Cómo evitar comprar una casa en Florida que ya se ha inundado

Durante décadas, los compradores de viviendas de Florida han confiado en el sistema de honor (o en demandas judiciales) para asegurar que la casa que compran no tuviera un historial secreto de inundaciones.

Esto podría cambiar este año si el gobernador Ron DeSantis promulga una nueva política que exige a vendedores, así como a propietarios, informar a los nuevos propietarios sobre las inundaciones sufridas en la propiedad. Sin embargo, los expertos afirman que la divulgación no es suficiente y ofrecen recomendaciones para quienes deseen evitar la compra de una casa inundada.

Comience con los mapas de inundaciones de la FEMA

Muchos compradores de viviendas en Florida probablemente no piensan mucho en las amenazas de inundaciones a menos que estén comprando en una costa expuesta a marejadas ciclónicas o, más a menudo, si un prestamista hipotecario les dice que están en una zona de inundación y necesitan un seguro federal obligatorio.

Estas políticas, y el costo que se paga por ellas, se basan en los conocidos mapas de inundaciones de la FEMA. Actualizados periódicamente (los mapas revisados de Miami-Dade se publicarán este verano), los mapas dividen los condados en zonas de riesgo muy variable según la elevación de las propiedades, los sistemas de drenaje, las precipitaciones, los impactos de huracanes y otros datos.

Han sido la referencia durante décadas, pero estudios académicos —y las experiencias vividas por los floridanos tras una inundación— han demostrado que no son tan precisos como desearían los residentes. Además, solo considere el pasado, considerando las inundaciones pasadas y no las futuras causadas por el aumento del nivel del mar.

“Incluso en zonas no propensas a inundaciones, contar con un seguro es una buena idea. Más del 30% de las reclamaciones por inundaciones provienen de personas que viven fuera de zonas de alto riesgo de inundación”, afirma el portal digital de la FEMA.

Aún así, los expertos dicen que son un buen primer paso.

También recomendamos adquirir un seguro contra inundaciones, independientemente de si la vivienda está en una zona de inundación. El historial de inundaciones reportado a la compañía de seguros, generalmente el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de la FEMA, también está disponible. Sin embargo, solo para clientes que ya son propietarios y pagan una póliza de seguro contra inundaciones.

Los posibles compradores también pueden pedir a los vendedores que les proporcionen el historial de inundaciones de la propiedad, que la FEMA pone a disposición de los asegurados.

Consulta aquí:Mapas de inundaciones del condado de Miami-Dade

Consulta aquí:Mapas de inundaciones del condado de Broward

Consultar sitios de terceros

Han surgido nuevos productos sin fines de lucro como Factor de Inundación de First Street para ofrecer a los propietarios lo que se presenta como una visión más matizada del riesgo de inundación de una propiedad. Desde entonces, se ha integrado en portales digitales populares de anuncios inmobiliarios como RedFin.

Ahora los potenciales compradores de vivienda pueden ver el riesgo estimado de inundaciones, incendios y huracanes de una propiedad junto con información sobre las escuelas locales o la transitabilidad del vecindario.

“Creemos que todos deben conocer sus riesgos climáticos y tener información antes de tomar una decisión”, afirmó Jeremy Porter, director de implicaciones climáticas de First Street.

Sin embargo, esas calificaciones, en una escala del 1 al 10, aún carecen de elementos cruciales que ayudan a explicar los problemas de inundaciones en Florida. No consideran las aguas subterráneas, que están tan cerca de la superficie en el sur de Florida que suben y bajan con las mareas, lo que facilita las inundaciones cuando se acumula la lluvia. Tampoco consideran los deficientes sistemas de drenaje, de los cuales el sur de Florida tiene muchos.

También hay servicios con fines de lucro, como Jupiter Intelligence, que se dirige principalmente a empresas en lugar de a compradores de viviendas individuales, y Coastal Risk Consulting, con sede en Fuerte. Lauderdale, que atiende a ambos.

Hable con los vecinos

Varias de las historias de terror sobre inundaciones citadas en una investigación del Herald sobre historias secretas de inundaciones podrían haberse evitado charlando con los vecinos.

Elizabeth Corales, residente del barrio Melrose Manors de Fort Lauderdale, le dio la mala noticia a su nueva vecina el día de su mudanza en 2022. Unos meses después, la lluvia torrencial de abril llenó la casa con varios metros de agua. “Todos los vecinos lo sabían. Dijeron: ‘Ah, esa casa ya se ha inundado antes’”, contó.

Varios agentes inmobiliarios dijeron al Herald que alientan a sus clientes a preguntar a los vecinos sobre los problemas de inundaciones, algunos incluso se unen a visitar puertas en un vecindario que esperaban llamar hogar.

Busque proyectos urbanos que aborden el drenaje

Las ciudades, los condados y el estado están gastando millas de millones de dólares para intentar mantener las casas y las calles secas ante una avalancha aparentemente incesante de inundaciones (provocadas por la lluvia, las mareas altas y los huracanes) en todo el estado.

Una buena manera de saber si un vecindario tiene problemas de inundaciones es ver si las autoridades locales están trabajando para solucionarlos. Una búsqueda en internet o un análisis de las agendas recientes de las comisiones o consejos municipales puede revelar qué proyectos están considerando los municipios.

Y esos proyectos pueden marcar una gran diferencia. En Miami Beach, las carreteras elevadas con nuevas bombas contra inundaciones han evitado decenas de inundaciones en los barrios de Sunset Harbour, Hibiscus y Palm Islands, que antes se inundaban. Un estudio patrocinado por la ciudad también reveló que las carreteras elevadas conllevaron un aumento del valor de las propiedades.

Lea su formulario de divulgación

Asegúrese de solicitar ver el formulario de divulgación de inundaciones, idealmente antes de sentarse a firmar los documentos de cierre.

Actualmente, los vendedores de viviendas en Florida deben informar a los compradores si alguna vez han presentado una reclamación al seguro federal contra inundaciones o si han recibido dinero de una reclamación. Se trata de un documento aparte, emitido “en el momento de la firma del contrato de compraventa o antes”.

Eso podría cambiar en octubre, si el gobernador DeSantis promulga una nueva política que amplíe la nueva divulgación obligatoria de inundaciones del estado.

La posible nueva ley incluye una pregunta importante: si el vendedor sabe de alguna inundación que haya dañado la propiedad mientras era propietario de la misma.

La senadora Jennifer Bradley, republicana del Condado Union, y la senadora Christine Hunschofsky, demócrata de Parkland, trabajaron con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida para elaborar la primera ley de divulgación formal en 2024.

Bradley dijo que se sintió inspirado por todas las casas de su distrito que se inundaron durante el paso de los recientes huracanes por el estado, a pesar de que no estaban en zonas de inundación.

“Esta información no está disponible fácilmente cuando se visita la vivienda. Es importante para que puedan tomar una decisión informada sobre el riesgo de lo que probablemente será su mayor activo”, dijo.

La versión 2025 del proyecto de ley también amplía esas protecciones a los inquilinos, que se compartirán “en el momento o antes” de la firma del contrato de alquiler.

Pregúntele a su inspector de viviendas

Una inspección de la casa, que generalmente se realiza después de que se acepta una oferta, es otra oportunidad para intentar aprender más sobre el historial de inundaciones de una propiedad.

Brendan Haggerty, secretario de la Asociación de Inspectores de Viviendas del Sur de Florida, dijo que los inspectores de viviendas son como detectives que intentan hacer todo lo posible para proteger a los compradores, pero no son infalibles.

“La inspección de la vivienda es una inspección visual de la propiedad. Si está completamente cubierta, no hay forma de que un inspector de viviendas pueda distinguir si ha habido una inundación”, dijo.

Los inspectores pueden buscar permisos previos para proyectos de mejoras en el hogar, pero a veces los propietarios no solicitan un permiso para reparaciones por inundaciones, y mucho menos lo informan a su compañía de seguros. Haggerty instó a los posibles compradores a hacer muchas preguntas y contactar a las compañías de seguros desde el principio, en lugar de hacerlo a última hora.

Esta historia fue publicada originalmente el 28 de abril de 2025, 9:05 a. m. with the headline "Cómo evitar comprar una casa en Florida que ya se ha inundado."