Las tasas de interés siguen subiendo, pero, ¿bajarán los precios de la vivienda en Miami?
Muchos esperaban el aumento de las tasas de interés como un rayo de esperanza para quienes quieren comprar en el competitivo mercado de bienes raíces en Miami.
En circunstancias normales, la subida de las tasas de interés debería enfriar el mercado, pero la demanda de viviendas sigue tan fuerte y hay tan poco terreno para construir en el sur de la Florida que el mercado se avizora sólido, apuntan los expertos.
“Todo el mundo quiere un pedazo de Miami”, dice Edgardo Defortuna, urbanizador que ha impulsado algunos de los proyectos más importantes de Miami.
“El crecimiento del mercado en general de la Florida ha sido muy bueno. Continuamos viendo una demanda muy alta, no solo proveniente de los mercados naturales como Latinoamérica, sino del resto de Estados Unidos”, añade el presidente ejecutivo y fundador de la compañía Fortune International Group.
No solo el sur de la Florida, sino también Naples, Tampa y Clearwater son mercados de bienes raíces muy codiciados que se han beneficiado de la posibilidad de trabajar de manera remota, señala Defortuna.
Miami también se torna cada vez más atractiva para los compradores que trabajan en tecnología, un renglón que se ha visto favorecido al convertirse la zona metropolitana de Miami en la cuarta con más crecimiento en empleos de tecnología, según un informe reciente de Computing Technology Industry Association (CompTIA).
Las cifras confirman que en Miami las ventas de propiedades siguen subiendo. Febrero fue el mejor mes en la historia de ventas de condominios en Miami-Dade, alcanzando un aumento del 13.2 por ciento con respecto al año pasado, según la Asociación de Realtors de Miami (MIAMI).
“La demanda se mantiene en los niveles más altos de todos los tiempos para los bienes raíces de Miami”, dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. “Los compradores de estados con altos impuestos y alta densidad continúan comprando casas en el sur de la Florida y ahora estamos viendo un gran retorno de compradores globales al relajarse los protocolos para viajes establecidos durante la pandemia”.
Alza de tasas de interés no impactará mucho Miami
Después de dos años de situarse a la baja con cifras por debajo del 3 por ciento, las tasas de interés llegaron el 5 de abril al 5 por ciento para una hipoteca a 30 años. Aunque en el mercado general no se espera que el precio de las casas caiga marcadamente, al menos el aumento de los precios debe estabilizarse, esperan expertos a nivel nacional.
El aumento en las tasas de interés significa un pago mensual más alto, y las personas que pongan en venta su casa se refrenarán de pedir un precio muy alto a riesgo de no encontrar compradores. Al mismo tiempo, con tasas de interés menos atractivas las casas estarán más tiempo en el mercado.
El año pasado los compradores de Miami establecían guerras de ofertas, ofreciendo por encima del precio establecido, y muchas veces en cash, para comprar una vivienda. Ese es un escenario que los expertos esperan sea menos común a medida que la Reserva Federal aumente las tasas de interés, lo que ocurrirá más pronto de lo esperado varias veces en este año.
“El aumento de las tasas de interés afecta al comprador local”, señala Defortuna, indicando que en muchos casos estos “financian un 70 por ciento de la compra de la propiedad y un cambio del 1 por ciento en las tasas significa algo importante para ellos”.
Las personas que solicitaron hipotecas en febrero pagarán $127 más en interés y principal que quienes cerraron la compra en enero, y $337 más que quienes financiaron una propiedad hace un año, según cifras nacionales de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA).
Miami, una ganga para compradores internacionales
El aumento de las tasas de interés no afectaría a los compradores internacionales, que representan un porcentaje considerable en el mercado de Miami.
“Los compradores internacionales no solo vienen con cash sino que están acostumbrados a pagar tasas muchos más altas que las que tenemos acá y potencialmente más altas de las que vamos a tener”, dice Defortuna, indicando que los cambios políticos que se esperan en Latinoamérica estimularán la inversión en bienes raíces en el sur de la Florida.
“Si a Latinoamérica le va mal, a Miami le va bien, y si a Latinoamérica le va bien a Miami también le va bien”, dice sobre el dicho, un poco en broma, que manejan los urbanizadores y agentes de bienes raíces.
Como consecuencia de este flujo de inversores extranjeros, en Miami el cash es el rey. En enero, el 40 por ciento de las viviendas vendidas en Miami-Dade fueron transacciones en efectivo, mientras que el 41 por ciento de las ventas en Broward no incluyeron hipotecas, según datos de la Miami Association of Realtors. Ambas cifras son muy superiores al promedio nacional de 27 por ciento de compras de viviendas en efectivo.
Este es uno de los factores que afecta a la clase media en Miami que aspira a comprarse una casa. El aumento de las tasas de interés, que deriva en pagos mensuales menos asequibles, hará que muchas personas que pensaban comprar su primera casa desistan o pospongan el plan. Lo que a su vez complicaría más el mercado de los alquileres, de por sí ya saturado y en medio de una crisis de la vivienda.
Ante este escenario, ¿es mejor comprar que alquilar?
“Es 100 por ciento mejor comprar”, dice Claudia Serna, directora ejecutiva y fundadora de Brokers, LLC, con 20 años de experiencia en el mercado de bienes raíces del sur de la Florida. “Las rentas han subido más que las hipotecas y las tasas de interés están por debajo de la inflación”.
Tendencias del mercado de bienes raíces en el sur de la Florida
Con un inventario de casas reducido y los precios exorbitantes de las que están cerca del agua, los compradores siguen buscando condominios, que ahora prefieren más grandes, lo que constituye una de las tendencias en el mercado de Miami.
“Los compradores quieren estar cerca del agua, y cuando no hay casas disponibles, compran condominios, por lo que el inventario de condos se está reduciendo”, dice Serna, indicando que su compañía tiene 500 agentes de bienes raíces y a veces no tienen de donde escoger para vender a los clientes, debido al escaso inventario.
Un gran proyecto de condos cerca del agua tomó el terreno donde estaban las canchas de tenis para construir más apartamentos, ejemplifica Serna sobre la escasez de terrenos.
“Nosotros seguimos siendo baratos, y para [los compradores] de California y Nueva York, somos un regalo”, apunta, indicando que esta situación representa un “problema para la gente que duerme y trabaja en el sur de la Florida”.
Aun así, otros expertos señalan que el aumento de los precios en el sur de la Florida está llevando a que se sitúen a la altura de los de otras zonas del país de donde está llegando compradores, lo que podría limitar el interés para quienes vienen buscando ahorrar en la vivienda.
El alquiler promedio en el sur de la Florida el año pasado fue de $3,000, según el portal de alquileres Redfin, y con el aumento de los seguros de la propiedad y los costos de reparación y construcción, los propietarios aumentaron hasta en $500 la renta a los inquilinos, lo que genera propuestas y medidas de emergencia para controlar los alquileres en Miami-Dade.
“Tanto el costo de la tierra como el de la construcción se ha ido incrementando de una forma significativa”, apuntó Defortuna, indicando que a veces sube un 30 por ciento incluyendo la mano de obra, lo que no se ha visto reflejado en el salario de los empleados. “Eso hace que el affordability para la gente que no puede pagar los niveles de precios de Miami sea mucho mas difícil”.
Los compradores y urbanizadores pueden protegerse ante el aumento de las tasas, argumenta Defortuna. Se verá una tendencia a adquirir hipotecas de interés fijo, lo que a su vez representa una ventaja para los compradores, que pueden garantizar un pago mensual específico por su vivienda. A diferencia de quienes alquilan, no experimentarán una subida drástica en el pago de la vivienda.
“Los desarrolladores podemos comprar un seguro contra el incremento de las tasas, aunque nos cueste un poco más al principio, para asegurarnos que los costos no van a cambiar, si las tasas suben demasiado. Siempre hay mecanismos financieros para prevenir esa subida de tasas”, dijo Defortuna.
Serna tiene algunos consejos para quienes quieran comprar en el competitivo mercado de Miami.
“Asesórense con un agente que tenga conocimientos y experiencia. En este mercado tienes que saber manejar lo que esta sucediendo y saber jugar con los números. Hay que buscar credenciales, no les dé pena pedir referencia”, concluyó.
Esta historia fue publicada originalmente el 7 de abril de 2022, 1:13 p. m..
