Si buscas comprar casa o refinanciar la hipoteca, ¿por qué ahora es buen momento?
Una nueva ola de refinanciamientos de hipotecas se ha destapado recientemente por las bajas tasas de interés en Estados Unidos, a pesar de que existen reservas por parte de los bancos para ofrecer préstamos que impliquen mucho riesgo.
Alberto García acaba de refinanciar la hipoteca de su casa en Miami Lakes a una tasa muy ventajosa. El banco con el que tiene una línea de crédito desde hace años le dio un interés de 2.9 por ciento en una hipoteca de $95,000 que le permitirá terminar de pagar su casa en 15 años.
Esta es una movida financiera que lo hace sentir más seguro ante la inestabilidad del mercado laboral, y que significa un ahorro sustancial con relación al interés de 4.8 que tenía en su hipoteca anterior, financiada a 30 años.
Su caso no es el único, como demuestran las cifras más reciente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association (MBA).
Las solicitudes de hipoteca aumentaron 9.3 por ciento con relación a la semana del 1ro al 5 de junio, informó el 10 de junio la MBA. El índice de refinanciamientos aumentó 11 por ciento en esa misma semana y 80 por ciento más con relación a la misma semana en el 2019.
“La actividad de compra aumentó por octava semana consecutiva y fue notablemente un 13 por ciento más alta que hace un año”, dijo Joel Kan, Vicepresidente asociado de previsión económica e industrial de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Sin embargo, las altas cifras de desempleo y la baja oferta de casas a la venta podrían frenar el alza de las hipotecas y refinanciamientos, señaló Kan.
García compartió algunos aspectos de su experiencia en el proceso de refinaciamiento, y aconsejó a las personas que antes de decidirse por un banco chequeen no solo las tasas de interés que les ofrecen sino lo que cobrarán en gastos de cierre.
“No hagas la decisión con el primero que te diga. En las letras chiquitas te pueden sacar un montón de dinero sin darte cuenta”, recomienda.
También indicó que hay que estar preparados porque el proceso para obtener el préstamo se ha vuelto más largo y complejo, lo que se convirtió en un hecho después de la crisis inmobiliaria del 2008, cuando se hicieron más rigurosos los requisitos de calificación para otorgar financiamiento para una vivienda.
“Ha habido varios préstamos que se han comenzado y se han caído porque la gente a mitad del préstamo se queda sin trabajo o le recortan las horas”, dijo Leonardo González, agente de préstamo de GMC Financial, con sede en Ft. Lauderdale.
González confirma que las exigencias para otorgar los préstamos han aumentado, que los bancos grandes están requiriendo que las personas que piden un préstamo para comprar tengan un puntaje de crédito por arriba de los 700 y que den como pago inicial el 20 por ciento de la cantidad a financiar.
Al mismo tiempo señala que los bancos privados, como para el que trabaja, tienen más campo para ser flexibles, así pueden pedir que el solicitante de la hipoteca tenga un puntaje de crédito por encima de los 630 para un préstamo convencional y 530 para un préstamo garantizado por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), que además permite dar hasta un 3.5 de pago inicial con relación al precio de compra y menos gastos de cierre.
Las verificaciones de empleo se están haciendo más estrictas, cuando se comienza el préstamo y antes de cerrar la operación porque “hay mucho miedo a que la gente pierda el trabajo y las cifras lo demuestran, porque también muchas compañías están recortando horas”, señala González.
Los ingresos del solicitante y las deudas que ha contraído son fundamentales a la hora de otorgar los préstamos, además de la consideración del puntaje de crédito de las personas.
Estos son algunos de los parámetros que emplean los prestamistas para fijar las tasas a la que se concederá el préstamo. Ahora estas tasas empiezan alrededor de 2.85 por ciento para una hipoteca a 15 años y a partir del 3 por ciento para una a 30 años.
¿Tiene ventajas refinanciar las deudas y la hipoteca?
Para saber si es una buena decisión refinanciar la hipoteca o pedir un préstamo para pagar otras deudas a un interés más bajo, hay que tener en cuenta dos factores fundamentales:
▪ ¿Su hipoteca tiene penalidad de pago? Si es así, lo más probable es que no dé resultado refinanciar.
▪ ¿Tiene un 20 por ciento de plusvalía del valor de la vivienda o home equity? Este va a ser un requisito para salir a buscar préstamos.
▪ ¿Planea quedarse viviendo en la casa por siete años o más? Si la respuesta es no, pues tampoco resulta provechoso refinanciar porque no va a recuperar el dinero de los gastos de cierre.
▪ ¿Cuánto serían los gastos de cierre de la nueva hipoteca? Hay que evaluar si estos son más altos que lo que esperaba ahorrarse al obtener una tasa más baja. En este caso no vale la pena pasar por el engorroso proceso de calificación.
Muchas personas están obteniendo líneas de crédito como emergencia en caso de que no tengan liquidez o de que hayan perdido el empleo. Hoy es más difícil conseguir estas líneas de crédito y generalmente se obtienen por menos cantidad, pero puede ser una salida en caso de necesidad. Es más factible recurrir a bancos comunitarios porque muchos bancos grandes no están otorgando préstamos contra el valor de la vivienda.
No se trata solo de intereses bajos
González señala que aunque la tentación por los intereses bajos puede lanzar a muchos a tomar decisiones financieras importantes, él recomienda cautela en una decisión tan importante en un momento en que la economía de Estados Unidos atraviesa una crisis.
Si ya está decidido a obtener la hipoteca, debe tener en cuenta estas preguntas:
▪ Averigüe si la tasa es fija o ajustable.
▪ Si hay penalidad por pagar la hipoteca antes de tiempo.
▪ Si le exigen un seguro hipotecario (Private Mortgage Insurance, PMI), que generalmente se aplica cuando da menos de 20 por ciento de pago inicial o si obtiene un préstamo tipo FHA. Esta cantida se sumaría a su pago mensual.
Esta historia fue publicada originalmente el 16 de junio de 2020, 6:39 p. m..
