Lincoln Road sigue creciendo...y los pequeños negocios siguen cerrando

Son las dos de la tarde del miércoles y el negocio está en auge en The Shoe Shop, una pequeña tienda que vende calzado y accesorios en 635 Lincoln Road desde el año 2007.

Pero a pesar del bullicio, Jessica Elmaleh, copropietaria de The Shoe Shop, no parece estar muy contenta. La inusual avalancha de clientes en un día lluvioso en junio se debe a un desafortunado giro de los acontecimientos: The Shoe Shop está vendiéndolo todo porque va a cerrar. Están deshaciéndose de todo, con descuentos de entre el 40 y el 80 por ciento.

La zapatería cerrará permanentemente en agosto. Elmaleh dijo que su contrato de arrendamiento expiró en abril, y el propietario aumentó su alquiler un 40 por ciento.

"Hay demasiadas tiendas de corporaciones en Lincoln Road", dijo Elmaleh sobre su decisión de cerrar su negocio. "Hay una guerra de precios, y no somos Amazon. No podemos competir. Incluso la gente quiere negociar los precios de los zapatos que ya están en liquidación. Lincoln Road es como Aventura Mall. No quieren que las pequeñas empresas se queden”.

En los últimos cinco años, una ola de inversionistas de otros lugares han pagado precios récord por las propiedades de Lincoln Road buscando así capitalizar el prestigio internacional de La Playa. Cada vez más, los pequeños negocios que no pueden seguir el ritmo de los alquileres que se disparan en el histórico distrito comercial de Miami Beach, se ven obligados a decidir entre irse a otro lugar o cerrar.

Más noticias sobre las comunidades de Miami en AccesoMiami.com

Los nuevos inquilinos que los reemplazaron - marcas globales con recursos para alquilar grandes espacios y contratar arquitectos de primera línea para diseñar sus tiendas - han elevado la imagen de Lincoln Road como un destino internacional de compras, atrayendo a millones de visitantes que ayudan a amortiguar las finanzas de la ciudad. Una remodelación importante para mejorar la infraestructura y la estética de la zona está programada para el 2019.

"Lincoln Road ha cambiado mucho", dijo Yecenia Ramírez, de 35 años, de Bogotá, Colombia, sentada en el paseo Lincoln Road durante una reciente visita a Miami Beach. "Para mí, es mejor ahora. Las tiendas que están aquí son marcas mucho más grandes y los edificios son hermosos".

La transformación tiene un alto costo

Los cambios, dicen los expertos en negocios, son una consecuencia inevitable de la creciente influencia cosmopolita del Gran Miami. Pero para las pequeñas empresas y los residentes que recuerdan el Lincoln Road de hace una década, la transformación de Lincoln Road tiene un alto costo.

El éxodo de las pequeñas empresas de Lincoln Road comenzó en 1999, cuando mascas locales como Area Stage, Alliance Cinema y New Concept Video se fueron o cerraron tras la llegada del multiplex Regal South Beach, The Gap, Pottery Barn y otras marcas nacionales. En aquel entonces, las rentas promedio eran de entre $25- $40 por pie cuadrado.

Hoy, a pesar de la gran cantidad de escaparates vacíos que salpican Lincoln Road, los alquileres son de hasta $330 por pie cuadrado, y ese aumento está exprimiendo el bolsillo de pequeños minoristas como The Shoe Shop.

El artista brasileño Romero Britto, cuyas coloridas pinturas y esculturas se han convertido en sinónimo de Miami en todo el mundo, presentó na demanda para romper el contrato de arrendamiento en su tienda de Lincoln Road, que le cuesta $55,166 al mes. Y el propietario de Books & Books, Mitchell Kaplan, dijo que en cuanto el alquiler actual de su tienda/cafetería en Lincoln Road expire en diciembre, podría mudarse a otro lugar. Esa librería de Miami Beach celebrará su trigésimo aniversario el próximo año.

Una apuesta riesgosa

Kaplan argumenta que hay espacio en Lincoln Road para grandes inquilinos como Apple, así como para negocios más pequeños y divertidos que preservarían la sensación de comunidad de esa calle. Señala ciudades como San Francisco, donde los votantes en el 2015 aprobaron la creación de un Fondo de Preservación Histórica para el Legado de las Empresas que otorga subsidios anuales a dueños de locales y propietarios de negocios que han servido a sus comunidades durante al menos 30 años.

Kaplan también advierte que la creciente dependencia de Lincoln Road de los turistas para mantener su lista de grandes inquilinos es una apuesta precaria.

"Debido a la forma en que Lincoln Road ha operado, con los urbanizadores dictando la calidad de vida, ahora es un lugar que principalmente atrae solo a turistas", dijo. "Solía ir a nuestro restaurante el sábado por la tarde y encontrarme con 50 personas que conocía. Ahora raramente me encuentro con personas que conozco. Estamos abandonando ese centro comunitario que era Lincoln Road. Como alguien que creció en Miami Beach, he visto esta historia antes. Toda esta prosperidad podría derrumbarse en cualquier momento si algo perturba el turismo”.

Lo que conspira aún más contra los negocios locales en situaciones como esta es la forma en que los urbanizadores obtienen su financiamiento. Mientras más altas sean las calificaciones crediticias de sus inquilinos, mejores serán los términos de financiamiento que puedan obtener de los bancos. Y los inquilinos nacionales más grandes tienen mejores calificaciones.

Los turistas juegan un papel fundamental en el futuro de Lincoln Road. Timothy F. Schmand, director ejecutivo del Distrito de Mejoras Empresariales de Lincoln Road (BID), dijo que según los contadores peatonales que se instalaron el año pasado, la calle atrajo a 11 millones de visitantes en el 2017 y 30,000 por día durante la temporada alta de turismo de enero a abril. De los casi 16 millones de turistas que visitaron Miami-Dade en el 2017, más del 58 por ciento permanecieron en Miami Beach. En total, los turistas gastaron un récord de $26,000 millones en el condado, según la Oficina de Convenciones y Visitantes del Gran Miami.

La quinta calle comercial más cara del mundo

Según Business Insider, Lincoln Road es la quinta calle comercial más cara en Estados Unidos, con un alquiler a un precio actual de $300 por pie cuadrado (la lujosa Worth Avenue de Palm Beach ocupó el séptimo lugar, a $145 por pie cuadrado). Los urbanizadores e inversionistas que adquirieron las propiedades de Lincoln Road a precios récord en los últimos años -el icónico estacionamiento de 1111 Lincoln Road se vendió por $251 millones en el 2017- están buscando inquilinos internacionales más grandes que puedan pagar más.

Ese es el caso del multimillonario canadiense Albert "Aldo" Bensadoun, que compró la propiedad 635-639 de Lincoln Road, que incluye Sofi y The Shoe Shop con 5,332 pies cuadrados, por $35 millones, o la friolera de $6,560 por pie cuadrado.

Bensadoun lanzó la marca de calzado Aldo en Montreal en 1972 y hoy opera cerca de 1,700 tiendas en 40 países. Abrió una tienda de zapatos Aldo en el 637 de Lincoln Road poco después de adquirir la propiedad. Astrid Morin, la gerente de relaciones públicas corporativas y asuntos públicos de Aldo Group, no respondió a las solicitudes de correo electrónico que hizo The Miami Herald para averiguar si tenían nuevos inquilinos para los otros espacios.

La compra de Bensadoun siguió a la adquisición en el 2015 del multimillonario español y magnate de la moda Amancio Ortega de toda una manzana de Lincoln Road entre Lenox y Michigan Avenues. Con $370 millones, fue una de las compras inmobiliarias más caras en la historia de Miami-Dade.

Los propietarios de locales en Lincoln Road también tienen bolsillos lo suficientemente grandes para sentarse y esperar hasta que llegue el inquilino adecuado, lo que explica la preponderancia de espacios disponibles en el distrito de 10 cuadras, que se extiende al este desde Alton Road hasta Washington Avenue entre las calles 16 y 17 en La Playa.

Stephen Bittel, presidente y fundador de la firma de bienes raíces Terranova Corp., uno de los mayores propietarios de locales en Lincoln Road, dijo que la tasa de vacantes actual en esa calle es del 14 por ciento. También dijo que a pesar de la próxima llegada de nuevos inquilinos como Sephora, Genuine Pizza y la cantina mexicana Cervecería del Barrio, las vacantes se mantendrán, y tal vez incluso aumentarán, hasta la finalización de una extensa renovación de $62 millones de las calles, que está programada para comenzar en la segunda mitad del 2019.

Desde su creación en la década de 1920 por Carl Fisher, conocido hoy como el "Padre de Miami Beach", Lincoln Road ha capeado vertiginosos altibajos, junto con numerosas renovaciones. En la década de 1940, Burdines, Saks Fifth Avenue y Bonwit Teller tenían tiendas allí. Los negocios se hundieron en la década de 1960, cuando los turistas comenzaron a hacer sus compras en los nuevos megahoteles de lujo como el Fontainebleau y el Eden Roc.

Lincoln Road entró en caída libre en la década de 1970, y luego comenzó a recuperarse en la década de 1980, después de que la arquitectura Ocean Drive y Art Deco de Miami Beach atrajo de nuevo la atención nacional. Artistas, restaurantes y la nueva población bohemia de South Beach revitalizaron la calle en la década de los años 1990, y en el año 2000 las principales tiendas comenzaron a mostrar interés.

El Dr. Paul George, historiador de HistoryMiami, dijo que fue contratado por Apple para ayudar a la compañía a explorar una ubicación más grande en Lincoln Road luego de que Apple se quedara pequeña en su ubicación inicial del 738 Lincoln Road.

"En ese momento, estaban vendiendo más en esa tienda que en cualquier otra ubicación de Apple en el mundo", dijo George. "Estaban alquilando un local al otro lado de la calle para usarlo como espacio de descanso para sus empleados, pero insistían en quedarse en esa calle. Podrían haber construido una gran tienda en cualquier lugar, pero entendieron que Lincoln Road era un lugar valioso. Tiene una personalidad y una historia que otros lugares no tienen”.La propuesta de Apple de reemplazar el edificio en 1001 Lincoln Road y construir una de sus tiendas típicas de cubos de vidrio fue rechazada por la Junta de Preservación Histórica de Miami Beach en el 2012. Tres años más tarde, Apple se trasladó a su ubicación actual en 1021-1025 Lincoln Road, un espacio de 8,000 pies cuadrados que es parte de la propiedad que compró el multimillonario español Ortega.

El Lincoln Road BID se fundó en el 2015 con una vida útil de 10 años para estabilizar y mejorar el distrito a través de la promoción, mercadotecnia, publicidad y defensa de los propietarios de negocios. La membresía está compuesta por propietarios, que pagan impuestos que van desde $2 por pie cuadrado para los que tienen fachada en Lincoln Road y $0.20 por pie cuadrado para las propiedades sin fachada.

De acuerdo con el presupuesto más reciente del grupo, el BID generará una proyección de $1.7 millones para el período de octubre del 2017 a septiembre del 2018.

"A medida que la industria minorista se retira, hay menos minoristas", dijo Lyle Stern, vicepresidente de Lincoln Road BID. "No hay una gran cantidad de inquilinos buscando espacios más grandes. Lincoln Road está sufriendo como cualquier otro mercado. Wynwood tiene muchas vacantes".

Stern dijo que, además del enfriamiento del mercado minorista tradicional en los últimos dos años, Miami Beach tuvo que recuperarse del triple golpe del virus Zika, el cierre del Centro de Convenciones de Miami Beach para renovaciones y el huracán Irma.

"El comercio minorista es una industria con muchos desafíos en este momento", dijo Stern. "El número de tiendas que se están expandiendo es más pequeño de lo que era en una década. Es un modelo increíblemente frágil. Pero miren el increíble éxito de las tiendas o restaurantes como Nike, Apple, Yardbird y Juvia".

Los analistas dicen que la progresión de las tiendas de ropa y joyería de barrio a grandes nombres como John Varvatos, Guess, Diesel y Banana Republic son parte de la evolución natural de uno de los distritos comerciales más emblemáticos de Estados Unidos, así como de la ciudad de Miami Beach en sí.

"Lincoln Road es una calle única, y la composición de las tiendas está cambiando según lo que mejor funciona", dijo Zach Winkler, vicepresidente sénior y líder minorista del sur de la Florida para la empresa de gestión de inversiones Jones Lang LaSalle. "A las grandes tiendas como Forever 21 y Zara le está yendo muy bien. Miami Beach siempre está progresando y transformándose en lo que pudiera considerarse una mejor distribución. No es que esos pequeños negocios estén siendo expulsados, más bien los están reubicando”.

Los ricos también lloran

El cambio en los inquilinos de Lincoln Road también refleja el aumento en la población de mayor poder adquisitivo de Miami Beach. Según EWM Realty International, Miami Beach es la oncena ciudad más cara del mundo, clasificada por el precio por pie cuadrado para propiedades residenciales ($ 850) - más costosa que Beijing, Roma y Frankfurt (Nueva York es la más alta en EEUU con $2,089. En Miami es de $505).

El informe del primer trimestre del 2018 de bienes raíces de Douglas Elliman mostró que el precio de venta medio general de casas y condominios en Miami Beach aumentó por tercer trimestre consecutivo en 11.7 por ciento a $430,000. El precio medio de los condominios de lujo cayó un 5.4 por ciento a $2,862,500, mientras que los precios de las casas unifamiliares de lujo cayeron un 45.1 por ciento a $6,275,000.

"¿Quién va a poder darse el lujo de comprar en estas tiendas de alto nivel? Las personas que se alojan en los hoteles y condominios de lujo en Miami Beach", dijo Adam Lustig, socio del grupo de bienes raíces del bufete de abogados. Bilzin Sumberg. "Lincoln Road está evolucionando desde una linda calle familiar que era muy transitable a un centro de las marcas mundiales de la moda. La calle siempre ha sido encantadora y los lugareños siempre la han disfrutado. Pero la afluencia de personas adineradas está atrayendo a grandes inquilinos nacionales e internacionales que pueden pagar estos enormes alquileres”.

Incluso aquellos en sintonía con los clientes ricos, sin embargo, pueden sentir el impacto en sus negocios. En mayo, Britto presentó una queja contra el dueño de su local, The Denison Corporation, para salirse de su contrato de arrendamiento en 532 Lincoln Road. La demanda afirma que los "multitudes de vagabundos", artistas callejeros, música alta y frecuentes arrestos por parte de la policía de Miami Beach por asalto, agresión, robo y conducta desordenada han perjudicado su negocio.

"Romero Britto fue uno de los pioneros del ascenso de Lincoln Road como destino cultural y de estilo de vida, y ha sido un inquilino modelo desde entonces", dijo Alan Kluger, socio del bufete de Kluger Kaplan, que representa a Britto. “Cualquier día la entrada de la galería de Romero está inundada de vagabundos y mendigos que intimidan a los clientes e interfieren con los negocios. El dueño del local de Romero no ha respondido a múltiples solicitudes de ayuda, incluida seguridad adicional o asistencia para hacer cumplir la ley”.

Pero Bruce Weil, el abogado que representa a Denison en el caso, dijo que la queja legal de Britto es la última salva en un intento por parte del artista de reducir su alquiler.

"Durante casi un año antes de la demanda, Romero Britto había intentado sin éxito obtener una reducción en el alquiler, nunca se quejó de demasiados crímenes o artistas callejeros que interferían con su galería de arte", dijo Weil en un comunicado al Herald. "El propietario cree que esta es una excusa infundada para evitar pagar el alquiler porque no puede debido a problemas financieros internos con su galería o simplemente porque decidió no hacerlo".

Britto alquila un segundo local más grande en el extremo oeste de la calle, la Britto Gallery, en el 1102 de Lincoln Road.

Según cifras proporcionadas por Melissa Berthier, gerente de relaciones públicas de la Ciudad de Miami Beach, el número de llamadas a la Policía (3,121) y arrestos (212) en Lincoln Road disminuyó un 20 y un 39 por ciento respectivamente de enero a junio del 2018 en comparación para el mismo período del 2017. La Ciudad también reportó una disminución del 60 por ciento en robos, una disminución del 64 por ciento en robos de vehículos y una disminución del 37 por ciento en casos de robo durante el mismo período año tras año.

Nostalgia por los viejos tiempos

Pero mientras que algunos de los vecinos de Britto en Lincoln Road no están de acuerdo con sus quejas sobre la delincuencia, admiten que las ventas se han desplomado.

“Nuestra tienda Lincoln Road está funcionando bien a pesar de los informes de alteración del orden en el área, que no hemos visto que afecte nuestro negocio ", dijo Vince Montemarano, vicepresidente internacional del fabricante de joyas Alex and Ani, que opera en 541 Lincoln Road, directamente frente a la tienda de Britto. "Los negocios en general han disminuido en el área, pero estamos en un contrato de arrendamiento de varios años hasta el 2022 y continuamente reestructuramos nuestras metas de ventas. Estamos ansiosos por ver cómo nos va este verano”.

Pedro Figueredo, un residente de hace muchos años de Miami Beach, dijo que si bien reconoce los beneficios económicos que los inquilinos más grandes traen a Lincoln Road, no puede dejar de sentir un poco de nostalgia por los viejos tiempos.

"Lincoln Road ha cambiado", dijo Figueredo un sábado por la mañana mientras tomaba un café con sus amigos. "Antes había muchas tiendas familiares. Ahora hay muchas cadenas de tiendas... Antes era muy informal y se sentía más como una ciudad pequeña. Las personas se conocían. Ahora las tiendas van y vienen; y usted no sabe quién es el dueño. Son grandes corporaciones, son muy impersonales y se han apoderado del lugar”.