Proponen reurbanizar el empobrecido Este y Sureste de Hialeah. ¿En qué consiste el plan?
El Este y el Sureste de Hialeah constituyen las zonas más antiguas del municipio, sobrepobladas, con galpones desocupados y estructuras inadecuadas, y donde se nota mayor presencia de la indigencia. Una área marginada del desarrollo en marcha en otras zonas de la ciudad.
Pero esto pudiera cambiar tras una propuesta del concejal Bryan Calvo que busca reactivar un plan para redesarrollar el área a través de una Agencia de Reurbanización Comunitaria (CRA), iniciativa aprobada en 2015 que nunca se materializó.
Las CRA, responsables de desarrollar e implementar el Plan de Reurbanización Comunitaria, se financian con base en un método conocido como Financiamiento por Incremento de Impuestos (TIF), herramienta disponible para ciudades y condados que buscan reurbanizar áreas urbanas. Dichas agencias tienen una vida útil de 30 años, en promedio.
Para Calvo, la razón fundamental para reactivar el proyecto de la CRA de Hialeah es que la ciudad “carece de un plan de vivienda, de desarrollo (...) si no hay forma en que la ciudad planifique cómo lucen estos desarrollos, lo que vemos es que hay un edificio por acá y otro por allá”, indicó a el Nuevo Herald.
“¿Cuál es la visión para el futuro de la ciudad?”, se preguntó Calvo. “No es sostenible el ERAP (Programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia), es un dinero limitado, de fondos federales. No creo que ese sea el futuro, estar subsidiando alquileres. El futuro es motivar el crecimiento de vivienda para trabajadores, viviendas asequibles”.
James Carras, director de Carras Community Investment, Inc., empresa que desarrolló el estudio de necesidad hecho por la ciudad en 2015, explicó a el Nuevo Herald que el mercado de bienes raíces ha cambiado drásticamente en beneficio de Hialeah.
“Ahora hay un mercado más fuerte en áreas que no habían recibido inversiones en el pasado. Creo que este sería un momento excelente para hacer una CRA en Hialeah”, sentenció Carras.
El concejal Calvo considera que con un CRA “lograríamos incentivar que ese crecimiento pueda hacerse en el área que la ciudad designe y proveer todos los servicios y beneficios para que haya un rápido crecimiento. Podemos hablar de desarrollo, pero si se demora 10 años para que estos edificios empiecen a surgir, no estamos ayudando a nadie ahora. La idea sería que la ciudad haga esto rápidamente y en 2023 puedan empezar a darse incentivos monetarios”.
Sin embargo, no todos son tan entusiastas sobre el plan. Frank Schnidman, profesor jubilado de planificación urbana y regional de la Florida Atlantic University, dijo a el Nuevo Herald que “la ciudad debería preguntarse si está financieramente solvente para asumir que durante 30 años no recibirá ingresos por impuestos adicionales en la zona”.
¿En qué consiste el plan?
En 2015 la ciudad condujo un estudio de necesidad para determinar en qué zona sería adecuado establecer un CRA.
Se realizó el estudio en el Distrito de Hialeah Market Station, un área de 121 acres delimitada al norte por Hialeah Dr., al sur por la autopista SR 112, al oeste por SE 9th Ct. con la vertiente SE 10th Ave. y al este por la estación del Trail Rail, Market Station, ubicada en 1200 SE 11th Ave.
Los 121 acres que fueron aprobados no han cambiado mucho desde ese entonces. La estación del Trail Rail, Market Station, tiene en sus alrededores comercios abandonados, calles llenas de huecos, ausencia de aceras, entre otras deficiencias, características que permiten a la zona calificar para reurbanizarse a través de una CRA.
Sin embargo, Calvo propuso en concejo municipal cuatro límites ambiciosamente más grandes:
- La primera opción tendría una extensión de 481 acres, en un área delimitada al norte por Hialeah Dr., al sur por la autopista SR 112, al oeste por Okeechobee Road y al este por la estación del Trail Rail, Market Station, ubicada en 1200 SE 11th Ave.
- La segunda opción tendría una extensión de 1,126 acres, en un área delimitada al norte por 9th St., al sur por la autopista SR 112, al oeste por Okeechobee Road y al este por el límite de la ciudad que colinda con Brownsville, Gladeview, West Little River, todas áreas no incorporadas del condado.
- La tercera opción sería la más ambiciosa, con una extensión de 2,668 acres, en un área delimitada por el norte con la línea del Metrorail, ubicado en 115 E 21 St.; al sur por la autopista SR 112, al oeste por Okeechobee Road y al este por límites de la ciudad que colinda con Brownsville, Gladeview, West Little River, todas áreas no incorporadas del condado.
- La cuarta opción, catalogada “híbrida” por el concejal, involucraría a las opciones 2 y 3, con una extensión de 1,500 acres, en donde se eliminaría los vecindarios con viviendas unifamiliares. El área sería delimitada por el norte con la línea del Metrorail, al sur por la autopista SR 112; al oeste por Okeechobee Road y al este por límites de la ciudad que colinda con Brownsville, Gladeview, West Little River, todas áreas no incorporadas del condado.
Schnidman, el experto universitario, es cauteloso al hablar sobre los límites de una CRA.
“Hialeah debería hacer un análisis fiscal realista sobre el impacto que tendrá para la ciudad la pérdida de los impuestos adicionales en la zona que quieren definir. Mientras más grandes sean los límites, más impacto financiero va a causar en la operatividad de la ciudad. Además, el Condado Miami-Dade podría no estar interesado en perder esos ingresos adicionales por 30 años”.
Qué se necesita para implementar la CRA en Hialeah
Para que una CRA se materialice, es necesario primero un proceso de designación, de acuerdo con la Asociación de Reurbanización de Florida:
- Adopción de la declaración de necesidad: se identifican las condiciones de deterioro dentro del área y se establecen sus límites.
- Desarrollar y adoptar el plan de redesarrollo comunitario: abordar las necesidades únicas del área e incluir los objetivos generales para su reurbanización, así como identificar proyectos específicos.
- Crear un fondo fiduciario de reurbanización: permite que la CRA dirija el aumento de los ingresos del impuesto a la propiedad hacia el área objetivo.
Sobre los fondos, Calvo explicó que su intención es pedir un préstamo a la ciudad, ahora que en septiembre se discutirá el nuevo presupuesto para incluir entre $100,000 a $150,000 que servirían de base para poner a funcionar la agencia.
Ya ha habido en el pasado casos similares de préstamos de la ciudad para el financiamiento de CRA. Sucedió en Fort Lauderdale, ciudad que perdonó la deuda de la agencia “por presiones políticas”, advirtió Schnidman.
Panorama político
De los seis miembros del Concejo presentes en la reunión especial sobre la CRA el 23 de agosto (Jesús Tundidor estuvo ausente) solamente la vicepresidenta, Mónica Pérez, manifestó preocupación sobre su funcionamiento si caen los precios de valoración de las viviendas o la economía entra en una recesión.
Para el alcalde Esteban Bovo Jr. es necesario un plan abarcador. “Debemos tener un plan de cómo será la ciudad en los próximos 25 años, qué le vamos a entregar a la próxima generación y este es un plan de una porción de la ciudad. Lo que me preocupa y concuerdo con la vicepresidenta es qué pasaría si la economía colapsa, cómo se vería afectada la CRA”, se preguntó.
Sin embargo, Bovo estimó en la reunión que “necesitamos explorar un área, determinar cuál es nuestra visión a largo plazo y ver nuestro presupuesto y establecer un mecanismo para protegernos en caso de que la economía caiga. Estas son maneras creativas de crear fondos para nuestra ciudad”.
Por su parte, la concejal Vivian Casáls-Muñoz se mostró de acuerdo con la propuesta. “Estoy 100% a favor del CRA, estoy conociendo todos sus beneficios, como la posibilidad de tener negociaciones con los constructores. Actualmente no tenemos mucho que ofrecerles excepto tratar de ayudarlos con las ideas que tienen”.
Próximos pasos
Durante la sesión especial se acordó no votar hasta la reunión del 13 de septiembre, a fin de indagar más sobre los beneficios que tendría crear una CRA desde el punto de vista presupuestario.
“Todos hemos tocado la puerta en el sureste de Hialeah y todos los residentes nos han dicho que han sido olvidados, hay necesidad de infraestructura allí, existen abundantes oportunidades económicas y concuerdo con Calvo de establecer la zona entre la estación del Metrorail y la estación de ferrocarril, pero yo procedería con precaución, porque ha habido CRA que no han funcionado”, explicó el alcalde.
Actualmente, existen diez CRA establecidas en Miami-Dade: Florida City, Homestead, Miami Beach, Miami Gardens, Midtown, North Miami, North Miami Beach, Omni, Opa-Locka y Southeast Overtown / Parkwest.
En momentos en que se lleva a cabo el debate interno en Hialeah, existe el reciente precedente de uno de los vecindarios más antiguos de Miami, West Coconut Grove, que tras años de buscar preservar su histórico territorio a través de una CRA no pudo lograr la aprobación final del Condado. La comisionado Raquel Regalado, cuyo distrito incluye esta zona, se opuso.
“Una CRA puede ser una buena herramienta en algunas áreas para abordar la vivienda, el empleo y la infraestructura, pero se necesitan muchos años para acumular suficientes incrementos de impuestos para financiar proyectos que marcarán una diferencia real”, dijo Regalado en un comunicado. “No creo que tengamos ese tipo de tiempo”.
En el caso de Hialeah, el comisionado condal René García, representante del Distrito 13, sería el encargado de abordar la defensa de la necesidad de financiamiento en el área que designen los concejales de la ciudad.
El concejal Calvo explicó que “una vez establezcamos los límites, se debe identificar cuáles son los nuevos proyectos que se están desarrollando en esa área y automáticamente después del primer año, estos proyectos en sí mismos van a financiar el CRA y en los próximos cinco años, dependiendo de la visión que tengamos de la agencia, nos enfocaríamos en reparar calles, árboles, aceras que ayuden al vecindario a hacerlo más atractivo para otros inversionistas quieran construir ahí”, dijo.
El profesor Schnidman concluyó que “el propósito real de establecer una CRA es que ciudades como Hialeah puedan tomar los impuestos del condado para gastarlos en zonas de necesidad, así como emitir bonos sin necesidad de realizar un referendo sobre el tema”.
Esta historia fue publicada originalmente el 7 de septiembre de 2022, 0:18 p. m..
