‘Surfside cambió todo’: 5 años después, el mercado de condominios de Miami no se ha recuperado
Resumen generado por IA y revisado por nuestra redacción.
- Las cuotas de HOA han subido considerablemente tras nuevas inspecciones y costos de reparación.
- Las primas de seguros se han disparado y muchos propietarios encuentran difícil obtener cobertura asequible.
- Las inspecciones obligatorias y la legislación estatal han redefinido la venta y la asequibilidad de los condominios.
El edificio Champlain Towers South en Surfside se había derrumbado en la madrugada del 24 de junio de 2021 — una tragedia que cobró 98 vidas y obligó a cualquiera que viviera en un edificio grande de condominios a enfrentarse a una pregunta existencial: ¿y si el mío es el siguiente?
Era necesario prevenir tales desastres, y la respuesta de la Legislatura de Florida fue exigir a las asociaciones de condominio que completaran inspecciones, calcularan cuánto necesitarían ahorrar para reparaciones futuras, realmente ahorraran ese dinero en lugar de posponer la creación de sus reservas financieras -como muchas asociaciones habían hecho durante años- y realizaran el mantenimiento necesario.
La ley supuso un cambio enorme en la regulación de los condominios, convirtiendo el derrumbe de Surfside en “el Huracán Andrew de esta generación”, dijo el analista del mercado de condominios local Peter Zalewski, refiriéndose al huracán mortal de 1992 que impulsó una revisión de los códigos de construcción de Florida.
De repente, llegó la factura acumulada por décadas de postergar el ahorro en reservas y el gasto en reparaciones estructurales -en algunos casos, en tan solo dos años.
Los propietarios de condominios, especialmente los de edificios antiguos, pronto sintieron el impacto. La fiesta se acabó en la Capital Mundial del Condominio, y la resaca económica comenzaba a instalarse.
Durante mucho tiempo, y para muchos floridanos y visitantes invernales, los condominios fueron un rito de paso hacia la propiedad -una vía asequible para ser propietario, especialmente para jubilados con ingresos fijos- pero esas viviendas se convirtieron rápidamente en pozos de dinero absorbentes de los que querían escapar cuanto antes.
“Surfside cambió todo”, dijo Zalewski.
¿Qué cambió?
Evaluaciones especiales multimillonarias, gasto obligatorio en reservas y cuotas de asociación astronómicas han definido los últimos cinco años para muchos propietarios de condominios en Florida.
La Legislatura aprobó un proyecto de ley histórico en 2022 que impuso requisitos extensos a los edificios de condominios de al menos tres pisos. Al cumplir 30 años -o 25, si están a menos de 5 millas de la costa- todas esas estructuras estaban obligadas a completar inspecciones de seguridad.
Eso supuso a la mayor parte de condominios locales. Según estimaciones del Warrington College of Business de la University of Florida, para 2023 tres cuartas partes de los condominios del sur de Florida -en los condados de Miami-Dade, Broward o Palm Beach- se habían construido en 1993 o antes.
Las inspecciones son ahora obligatorias cada década para todos los edificios, lo que significa que los propietarios probablemente pueden esperar evaluaciones especiales cada 10 años, dijo Zalewski.
Aunque originalmente estaban previstas para finales de 2024, los estudios de reserva de integridad estructural -estimaciones de cuánto necesitarían ahorrar las asociaciones de condominio para pagar reparaciones críticas en el futuro- se pospusieron ligeramente para la mayoría de las asociaciones.
Y aunque se implementaron en nombre de la seguridad estructural, esos requisitos han elevado los costos mensuales para los propietarios. Las cuotas medianas de asociación para condominios en Miami-Dade han aumentado más del 70% desde 2016, según el Metropolitan Center de Florida International University. Entre principios de 2022 y 2025 únicamente, las cuotas de asociación para condominios de al menos tres pisos aumentaron un 42%, estima el Center.
El área metropolitana de Miami ahora tiene las cuotas de asociación de propietarios de vivienda más caras del país, según un análisis de Realtor.com. Esas cuotas -cuya media fue de $617 en el Gran Miami el año pasado- equivalen aproximadamente al 27% del pago hipotecario típico. Y de las 10 áreas metropolitanas de EEUU con las cuotas de HOA más costosas, siete están en Florida, muestra el estudio de Realtor.com.
Parte de lo que está impulsando esas cuotas de asociación son los costos de seguros. El Metropolitan Center compiló datos de la Florida Office of Insurance Regulation y encontró que, para las asociaciones de condominios en Miami-Dade, las primas comerciales multirriesgo -seguros que las asociaciones pagan para cubrir daños físicos y responsabilidad civil- costaban $175,000, en promedio, a principios de 2021. Esa cifra saltó a $462,000 a finales de 2024, un aumento del 164%.
Y eso no incluye el creciente costo de las pólizas de seguro de hogar que los propietarios individuales suelen necesitar para calificar para financiamiento. Esos promedios de primas alcanzaron $2,300 a finales de 2024, frente a $1,600 tres años antes -un aumento del 44%.
Todo eso “ha cambiado fundamentalmente las cuentas para los compradores”, dijo Nick Miceli, presidente regional del Sudeste Metro en TD Bank. Para muchos propietarios y compradores potenciales, el precio de venta de un condominio ya no es la mayor preocupación, dijo Miceli; es si pueden pagar las cuotas mensuales, el seguro y el riesgo de futuras evaluaciones.
Las secuelas
Y así, algunos propietarios de condominios se han encontrado atrapados entre pagar el creciente costo de permanecer en su hogar y no poder absorber la reducción de precio necesario para deshacerse de su unidad.
Aun así, algunos lo intentan -y muchos sin éxito.
En mayo, había alrededor de 12 meses de inventario de condominios en el mercado -lo que significa que tomaría aproximadamente un año vender todos los condominios disponibles al ritmo actual de ventas. Básicamente, hay un exceso de oferta. Un mercado equilibrado suele tener de seis a nueve meses de inventario.
Mientras tanto, los precios de venta medianos bajaron 3.5% en el año, según la Miami Association of Realtors.
Todo eso quiere decir que el mercado de condominios de Miami actualmente favorece al comprador. Y Zalewski, el analista de mercado, estima que no se corregirá por completo hasta 2030, o quizás incluso 2032.
¿Qué sigue?
Visto de forma, el problema del costo de los condominios es otra paja sobre la espalda de una economía local que lucha bajo el peso de una crisis de asequibilidad en auge.
Pero la crisis de asequibilidad de unos es una oportunidad para otros. El mercado está inundado de oferta, y las tasas de interés -y con ellas, las tasas hipotecarias- podrían muy bien subir otra vez antes de bajar, lo que convierte esto en una posible “oportunidad de oro” para compradores bien informados, dijo Zalewski.
“Esta es la oportunidad que los millennials y la Generación Z han estado pidiendo en términos de poder comprar”, dijo.
Pero hay advertencias. Los compradores deben asegurarse de que cualquier condominio que estén considerando comprar tenga una inspección firmada realizada por un arquitecto o ingeniero con licencia, dijo. También deben garantizar que la asociación de condominio tenga una fuente de financiación para las reparaciones estructurales, que el vendedor cubra cualquier evaluación especial y que el precio de la unidad no sea más de 100 veces lo que la propiedad obtendría en un mes en el mercado de alquiler.
Aun así, añadió Zalewski, “la propiedad de un condominio no tiene sentido hoy a menos que un comprador esté ‘robando’ la unidad con un descuento dramático”.
“Es mucho mejor alquilar, ya que el costo es significativamente menor”, dijo.
Esta historia se produjo con apoyo financiero de donantes como The Green Family Foundation Trust y Ken O’Keefe, en asociación con Journalism Funding Partners. The Miami Herald mantiene el control editorial total de este trabajo.
Esta historia fue publicada originalmente el 25 de junio de 2026 a las 3:02 p. m. con el titular "‘Surfside cambió todo’: 5 años después, el mercado de condominios de Miami no se ha recuperado."
