¿Vive en un rascacielos de Florida? Aquí le mostramos cómo cumplir los nuevos plazos para las reservas de condominios
Los condominios tienen nuevos requisitos financieros y los propietarios podrían sentirlo en el bolsillo.
Florida exige que todas las asociaciones de condominios con edificios de tres pisos o más presenten un informe de inspección que se centre en las diferentes partes de un edificio y el costo esperado para renovarlas o mantenerlas.
El estudio de reserva de integridad estructural debe realizarse antes del 31 de diciembre y luego cada 10 años, dijo Carolina Sheir, socia de Eisinger Law, de Hollywood.
La ley también exige que los propietarios de condominios ahorren y contribuyan todos los meses a las reservas de su asociación (considérelo una cuenta de ahorros) para hacer frente a los cambios previstos. Eso significa que los propietarios pueden esperar costos aún más altos además de las cuotas y evaluaciones mensuales de la asociación en aumento.
“Hay que pensar en las reservas como una planificación financiera forzada. El objetivo de las reservas es que los edificios envejezcan. La idea es reservar suficiente dinero para estos componentes, de modo que cuando envejezcan, se tenga dinero en la alcancía para reemplazarlos. Siempre ha sido así. No es nada nuevo”, dijo Sheir. “Pero la cultura y la tendencia es que la gente no quería cotizaciones altas. Condonaban las reservas total o parcialmente”.
El cambio se produce después del derrumbe de Champlain Towers South en Surfside, que dejó 98 fallecidos en junio de 2021. El edificio necesitaba reparaciones, pero los propietarios de Champlain renunciaron a las reservas hasta el punto de no tener fondos suficientes para comenzar las reparaciones a tiempo.
Ahora el estado prohibirá las exenciones y requerirá que las comunidades financien las reparaciones.
A continuación se indican los pasos a seguir para cumplir con los próximos plazos:
Descargar un estudio
▪ Paso 1: Las asociaciones de condominios encargan un estudio de reserva de integridad estructural.
Actualizar el presupuesto del condominio
▪ Paso 2: Una vez que el inspector entregue el informe, la asociación de condominios debe ajustar el presupuesto. El presupuesto debe tener en cuenta las contribuciones mensuales para una reserva suficiente para pagar las renovaciones y mejoras cada 15 a 25 años.
Notificar a los propietarios y presentar el expediente ante el estado
▪ Paso 3: La siguiente fase se desarrolla en dos pasos. La asociación debe notificar y compartir con cada propietario el estudio de reserva de integridad estructural del inspector y el presupuesto revisado. Si la asociación tiene un sitio web, debe publicar el informe en línea. Al mismo tiempo, la asociación debe presentar el informe al Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida. Ambos pasos deben completarse dentro de los 45 días.
Contribuir a las reservas
▪ Paso 4: Ahora vienen las contribuciones de reserva. Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre, las asociaciones de condominios que tengan un estudio de reserva de integridad estructural deben comenzar a realizar contribuciones de reserva en 2025. Eso es en un mundo ideal, dijo Sheir, pero la realidad es diferente para muchas asociaciones. Para aquellos que están atrapados en una lista de espera con un inspector, en proceso de una inspección, que planean completar su inspección de hito en 2026 o simplemente desean reducir el monto de reserva esperado, dijo Sheir, existe un proceso para renunciar a los pagos. una última vez.
Antes del 31 de diciembre, la asociación tendría que convocar una votación y obtener la aprobación de la mayoría de todos los propietarios para renunciar a los requisitos de contribución hasta 2026. Por ejemplo, si un condominio tiene 100 condominios, la asociación necesita que 51 propietarios renuncian a los requisitos de contribución. Los propietarios deben recibir una notificación de una reunión de miembros para votar sobre la exención de las reservas con al menos 14 días de anticipación, y la votación (y la decisión de renunciar) deben registrarse en las actas de la reunión.
Puede resultar tentador renunciar a las contribuciones a la reserva. Los propietarios de condominios no enfrentan ninguna penalización por parte del estado, al menos por ahora. La representante estatal Vicki López, republicana de Miami, dijo durante un panel de bienes raíces del Miami Herald en septiembre que ella y otros legisladores tenían la intención de aprobar sanciones el próximo año para los condominios que no cumplan con los nuevos requisitos.
Otros factores que retrasan las reservas
¿Aún está pensando en retrasar las contribuciones a la reserva hasta 2026? Sheir dijo que hay otros factores a tener en cuenta.
Los prestamistas y las compañías de seguros revisan los documentos financieros de las asociaciones de condominios al otorgar un préstamo o al emitir o renovar pólizas. Si una asociación decide retrasar las contribuciones a la reserva hasta 2026, las solicitudes de préstamos o las pólizas de seguro pueden ser rechazadas o cobrar una prima con tasas de interés y costos más altos porque las compañías pueden querer protegerse de asumir más riesgos.
“Tener reservas se está volviendo muy importante para el bienestar financiero de las asociaciones”, dijo Sheir, “y las compañías de seguros y los prestamistas lo están observando de cerca”.
Pero todo se reduce a esto: los propietarios de condominios tendrán que pagar más para seguir viviendo en el mismo edificio. Las reservas se aplicarán, independientemente de si las asociaciones deciden comenzar en 2025 o 2026.
Muchos temen que esto sea una carga financiera, ya que los salarios no alcanzan para cubrir el costo de vida y otros, incluidos los jubilados, luchan con presupuestos ajustados.
Esta historia fue publicada originalmente el 13 de noviembre de 2024 a las 4:29 p. m. con el titular "¿Vive en un rascacielos de Florida? Aquí le mostramos cómo cumplir los nuevos plazos para las reservas de condominios."