Cómo un pequeño condominio en Bay Harbor cumplió las estrictas normas de Florida

Poco después del catastrófico colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, los funcionarios de la junta directiva de un antiguo condominio en el vecino Bay Harbor Islands se dieron cuenta de que era mejor ponerse las pilas.

Su edificio, mucho más modesto, el Golden Key de tres pisos, estaba en buen estado. Por suerte, se había construido sólidamente en 1964, pero el presidente Andre Williams y sus compañeros de la junta sabían que los balcones de concreto necesitaban refuerzos urgentemente, el techo estaba al final de su vida útil y ese color amarillo pálido, enfermizo y descolorido, que había lucido el exterior durante los últimos 20 años simplemente tenía que desaparecer.

El Golden Key se enfrentaba a su recertificación de 60 años y, como en muchos otros condominios del sur de Florida, los propietarios, en su mayoría de recursos limitados, habían evitado cargar con las cuotas para las reparaciones previstas, dijo Williams.

Ahora, Williams y sus colegas de la junta concluyeron que era hora de dejar de postergarlo. Pensaron, acertadamente, que los reguladores estatales y las aseguradoras, tratando de evitar otra catástrofe, empezarían a tomar medidas drásticas contra los condominios antiguos, y que debían estar preparados.

“En cuanto vimos el colapso, supimos que teníamos que adelantarnos a esto”, dijo el miembro de la junta directiva, Salvador Rosenblatt.

El resultado: cuatro años después, mientras muchos condominios en el sur de Florida luchan por cumplir la fecha límite para presentar informes de inspección y establecer fondos de reserva para futuras reparaciones importantes bajo una nueva y estricta ley estatal, y con un número cada vez mayor de ellos terminando en una lista negra secreta cuasi gubernamental que dificulta que los propietarios vendan, la Llave Dorada es, buena, dorada.

Mantener bajos los costos

La Llave Dorada no es única. Muchos, si no la mayoría, de los condominios se están adaptando al nuevo entorno regulatorio, según los expertos. Pero la historia que cuenta la junta directiva del condominio y su administrador de larga trayectoria muestra cómo, con la debida diligencia, incluso los propietarios sin recursos pueden preservar un condominio antiguo y asequible, del tipo que hizo que la vida en Florida fuera ampliamente accesible sin arruinar a nadie.

El edificio de 24 condominios, de sencillo estilo arquitectónico moderno de Miami, brilla con una nueva combinación de colores blanco y violeta. Los soportes estructurales reconstruidos de los balcones son sólidos. El nuevo techo durará al menos otros 15 años.

El edificio recibió su recertificación y, para la fecha límite estatal del 1 de enero, había presentado los informes de inspección de hitos requeridos y creado un fondo de reserva.

Mejor aún, Williams y su junta directiva lograron todo esto sin cargar a los propietarios con enormes impuestos, incluso cuando los costos de construcción se dispararon y las tasas de seguro para condominios en el sur de Florida se duplicaron e incluso triplicaron.

Eso significa que el edificio, cerca del agua, a poca distancia de tiendas, restaurantes, escuelas y la playa de primer nivel, sigue siendo un lugar seguro, atractivo y sumamente asequible para vivir para sus propietarios y residentes, entre los que se incluyen jubilados, parejas jóvenes y familias.

La mayoría de las unidades están ocupadas por sus propietarios. Algunas, incluyendo un segundo apartamento que Williams posee además del que ha vivido durante 20 años, se mantienen como inversión y se alquilan. El valor de mercado de las unidades, todas de una habitación, está tasado en $218,813 por la oficina de tasación de propiedades del condado de Miami-Dade.

Williams, Rosenblatt y un colaborador clave, su administrador de propiedades de toda la vida, Heri Kletzenbauer, comentaron que la suya no es una fórmula mágica. Requiere planificación y estar al día con las reparaciones y el mantenimiento, lo que resulta en un ahorro considerable. Los costos en Golden Key siguen aumentando, pero a un ritmo razonable.

Una recompensa por su diligencia, por ejemplo, fue que su aseguradora les ofreció un descuento en un momento en que los fuertes aumentos están afectando financieramente a algunos condominios. Su seguro se duplicó con creces en comparación con 2020, antes de Champlain Towers, pero aún así, la cuota de mantenimiento por unidad se mantiene en unos moderados $641 al mes, que incluye las cuotas de las obras realizadas y las futuras.

“El mantenimiento ha aumentado de $300 en 2019, pero al menos no están considerando $50,000 al año como otros”, dijo Kletzenbauer.

‘Adelántate a la curva’

Anticipar las reparaciones les permitió escalar las evaluaciones y distribuir los pagos a lo largo de un mayor número de años, dijeron.

“Queríamos adelantarnos a los acontecimientos, pero no queríamos perjudicar financieramente a nadie”, dijo Williams, abogado, asesor e inversionista inmobiliario.

Sin duda, el pequeño tamaño y la sencilla construcción del Golden Key —una estructura de hormigón de tres pisos con techo de hormigón— son una ventaja. Significa que probablemente no tendría que afrontar complejas reparaciones estructurales o de otro tipo que podrían costar más que el valor del edificio, por ejemplo. Además, sus constructores no escatimaron en gastos, como empezaron a hacer los promotores inmobiliarios durante el auge local de los condominios en la década de 1970, afirmó Kletzenbauer.

“El edificio tenía una estructura sólida”, dijo Kletzenbauer, cuya empresa European American Property Services, con sede en La Pequeña Habana, administra unos 25 edificios en Miami y la playa. “ Tenía una estructura realmente sólida desde el principio”.

Pero incluso con solo un pequeño grupo de propietarios, dijo Williams, inicialmente hubo cierta resistencia a abordar las reparaciones cuando fue elegido por primera vez para la junta hace una década.

Williams, quien compró por primera vez en el Golden Key siendo un joven abogado en 2002, en parte para estar cerca de su madre en Miami Gardens, dijo que no le interesaba unirse a la junta directiva durante su primera década allí, hasta que se dio cuenta de que un sistema eléctrico defectuoso podría representar un ajuste de cuentas para el condominio. Tras un poco de persuasión, los propietarios aceptaron una evaluación para reemplazar todo el sistema.

La junta y Kletzenbauer se encargaron del mantenimiento y las reparaciones según surgieron las necesidades. Cuando el ascensor necesite reparaciones, lo arreglaron. Poco después del derrumbe de Surfside, tras la aparición de grietas en las barandillas del balcón, contrató a un contratista antes de que empeoraran y el costo subiera. Lo mismo ocurrió con el techo.

Las evaluaciones especiales, una en 2022 y otra en 2023, fueron de $2,800 cada una por unidad.

Los proyectos de mantenimiento regulares brindaron otro beneficio. Dado que Kletzenbauer lleva décadas en el sector en Miami, pudo recomendar contratistas e inspectores confiables a la junta. Esto resultó especialmente valioso, ya que los condominios, ante los nuevos requisitos estatales, se encontraron con una fuerte competencia por buenos contratistas e inspectores confiables y capaces.

“Una ventaja de estar presente para siempre es que podrás encontrar a alguien que pueda hacer ese trabajo por ti”, dijo Kletzenbauer.

Debido a que se había realizado el trabajo y la planificación, la recertificación y el cumplimiento de los nuevos requisitos estatales se realizaron sin problemas.

“Ya estaban un paso adelante con eso», dijo Kletzenbauer. “Cada vez que hay una pequeña grieta, la solucionamos de inmediato. Así que no tuvimos un gran problema cuando llegó la última ronda de inspecciones estructurales. Tuvimos un pequeño problema que debíamos solucionar. Arreglamos las grietas y pintamos el edificio, y estamos bien”.

Haber estado al tanto de las cosas, en lugar de permitir que los problemas se agravaran, significó que era más fácil y más barato hacer reparaciones y extender las evaluaciones para reducir la carga de los propietarios de unidades, lo que a su vez hizo que todo fuera más fácil de administrar para la junta.

“La junta prudente escuchó mis sugerencias y tuvo la previsión de abordar estos problemas con la suficiente antelación para que no se convirtieran en una bomba que nos venía encima”, dijo Kletzenbauer. “Al final, como no se trataba de una cantidad enorme, es mucho más fácil y pudieron extenderlo durante años, porque no era una emergencia”.

“Hubo menos oposición por parte de los propietarios y fue mucho más manejable”.

Mientras tanto, la inspección estatal requerida les ha dado una hoja de ruta para el futuro. Están considerando actualizar la plomería y trabajando con un contratista en presupuestos y un plan.

“Sabemos que tendremos que volver a pintar en 10 años y reparar el techo en 15 años”, dijo Kletzenbauer.

Ese no siempre es el caso en los condominios de Miami, incluso entre algunos de sus clientes, señala con tristeza: “Sin duda, hay algunos que son menos cooperativos”.

Y esos edificios de condominios que escatimaron en mantenimiento y reparaciones ahora pagan un precio mucho más alto, dijo. Obtener financiamiento ha sido difícil cuando los edificios enfrentan una alta tasación para cubrir las reparaciones atrasadas. Esto se debe a que los bancos no los consideren inversiones seguras, dijo Williams. Y la lista negra que mantiene Fannie Mae, la entidad federal de respaldo hipotecario, hace prácticamente imposible obtener préstamos convencionales.

“Al final, todos pierden. Desafortunadamente, así es la situación ahora”, dijo Kletzenbauer.

El buen estado del edificio y su situación financiera también se traducen en una mejor inversión para los propietarios, señala Williams. Ha comprado una segunda unidad en el edificio para ampliar su cartera de condominios.

Los urbanizadores aún podrían mudarse

Pero no sabe cuánto tiempo más él o sus vecinos vivirán en el edificio. Irónicamente, todas las mejoras que han realizado lo dejarán en una posición ideal para una compra masiva por parte de promotores que lo derribarían.

Esto se debe a que Bay Harbor se ha convertido en un gran imán para la reurbanización. La isla más oriental de Bay Harbor, zonificada para apartamentos y condominios, está repleta de grúas de construcción a medida que su colección de edificios MiMo de las décadas de 1950 y 1960 desaparece gradualmente, reemplazada por ostentosos edificios nuevos donde los condominios se venden por millones.

Williams afirma que la junta ya ha recibido comunicaciones de promotores interesados en comprar todas las propiedades. Aún no están listos para vender, afirmó, pero es posible que no aguanten mucho más.

Y cuando eso sucede, los valores más altos de las unidades garantizadas por la excelente condición del edificio significan que los propietarios pueden obtener un mejor trato que si se vieran obligados a vender debido a facturas de reparación inasequibles y desesperación financiera.

“Comprar aquí fue la mejor decisión financiera de mi vida”, dijo Williams. “No creo que ninguno de nosotros esperara que Bay Harbor se expandiera tanto como lo ha hecho. El precio tendría que ser justo, pero no espero traer a mis nietos aquí”.

“En algún momento, algún urbanizador nos hará una oferta que no podremos rechazar”.

Esta historia fue publicada originalmente el 1 de mayo de 2025, 1:42 p. m. with the headline "Cómo un pequeño condominio en Bay Harbor cumplió las estrictas normas de Florida."