Legislatura vuelve a considerar la demolición de edificios históricos en Miami Beach y otros lugares

Por tercera vez en dos años, la Legislatura de Florida parece dispuesta a aprobar un par de proyectos de ley “devastadores” que permitirían a los urbanizadores demoler libremente edificios históricos en Miami Beach, Miami y en distritos históricos de todo el estado, incluidos los icónicos hoteles y edificios de apartamentos Art Deco en Ocean Drive y el resto de South Beach.

En esta ocasión, se trata de una propuesta de ampliación de la controvertida Ley de Vida Local, que promueve la construcción de viviendas de gran altura para personas de clase media con ingresos de casi seis cifras. Los funcionarios de la playa afirman que la ampliación permite que prácticamente todas las estructuras en sus distritos históricos, con excepción de las viviendas unifamiliares, pasen a la historia sin necesidad de una audiencia pública ni una revisión municipal significativa, como lo expresó el comisionado municipal Alex Fernández.

A diferencia de las dos veces anteriores, es probable que la legislación se apruebe, paralizando de hecho las protecciones de larga data de cientos de edificios Art Deco y Miami Modern histórica y arquitectónicamente significativas en Miami Beach que han sido un punto de apoyo de la industria turística local.

Para llamar la atención sobre las posibles consecuencias de los proyectos de ley, patrocinados por los republicanos de Miami-Dade, Alexis Calatayud en el Senado y Vicki López en la Cámara de Representantes, la ciudad convocó una conferencia de prensa frente al Hotel Cardozo en Ocean Drive, propiedad de Gloria y Emilio Estefan. En lo que un comisionado calificó de una “muestra de unidad”, asistieron, junto con Fernández, el alcalde de la playa, Steven Meiner, y los comisionados Laura Domínguez, Kristen Rosen González y David Suárez, y George Neary, director interino de la Liga de Preservación del Diseño de Miami.

Poco después, la Cámara aprobó su versión del proyecto de ley por 109 votos a 3, después de que López accedió a eliminar las protecciones para los distritos históricos que inicialmente había incluido. El representante de Miami Beach Fabián Basabe votó un favor. El Senado aprobó su versión por 36 votos a favor el 16 de abril. La senadora republicana Ileana García, cuyo distrito incluye South Beach, votó un favor. El senador demócrata Shevrin Jones, cuyo distrito abarca la mitad norte de Miami Beach, no estuvo presente en la votación debido a que se recuperó de una operación.

La legislación ahora se dirige al pleno del Senado para su votación final. Se espera su aprobación.

Después de la votación en la Cámara, un enojado Fernández dijo que la legislación será “la ruina de South Beach”.

La legislación está abrumadoramente sesgada a favor de los urbanizadores, quienes reciben importantes exenciones de impuestos a la propiedad además de la capacidad de anular los controles de zonificación locales, incluidas las designaciones históricas que tienen como objetivo proteger edificios y distritos históricos y arquitectónicamente significativos.

Los partidarios de la ley argumentan que busca fomentar el desarrollo de viviendas asequibles, pero los críticos insisten en que es engañoso. Para calificar, los urbanizadores deben reservar el 40% de los apartamentos de un proyecto para viviendas para trabajadores, un nivel que en Miami-Dade significa hogares con ingresos de hasta $96,000 al año.

Dado que la ley Live Local ya vigente permite a los urbanizadores construir hasta la altura máxima permitida por una jurisdicción local dentro de una milla de una propiedad, la expansión potencial resultaría en el reemplazo de edificios predominantemente de dos y tres pisos en el famoso Distrito Art Deco de Miami Beach con torres de hasta 500 pies, o alrededor de 50 pisos.

Esto se debe a que la propuesta de expansión, tal como la redactaron Calatayud y López, extendería el alcance de Live Local a prácticamente todas las áreas de las ciudades con usos comerciales permitidos, como hoteles o restaurantes, al tiempo que “prevalecería” o bloquearía la capacidad de las autoridades locales para detener las demoliciones de esos edificios.

‘La mayor amenaza para la cultura de Miami Beach’

Para Miami Beach, eso significa que prácticamente toda la ciudad desde South Pointe hasta North Beach, fuera de los barrios unifamiliares, estaría expuesta a demolición sin revisión por parte de los funcionarios de zonificación o preservación histórica, incluidos 2,600 edificios considerados históricos ya sea individualmente o como parte de un distrito histórico.

“Nos enfrentamos a la mayor amenaza para la cultura y la historia de Miami Beach en una generación”, dijo Fernández. “Amenaza el futuro mismo de nuestra ciudad. South Beach se convertirá en Manhattan Beach”.

Los funcionarios de la ciudad creen que los proyectos de ley están siendo impulsados por urbanizadores que tratan de reurbanizar South Beach y otros vecindarios donde las leyes de preservación han limitado la altura y la escala de lo que pueden construir.

Dicen que la expansión podría tener un efecto devastador en la industria turística de la playa, que se genera en gran parte por la escalada histórica cohesiva y el estilo de sus distritos históricos de South Beach y la costa.

Los distritos históricos protegidos alrededor de Flamingo Park y North Beach en South Beach, por ejemplo, albergan millas de antiguos apartamentos enormes en una ciudad que aún se gentrifica rápidamente más de 40 años después de la creación de su primer distrito, el famoso distrito Art Deco, que impulsó el resurgimiento de lo que había sido una Miami Beach moribunda. El distrito Art Deco tiene lo que los conservacionistas consideran la mayor o la segunda mayor colección de edificios de ese estilo prácticamente intacta del mundo.

Tal como están redactados, los proyectos de ley también permitirían demoliciones sin revisión en otros distritos históricos locales, incluido el distrito Miami Modern, o MiMo, de la ciudad de Miami en Biscayne Boulevard.

En un comunicado publicado por Miami Beach, Emilio Estefan exhortó a los legisladores a modificar los proyectos de ley para proteger los tesoros arquitectónicos e históricos de la ciudad.

“La arquitectura Art Deco de Miami Beach nos define”, dijo Estefan. “Nuestros edificios Art Deco, como el Cardozo, definen a Miami Beach y nos distinguen de cualquier otra ciudad del mundo. Es un tesoro que debemos proteger para las generaciones futuras».

La aprobación de la Cámara llegó el mismo día, 29 de abril, que conmemora el centenario del debut del estilo de diseño y arquitectura Art Deco en la Exposición Internacional de Artes Decorativas e Industriales Modernas de París. El estilo, con diversas variantes, se expandió rápidamente por todo el mundo, convirtiéndose en la estética dominante de Miami Beach en la década de 1930 con un enfoque simplificado y estilizado.

Los proyectos de ley complementarios han ido avanzando a paso firme en las revisiones de los comités, pero no está claro por qué no han despertado alarmas en jurisdicciones de Florida, como San Agustín o Cayo Hueso, que tienen distritos famosos históricos y, como la Playa, dependen en gran medida de los turistas atraídos por la arquitectura y los lugares históricos.

Los proyectos de ley actuales, si se aprueban, representarían un triple golpe contra los distritos históricos y una bendición para los desarrolladores.

En 2023, una supuesta ley de resiliencia, que pretende promover una reurbanización más adecuada para afrontar el aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas debido al cambio climático, habría tenido un efecto devastador similar en toda Florida, pero se redujo significativamente tras una protesta estatal. Esta nueva versión, aprobada el año pasado, aún deja importantes tramos de la costa atlántica de Miami Beach, incluyendo algunos de sus hoteles más destacados de las décadas de 1940 y 1950, vulnerables a la demolición sin la intervención de la ciudad.

A principios de estos meses, la promotora 13th Floor Investments obtuvo la aprobación de la Junta de Preservación de la ciudad para un nuevo condominio y hotel de lujo en Collins Ave. y la calle 36. Este nuevo condominio y hotel reemplazará a dos hoteles históricos, los primeros en ser demolidos bajo la ley de resiliencia. La junta no pudo bloquear ni revisar la solicitud de demolición bajo la ley de resiliencia.

Rechazo público a Live Local

El programa Vive Local, aprobado en 2023 y modificado el año pasado para facilitar su uso a los urbanizadores, permite a estos construir con mayor altura y densidad que las leyes locales de zonificación si reservan el 40% de los apartamentos como viviendas para trabajadores, definidos como viviendas con alquileres cobrados para personas que ganan hasta el 120% del ingreso medio local. Según los críticos, este nivel no aborda la enorme necesidad de vivienda asequible en el condado.

Los promotores inmobiliarios también pueden obtener importantes descuentos en los impuestos a la propiedad para sus edificios. Además, si logran exigir a las ciudades que bloquean los proyectos de Live Local, los contribuyentes deberán pagar los honorarios de sus abogados.

Se han presentado numerosas propuestas masivas de Live Local en jurisdicciones de Miami-Dade, generando en muchos casos una furiosa oposición pública, pero ninguna ha comenzado a construirse. Algunos expertos inmobiliarios afirman que esto se debe a que las torres son caras de construir, especialmente con el aumento de los costos de construcción y la restricción de los préstamos para la construcción, y no son rentables ni siquiera con lo que en realidad son subsidios públicos en forma de exenciones fiscales.

Una propuesta destacada, la de una torre propuesta por los propietarios del histórico Hotel Clevelander en Ocean Drive, se convirtió en objeto de una acalorada disputa entre los promotores y la ciudad, que declaró su negativa a aprobarla, alegando facultades de zonificación para limitar la construcción en un distrito histórico especial. El año pasado, la Legislatura aprobó una enmienda para superar dichas objeciones, con el objetivo de obligar a las autoridades locales a aprobar automáticamente los proyectos.

Aún así, los potenciales promotores inmobiliarios de Cleveland aún no han presentado una solicitud formal a la ciudad. Ningún otro propietario lo ha hecho.

No está claro qué motiva los proyectos de ley de López y Calatayud, aunque los funcionarios de la ciudad dicen que algunos urbanizadores han estado lanzando propuestas en las áreas expandidas que se beneficiarían de la primacía sobre la capacidad de la ciudad para bloquear las demoliciones de monumentos protegidos.

Anteriormente, Live Local se aplicaba solo en corredores comerciales como Alton Road, Collins y Washington Avenue y Ocean Drive, pero la ciudad conservaba la capacidad de revisar y denegar permisos de demolición para edificios designados como históricos individualmente o clasificados como propiedades significativas o contribuyentes en distritos históricos.

López, a petición de los funcionarios de la ciudad de Beach, inicialmente aumentó enmendar su proyecto de ley para proteger los distritos históricos establecidos antes del año 2000, incluyendo el Art Deco y los distritos históricos adyacentes. Sin embargo, esas enmiendas fueron eliminadas de su proyecto de ley la madrugada del martes en una audiencia del comité.

Esta historia fue publicada originalmente el 30 de abril de 2025, 10:58 a. m. with the headline "Legislatura vuelve a considerar la demolición de edificios históricos en Miami Beach y otros lugares."