tener experiencias”.
Si hay una desventaja en el renacimiento del centro de la ciudad, es el patrón típico de aburguesamiento urbano, que puede expulsar a los menos pudientes que estaban antes allí. Miller dijo que eso ya está sucediendo en Flagler Village, porque los especuladores y los constructores compran cada porción de tierra disponible, lo que aumenta los precios y las rentas. Ya su alquiler se incrementó “exponencialmente”, pero ha podido quedarse porque abrió un bar y una cafetería en su estudio.
“Aquí es donde están todos los chicos de moda, pero se están pagando millones por la tierra y la gente ha empezado a irse”, dijo. “Estoy entusiasmado de que la gente se mude aquí. Pero la ciudad debe concentrarse en hacer todo lo posible para mantener Fort Lauderdale como tal, antes de que se convierta en Wynwood o Boca. Tiene que ser real”.
Sin embargo, Hooper y Seiler no creen que Fort Lauderdale se convierta alguna vez en un pequeño Brickell, o que perderá esa sensación de tranquilidad que lo hace diferente, sin importar cuánto cambie el centro de la ciudad.
“Tenemos la combinación correcta de comercial, residencial y minorista. Nada ha sido accidental”, dijo Seiler. “Miami es más internacional y está más llena. Creo que tenemos un poco más de calidad de vida. Es un poco menos estresante”.
En todo caso, dijo Hooper, algunos miamenses podrían ir a Fort Lauderdale para cambiar el ritmo. Una vez que Brightline comience a funcionar, señaló, podrían vivir en el centro de Fort Lauderdale y viajar a Miami para trabajar.
“Creo que somos la alternativa más tranquila y amable: Santa Barbara a Los Ángeles”, dijo Hooper. “Es bastante agradable”.
Esta historia fue publicada originalmente el 12 de noviembre de 2017, 2:26 p. m. with the headline "Cómo el ignorado downtown de Fort Lauderdale se ha convertido en el centro activo más reciente del Sur de la Florida."