Desarrolladores consiguieron terrenos de la ciudad para viviendas asequibles en La Pequeña Habana. ¿Es un buen negocio?
En su acto final antes de dejar el cargo el año pasado, el veterano comisionado de Miami Joe Carollo organizó en silencio un acuerdo complejo de varios millones de dólares para ceder terrenos públicos en East Little Havana a tres desarrolladores y construir 500 apartamentos asequibles en uno de los distritos de la ciudad con mayores problemas de vivienda.
El inusual acuerdo sin licitación, que Carollo concibió y supervisó, no fue un secreto.
Los acuerdos para transferir terrenos a los desarrolladores obtuvieron la aprobación unánime de la Comisión de la Ciudad en una audiencia de diciembre y atrajeron una cobertura mediática modesta. Carollo, que ya no podía reelegirse y que no logró pasar a la segunda vuelta por la alcaldía por la que había hecho campaña, renunció al día siguiente, una semana antes de la inauguración de su sucesor en el Distrito 3. El jueves, un acuerdo modificado con uno de los desarrolladores obtuvo la aprobación de la Comisión de la Ciudad.
Los acuerdos originales, en virtud de los cuales dos desarrolladores recibieron terrenos de la ciudad sin costo, también incluían el compromiso de la ciudad de aportar millones de dólares adicionales en subsidios directos para los cuatro proyectos de vivienda planificados, lo que plantea dudas sobre si representan un buen trato para los contribuyentes de Miami y la comunidad de La Pequeña Habana.
El papel central de Carollo en la iniciativa fue puesto bajo escrutinio por primera vez después de que el recién llegado a la política Rolando Escalona derrotara a Frank Carollo, el hermano del veterano político a menudo controvertido, por el escaño del Distrito 3, que abarca gran parte de La Pequeña Habana.
Escalona, que fue muy crítico con ambos Carollos durante la campaña, cuestionó inicialmente los tres acuerdos. Pidió a la comisión aplazar su voto, sin éxito, y ya en el cargo convocó a los desarrolladores para que explicaran qué planeaban hacer con los terrenos.
Pero los tres proyectos ahora siguen adelante con el visto bueno de Escalona, con un cambio importante que él insistió en imponer: los tres desarrolladores, que iban a recibir $4 millones cada uno para sus proyectos de vivienda con fondos del Distrito 3 bajo el acuerdo de Carollo, deben ahora solicitar financiamiento a la ciudad mediante un proceso público de evaluación.
Eso ocurrirá en una audiencia pública el 6 de mayo, cuando el Comité de Préstamos Residenciales y Comerciales (Housing and Commercial Loan Committee) de la ciudad, un comité designado, revisará las solicitudes de los desarrolladores Nir Shoshani y Michael Swerdlow para hasta $4 millones cada uno procedentes de dinero federal para vivienda que se asigna a la ciudad cada año. El tercer desarrollador, Mabruk USA’s Nuri Dorra, dice que tiene una solicitud en proceso.
Mientras tanto, Shoshani y Dorra ya están en posesión de propiedades con un valor combinado de $8 millones, las cuales la ciudad compró y les cedió sin costo alguno bajo la dirección de Carollo. Por su parte, Swerdlow planea arrendar otros dos terrenos propiedad de la ciudad para desarrollar un par de proyectos, ambos consistentes en torres de apartamentos asequibles para personas mayores.
Tras examinar sus planes y conversar con los desarrolladores, Escalona dijo que llegó a la conclusión de que los proyectos representarán un beneficio neto para la comunidad, donde muchas personas tienen serias dificultades para pagar el alquiler. Sin embargo, no había nada que pudiera hacer para revertir lo que calificó como una entrega de terrenos.
“El dinero se entregó de la manera equivocada. Las propiedades... no podía recuperarse. Eso ya estaba hecho”, dijo Rolando Escalona en una entrevista. “Cambié lo que pude. Pero no quiero que estas propiedades permanezcan vacías durante años. No conozco a estos desarrolladores. No tengo ningún problema con ellos. Me encanta lo que quieren hacer. Sí creo que esto será beneficioso para la comunidad”.
Carollo describió la iniciativa en una entrevista como su legado para La Pequeña Habana. Pero el excomisionado, que sigue siendo combativo, también lanzó una dura crítica contra los funcionarios municipales y otros miembros de la Comisión de la Ciudad, afirmando que asumió el proyecto porque hicieron poco para abordar la evidente y urgente crisis de vivienda de la ciudad. “Lamentablemente, muy pocas personas en la ciudad se preocupan por esto. Hablan del tema, pero no hacen nada”, dijo Joe Carollo. “Hice lo mejor que pude para dejarle algo a la ciudad. No conozco a ningún otro comisionado municipal que haya intentado hacer algo así. Toda esa gente con salarios elevados que tiene la ciudad debería haberlo hecho, pero no lo hicieron”.
Carollo explicó que decidió tomar el asunto en sus propias manos porque la ciudad había mantenido durante años terrenos de su propiedad en La Pequeña Habana sin hacer nada con ellos. Señaló que reclutó a tres desarrolladores con trayectoria en la construcción de viviendas asequibles y para la fuerza laboral, entre ellos los reconocidos Michael Swerdlow y Nir Shoshani. “Swerdlow tiene un historial insuperable, y Nir cuenta con mucha experiencia. Es un actor serio”, afirmó Carollo.
El tercero, Nuri Dorra, es un desarrollador de menor escala y menos conocido, pero actualmente está construyendo un edificio de 88 apartamentos asequibles y para la fuerza laboral, llamado Essence Miami, en la Calle Ocho, proyecto que recibió $5 millones de un programa municipal de bonos. También resulta ser cuñado de Shoshani, un hecho que Shoshani, Dorra y Carollo aseguran fue una coincidencia y que no influyó en el acuerdo con Mabruk.
Shoshani y Dorra afirman que inicialmente ninguno sabía de la participación del otro en la iniciativa de Carollo, ya que mantienen sus asuntos empresariales separados de los familiares y no suelen hablar de ellos. Carollo dijo no recordar si conocía esa relación familiar cuando los contactó por primera vez, pero aseguró que no ve ningún problema en ello.
“La asociación entre mi persona y mi cuñado está gravemente fuera de lugar, es inapropiada y sesgada”, escribió Dorra en un correo electrónico en respuesta a preguntas del Miami Herald. Carollo señaló que eligió a Dorra porque se comprometió a mantener los alquileres de los 105 apartamentos que planea construir restringidos a personas que ganen hasta el 80% del ingreso medio del condado de Miami-Dade, que es de $87,200 dólares, un nivel que legalmente se define como vivienda asequible. Existe una importante escasez de viviendas de calidad disponibles para personas en ese rango de ingresos y una necesidad urgente de cubrir esa brecha, subrayó. “En La Pequeña Habana, la gente está pagando cantidades ridículas por un apartamento de una habitación o por un estudio (efficiency) que tienen la calidad del tercer mundo”, dijo Carollo. “Compré las propiedades y encontré personas dispuestas a construir viviendas asequibles”.
Según explicó Joe Carollo, los acuerdos con los desarrolladores incluyen plazos estrictos y muy ajustados para el inicio de la construcción, con el fin de garantizar que los proyectos no queden estancados. Conforme a estos acuerdos, los desarrolladores deben comenzar las obras dentro de los 30 meses posteriores a la transferencia del terreno y completarlas en un plazo máximo de 60 meses después de iniciado el proyecto. De no cumplir con esos plazos, el control de los terrenos volverá a la ciudad.
Dorra y Shoshani también están trabajando con la consultora Barbara Gomez, una figura con un historial controvertido en el Ayuntamiento. Gomez fue obligada a dejar su cargo como directora de vivienda de la ciudad en 2007, tras acusaciones de acuerdos de vivienda cuestionables y favoritismo, señalamientos que ella negó.
Shoshani afirmó que desconocía esos problemas del pasado. Tanto él como Dorra señalaron que la contrataron de manera independiente debido a su experiencia en financiamiento federal para vivienda asequible, un campo en el que ha trabajado con numerosos desarrolladores en Miami. Como ocurre con prácticamente todos los promotores de vivienda asequible, Shoshani, Swerdlow y Dorra recurren a una combinación de subsidios federales, estatales y locales, junto con financiamiento privado, para construir sus proyectos, comprometiéndose a mantener los alquileres por debajo de las tarifas del mercado durante al menos 30 años para parte o la totalidad de las unidades.
Los tres también planean acogerse a las exenciones del impuesto sobre la propiedad contempladas en la Live Local Act para sus proyectos en La Pequeña Habana. Sin embargo, no tienen intención de utilizar sus controvertidas disposiciones de zonificación, que permiten construir edificios de mayor tamaño si un porcentaje de las viviendas se reserva para trabajadores o para vivienda asequible.
¿Cómo serán los proyectos de vivienda asequible en La Pequeña Habana?
Tanto Swerdlow como Shoshani ya han colaborado anteriormente con la ciudad en importantes proyectos de vivienda asequible.
En colaboración con la Agencia de Reurbanización Comunitaria de Southeast Overtown/Park West de la ciudad, Swerdlow y sus socios construyeron un gran proyecto comercial coronado por apartamentos asequibles para personas mayores en ese vecindario, sobre terrenos que él adquirió de dicha agencia.
Asimismo, obtuvo la aprobación del condado de Miami-Dade para un proyecto masivo de reurbanización comercial y residencial en el vecindario de Little River, en Miami, cuyo objetivo es generar 5,700 apartamentos y condominios asequibles y destinados a la fuerza laboral, utilizando tanto terrenos del condado como propiedades que él ha adquirido.
Shoshani ha colaborado con la Agencia de Reurbanización Comunitaria de Omni de la ciudad, la cual ha contribuido a subsidiar dos torres de apartamentos —destinadas a la fuerza laboral y a viviendas asequibles— desarrolladas por su firma, NR Investments, en ese distrito, el cual colinda con Overtown.
Ya ha completado una de ellas —la Uni Tower, de 252 unidades y financiamiento innovador— y se dispone a iniciar pronto la construcción de una segunda, UniDos; ambas se erigen sobre terrenos que él adquirió. La totalidad de las unidades en ambos edificios está sujeta a restricciones de ingresos: están destinadas a personas cuyos ingresos oscilan entre el 60% de la mediana de ingresos del área —categoría considerada como vivienda asequible o de bajos ingresos— y el 140% de dicha mediana, cifra que define el límite superior de la vivienda para la fuerza laboral.
En La Pequeña Habana, Shoshani afirmó que tiene la intención de seguir un modelo similar, en el que la totalidad de las 116 unidades calificarán como viviendas asequibles o para la fuerza laboral, conforme a las directrices federales y locales. Cuatro de las unidades serán asequibles para personas que perciban apenas el 50% de la mediana de ingresos del área; 14 unidades se destinarán a quienes perciban el 60%; 29 unidades, al 100%; y el resto se asignará a personas con ingresos de hasta el 120% de la mediana de ingresos del área.
El edificio destacará por su arquitectura de alta calidad y estará dotado de una amplia gama de comodidades, señaló. En este caso, el hecho de no tener que pagar por el terreno —sumado a la recepción de subsidios por parte de la ciudad y del gobierno federal— le permitirá mantener los precios de alquiler de todos los apartamentos muy por debajo de las tarifas del mercado, explicó.
Durante un recorrido reciente por Uni Tower —edificio inaugurado el año pasado y que ya cuenta con todos sus espacios alquilados—, Shoshani y su socio comercial, Ron Gottesmann, destacaron características similares a las que esperan replicar en su proyecto más pequeño de 116 unidades en La Pequeña Habana, denominado provisionalmente Uni+Co. Los alquileres en Uni Tower comienzan en $1,300 mensuales por un estudio, dirigidos a personas con ingresos equivalentes al 60% de la mediana de ingresos de la zona, y ascienden hasta los $2,500 por un apartamento de un dormitorio, destinado a quienes perciben el 140% de dicha mediana.
Entre las comodidades incluidas se encuentran una amplia terraza con piscina y vistas panorámicas, un gimnasio y una sauna, así como espacios de coworking y áreas sociales que ofrecen un programa constante de charlas sobre temas de actualidad —tales como inteligencia artificial y ciberseguridad—, además de clases gratuitas de yoga, encuentros sociales para tomar café y noches de juegos. El vestíbulo alberga obras de arte, entre las que destacan una pila de bloques con acabado reflectante —que sirve también como asiento durante las presentaciones— y una escalera de bronce.
La firma capta a sus inquilinos entre el personal de la Fiscalía Estatal, los departamentos de policía y bomberos, y los hospitales; según afirman los socios, el 70% de los residentes son funcionarios públicos.
“Lo que buscamos es fomentar el crecimiento de una comunidad”, señaló Shoshani. “Intentamos ofrecer a las personas una calidad de vida y un lugar para vivir del que puedan sentirse orgullosos”.
Ese “toque especial” que NR aporta a sus edificios contribuye también a mejorar los resultados financieros, dado que reduce los elevados costos asociados a la rotación de inquilinos, explicó Shoshani.
Shoshani construirá en una propiedad situada en la intersección de Southwest Eighth Street y 13th Street, la cual albergó durante mucho tiempo a Optica Lopez, una óptica y consultorio familiar de optometría que se trasladará a una ubicación cercana. La familia puso la propiedad a la venta el año pasado, y Carollo afirmó haber presionado a la ciudad para que la adquiriera. En diciembre, la ciudad formalizó la compra por un valor de $5.9 millones, operación que incluye una segunda propiedad ubicada en la parte trasera del terreno, la cual también pertenecía a la familia Lopez.
El plan de Shoshani contempla la construcción de 5 estudios, 91 apartamentos de un dormitorio y 20 apartamentos de dos dormitorios, además de aproximadamente 7,000 pies cuadrados de espacio comercial en la planta baja y un estacionamiento con capacidad para 90 vehículos.
Casi directamente enfrente, al otro lado de la calle, se encuentra un lote baldío —que la ciudad adquirió por $9.5 millones en marzo de 2025— y que Swerdlow planea arrendar para la construcción de una de sus dos torres, en el marco del acuerdo que supervisó Carollo. El segundo emplazamiento de Swerdlow consiste en una hilera de lotes baldíos y edificios comerciales contiguos en la cuadra 900 de la Calle Ocho, por los cuales la ciudad desembolsó un total combinado de $14.5 millones el pasado mes de agosto. Los fondos para ambas adquisiciones provinieron de un fondo destinado a la vivienda asequible, enmarcado dentro del programa de bonos municipales “Miami Forever” aprobado por la ciudad en 2017.
El proyecto de Swerdlow —que aún se encuentra en fase de diseño— contempla la creación de un total de 300 unidades habitacionales (entre estudios y apartamentos de un dormitorio) de carácter totalmente asequible, distribuidas en dos edificios de 12 pisos destinados a personas mayores de 55 años cuyos ingresos no superen el 60% de la mediana de ingresos del área. Swerdlow declaró que espera negociar un contrato de arrendamiento del terreno por un plazo de 99 años e iniciar las obras de construcción en el transcurso de un año.
“Joe me citó en su oficina”, relató Swerdlow en una entrevista. “Me comunicó que dejaría su cargo y que deseaba asegurarse de que se velara por el bienestar de las personas mayores. Se trata, sin duda alguna, de una iniciativa social sumamente positiva por nuestra parte”.
Dorra planea construir un edificio de 12 pisos, con locales comerciales en la planta baja y un estacionamiento, en un terreno que la ciudad le cedió en la intersección de Southwest Seventh Street y 12th Avenue. La ciudad había adquirido el terreno por $2.25 millones en 2019, pero este ha permanecido baldío desde entonces. El sitio web del tasador de propiedades del condado de Miami-Dade sitúa su valor de mercado actual en $2.49 millones.
En su correo electrónico dirigido al Herald, Dorra comentó que Carollo —junto con Art Noriega, quien ocupaba el cargo de administrador de la ciudad en aquel momento— sugirieron que este acuerdo podría representar un ahorro económico. La idea, explicó Dorra, consiste en que él podría reducir los costos de urbanización del lote utilizando los mismos contratos de construcción que ya tiene vigentes para otro proyecto de obra que lleva a cabo en las cercanías, en lugar de tener que negociar condiciones —probablemente más onerosas— para el nuevo proyecto. Gracias a ello —y dependiendo de la financiación privada, así como de los fondos municipales y federales disponibles—, Dorra afirmó que podría reducir el precio del alquiler de algunos de los apartamentos hasta situarlo en un nivel equivalente al 50% de la mediana de ingresos de la zona.
Carollo —exalcalde que cumplió dos mandatos de cuatro años como comisionado de distrito tras un largo periodo alejado de la política electoral— declaró que su intención había sido destinar una cantidad aún mayor de terrenos del distrito a la construcción de viviendas. No obstante, lamentó que gran parte de su tiempo en el cargo se consumiera en litigar contra las demandas interpuestas por dos propietarios de inmuebles en La Pequeña Habana; propietarios a quienes, en última instancia, se les concedieron indemnizaciones millonarias bajo la alegación de que Carollo había hecho un uso indebido de sus facultades municipales para clausurar y hostigar sus negocios por supuestas infracciones normativas.
“Habría dispuesto de aún más terrenos para destinarlos a la vivienda asequible”, afirmó. “Pero la mayor parte de mi tiempo se esfumó luchando contra esta gente y contra el Herald —que actuó como su principal animador—, en su empeño por acabar con Joe Carollo”.
Ahora, señaló, ya no hay nada más que él pueda hacer.
“Espero que estos tres promotores inmobiliarios cumplan con lo previsto”, expresó. “Ahora corresponde a la Comisión asegurarse de que así sea”.
Esta historia fue publicada originalmente el 27 de abril de 2026, 3:49 p. m. with the headline "Desarrolladores consiguieron terrenos de la ciudad para viviendas asequibles en La Pequeña Habana. ¿Es un buen negocio?."