Florida discute nueva ley de vivienda. Podría traer un beneficio clave para familias en Miami
¿Estás pensando en construir una vivienda para tus padres en tu propiedad? ¿O quizás convertir ese garaje lleno de trastos en un apartamento para alquilar y obtener ingresos extra? La Legislatura de Florida podría estar a punto de facilitarlo.
La Cámara de Representantes de Florida está debatiendo una legislación que obligaría a los gobiernos locales a permitir que los propietarios de viviendas unifamiliares construyan unidades de vivienda accesorias —conocidas comúnmente como apartamentos pequeños o anexos— en sus propiedades.
El Proyecto de Ley 313 permitiría a los propietarios de viviendas en zonas residenciales unifamiliares construir una unidad de vivienda accesoria en su terreno “por derecho propio”, lo que significa que las ciudades y los condados no podrían exigir audiencias de zonificación especiales, exenciones o aprobaciones discrecionales para autorizar la unidad adicional.
El objetivo, según sus defensores, es aumentar la asequibilidad de la vivienda, tanto para los propietarios que desean construir en su terreno como para los inquilinos que buscan opciones de menor costo. Las personas mayores, en particular aquellas con ingresos fijos que desean permanecer en sus hogares, podrían ser las más beneficiadas.
“Podría marcar una gran diferencia para muchas personas mayores que desean envejecer en su hogar, sobre todo aquellas con ingresos fijos”, dijo Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano de FIU y experto en el mercado inmobiliario del sur de Florida.
“[Las unidades de vivienda accesorias] serían graduales” en la forma en que aumentan la densidad en los vecindarios unifamiliares, dijo Murray, “y, sin embargo, serían muy discretas”.
¿Qué dice el proyecto de ley?
El proyecto de ley exigiría a los gobiernos locales adoptar ordenanzas que permitan a los propietarios de viviendas en zonas unifamiliares construir unidades de vivienda accesorias por derecho propio, evitando así los obstáculos burocráticos habituales, como audiencias de zonificación o permisos de uso especial.
En el caso de esta legislación, una unidad de vivienda accesoria es un espacio habitable secundario que cuenta con su propia cocina, baño y área para dormir. Puede estar adjunta a la casa, como un apartamento privado, o ser una estructura independiente en el mismo terreno que la residencia principal.
El proyecto de ley prohíbe a los gobiernos locales imponer varias restricciones de zonificación comunes a la construcción de unidades de vivienda accesorias, como exigir que los propietarios vivan en la propiedad o que aumenten el espacio de estacionamiento en su terreno. También impide que obliguen a quienes deseen construir una de estas unidades a pasar por los trámites burocráticos habituales, como asistir a audiencias de zonificación o solicitar permisos de uso especial.
Si la propiedad está registrada como vivienda principal, los gobiernos locales no podrán revocar la exención de impuestos por construir y alquilar una unidad de vivienda accesoria en el terreno. Si el proyecto de ley se convierte en ley, las ciudades y los condados tendrían hasta el 1 de diciembre para adoptar una ordenanza sobre viviendas accesorias (ADU) que cumpla con la normativa.
La medida de la Cámara de Representantes difiere ligeramente de la resolución del Senado, que fue aprobada en la cámara alta a principios de este mes.
La diferencia más notable es que la versión del Senado permite explícitamente a los gobiernos locales prohibir el uso de las ADU como alquileres a corto plazo (de menos de un mes), mientras que el proyecto de ley de la Cámara no lo hace.
“Hay algunas personas en la Cámara de Representantes que quieren que este sea un proyecto de ley sobre alquileres vacacionales”, dijo el senador estatal Don Gaetz, republicano de Pensacola y patrocinador del proyecto de ley del Senado. Al preguntarle sobre la probabilidad de que la prohibición de alquileres de menos de un mes sea aprobada en la Cámara Baja, Gaetz respondió que “las perspectivas son inciertas”.
El patrocinador del proyecto de ley en la Cámara de Representantes, el representante Danny Nix, republicano de Port Charlotte, no respondió a las llamadas ni a los mensajes de texto del viernes solicitando comentarios. El proyecto de ley debe pasar por tres comités más antes de llegar al pleno de la Cámara para la votación final.
¿Importa si las ADU se utilizan para alquileres a corto plazo?
La preocupación es que los alquileres a corto plazo no contribuyan a la asequibilidad general ni a la oferta de vivienda si no se destinan a residentes locales, y que potencialmente podrían aumentar los precios, dijo Annie Lord, directora ejecutiva de Miami Homes for All, una organización sin fines de lucro con sede en Miami que se enfoca en la asequibilidad de la vivienda.
“Pero tampoco podemos dejar de construir. Así que lo que necesitamos es construir y luego regular”, dijo. “No podemos tener miedo de construir viviendas que la gente necesita desesperadamente solo porque se les pueda dar otro uso”.
Las dos cámaras tendrían que resolver estas diferencias en la redacción para que la legislación sea aprobada.
Los legisladores han intentado sin éxito aprobar legislación similar en los últimos años. En la última sesión, proyectos de ley similares fracasaron.
Según estimaciones de la Coalición de Vivienda de Florida, a lo largo de una década estas medidas podrían haber resultado en la construcción de entre 32,000 y 58,000 nuevas ADU en todo el estado.
¿Quién se beneficiaría de más ADU en Florida?
Tanto los inquilinos como los propietarios podrían beneficiarse de esta ley, afirmó Alexander Miles, director asociado de políticas estatales y locales para el sureste de Enterprise Community Partners, una organización sin fines de lucro que trabaja para aumentar la oferta y la calidad de la vivienda.
Las viviendas accesorias tendrán un gran impacto en las zonas urbanas, donde la disponibilidad de terrenos es relativamente escasa, explicó Miles. Al aumentar ligeramente la densidad en los barrios de viviendas unifamiliares, “las viviendas accesorias pueden desempeñar un papel importante en el aumento de la oferta de vivienda”, lo que, al ofrecer a los inquilinos más opciones de alquiler, puede contribuir a mejorar la asequibilidad general, respetando al mismo tiempo el carácter de los barrios. “Densidad moderada”, como la definió Miles.
Pero también podrían ser clave para los propietarios que sienten la presión del aumento de los costos de la vivienda.
“Dado que el costo de ser propietario de una vivienda sigue aumentando, especialmente para las personas con ingresos fijos, las viviendas accesorias pueden permitirles obtener ingresos y permanecer en sus hogares”, dijo Lord.
Esto podría ser especialmente cierto para las personas mayores que desean envejecer en su propio hogar, señaló Miles. Ya sea mediante la generación de ingresos o “la posibilidad de tener un familiar o un cuidador de confianza en la misma propiedad, [las viviendas accesorias] pueden representar una gran oportunidad”, afirmó, y agregó que este tipo de acuerdos pueden ayudar a reducir los costos asociados al envejecimiento en el hogar.
Para los partidarios del proyecto de ley, estas oportunidades de asequibilidad son muy importantes.
“En resumen, creemos que esta legislación sobre viviendas accesorias puede ser realmente beneficiosa”, concluyó Lord.
El periodista del Miami Herald, Garrett Shanley, contribuyó con este reportaje.
Esta historia se produjo con el apoyo financiero de patrocinadores como The Green Family Foundation Trust y Ken O’Keefe, en colaboración con Journalism Funding Partners. El Miami Herald mantiene todo el control editorial de este trabajo.
