Desplazamientos y desalojos en Hialeah: La crisis de la vivienda tiene un origen difícil de resolver
El déficit de construcciones de viviendas en Hialeah impacta en la calidad de vida de sus habitantes, al igual que en el resto del Condado de Miami-Dade, generando una crisis que se ha exacerbado con la pandemia: el costo de los alquileres y compra de inmuebles cada día se hace más inaccesible para sus residentes, forzando dolorosos desplazamientos y desalojos.
En las profesiones más comunes ejercidas por habitantes de Hialeah —servicios educativos, asistencia sanitaria, comercio minorista, fábricas, servicios de alojamiento, alimentación y transporte— la renta máxima que podrían pagar oscila entre $800 y $1,600, según Sabrina V. Velarde, directora de políticas de Miami Home For All, organización sin fines de lucro que previene la carencia de viviendas en el Condado Miami-Dade.
Sin embargo, durante el mes de marzo, el alquiler de un estudio aumentó un 18% a $1,150; el de un apartamento de una habitación subió un 7 % a $1,550, y un apartamento de dos habitaciones incrementó un 10 % a $2,099, reseñó Zumper, plataforma de alquiler.
“Sería razonable suponer que la cantidad de unidades asequibles y disponibles para los residentes de Hialeah está disminuyendo rápidamente a medida que los costos de vivienda continúan aumentando”, indicó Velarde.
María Rubí, pasó de ser cajera de una tienda a líder sindical luego de ver cómo los costos del alquiler de su apartamento en 1501 W 42nd St. aumentaron $650 a principio de este año. Ella junto con otros cuatro afectados, ha presentado una demanda contra la firma de inversión en bienes raíces Eco Stone Group, que compró el inmueble en diciembre pasado.
Los cinco demandantes solicitaron una indemnización económica de $20,000 para cada una de las familias, por daño psicológico, ante el inminente desalojo. “Si quieren que nos mudemos que nos den dinero para irnos. Nosotros no tenemos para dónde mudarnos, ni siquiera se encuentran apartamentos disponibles”, explicó Rubí.
De los 20 inquilinos: cinco aceptaron el ajuste del alquiler sin protestar, cuatro se mudaron, dos no han solicitado apoyo de la ciudad y una familia se encuentra en proceso de desalojo, con audiencia en los tribunales. Los ocho inquilinos restantes están recibiendo ayuda de la alcaldía de Hialeah para pagar durante tres meses el costo del inmueble: $1,650.
“Particularmente, en ciudades como Hialeah, al menos 20% de los inquilinos pagan más del 50% de sus ingresos en vivienda, así que si los alquileres aumentan sería realmente difícil para ellos mantener su estilo de vida”, observó Robin Faith Bachin, profesora de Historia de la Universidad de Miami (UM) especializada en urbanismo y vicerrectora de participación cívica y comunitaria.
En Hialeah, la carga del costo del alquiler representa en promedio el 67.9% de los ingresos de los inquilinos, siendo uno de los nueve municipios dentro del condado más afectados, incluyendo Florida City (70.9%), North Miami (64.5%), Homestead (63.2%), Miami Gardens (63.1%) y Miami (62.4%), según la Evaluación de Necesidades de Vivienda Asequible de Miami-Dade.
Afectados ven pocas soluciones
“Para mí es imposible pagar el precio actual, soy madre soltera y gano $14 la hora, cómo voy a pagar $1,650 solo en vivienda”, indicó Rubí.
Desde febrero, la alcaldía de Hialeah ha pagado el alquiler del inmueble de ocho familias que decidieron quedarse ($1,650 por cada una), ayuda que tendría una vigencia de tres meses.
Sin embargo, para la líder de los inquilinos la medida es insuficiente. “Es una curita a un grave problema. Necesitamos una medida permanente que funcione y nos ayude. Ya nosotros en este edificio no nos sentimos en casa”, comentó.
Norma Uriostegui, representante de Miami Worker Center, organización sin fines de lucro que defiende a las comunidades marginadas del sur de Florida, explicó a el Nuevo Herald que, desafortunadamente, no importa que tan abusivo sea el aumento de los alquileres, no hay una ley que evite esta situación. Actualmente, asesora al sindicato de residentes que se formó en Hialeah.
Los estatutos de Florida de 2021 son suficientemente limitantes en la capacidad para imponer controles sobre los alquileres, salvo que haya una emergencia de vivienda existente tan grave como para constituir una amenaza seria para el público general.
Sin embargo, hace semanas Hialeah aprobó una ordenanza que modificaría el Capítulo 50 del Código de Ordenanzas titulado “Vivienda”, creando un nuevo Artículo IV, “Alquiler de vivienda” Sección 50-121, a fin de obligar a que el propietario de un inmueble que desee aumentar 10% del alquiler se vea obligado a notificar a sus inquilinos con 60 días de antelación.
Velarde es optimista, considera que Hialeah ha dado “un gran primer paso (para evitar los desplazamientos) al aprobar la ordenanza que exige la notificación de los aumentos de alquiler, pero debe haber una inversión comprometida tanto para la preservación como para la creación de viviendas”, acotó.
Pero el alcalde de Hialeah, Esteban Bovo Jr., en entrevista con el Nuevo Herald, consideró que la solución a largo plazo de los alquileres está vinculada a las reglas económicas de demanda y oferta: “En este momento no existe la oferta necesaria no solo en Hialeah, sino en el condado, y si las reglas del gobierno hacen más difícil construir, esos precios van a seguir subiendo”.
“El control de renta no es una solución porque a largo plazo esos dueños de edificios van a dejar de invertir en sus apartamentos y lo que creas entonces es unas condiciones que no son deseables para una ciudad”, acotó el regidor.
Miami-Dade carece de viviendas asequibles para sus residentes
La Evaluación de Vivienda Asequible del Condado muestra que en Hialeah hay una diferencia de asequibilidad de 12,796 unidades de alquiler para hogares con ingresos de “extremadamente bajos” a “fuerza laboral moderada” y 6,614 unidades de propietarios para hogares con ingresos de “fuerza laboral moderada”.
El informe del Centro Metropolitano la Universidad Internacional de Florida (FIU) Jorge M. Pérez detalla que hacen falta al menos 119,751 unidades de alquiler asequibles para hogares de ingresos “extremadamente bajos, muy bajos y bajos” en todo el condado, y unas 135,120 unidades de propietarios para hogares de ingresos “moderados, trabajadores y hogares de ingresos medios”.
“Los alquileres en Miami-Dade aumentaron un 34 % interanual (2020-2021) y continúan encareciéndose en 2022, mientras los salarios han incrementado alrededor de un 3% durante este tiempo”, indicó Edward Murray, director asociado de Investigación del Centro.
De acuerdo con el académico, “se estima que el 55.6% de todos los inquilinos en el condado están severamente afectados por los costos elevados (140,062 inquilinos). Los hogares arrendatarios gravemente afectados por los costos en el condado han aumentado un 13% (16,203 hogares arrendatarios) desde 2012”.
Carmen Cuzcano, inmigrante peruana, lleva 32 años viviendo en Hialeah desde que llegó a Estados Unidos. Los últimos 22 años ha alquilado un apartamento en el inmueble de 1501 W 42nd St. Para su familia es prácticamente imposible pagar los $600 de aumento que recibieron en el mes de enero. Gana $10 la hora o $400 semanales. Es cabeza de familia de su hogar, vive con su hijo de 18 años quien aún está estudiando.
“Nosotros no somos problemáticos, somos personas humildes que no podemos pagar ese aumento exagerado de renta. Una de nuestras vecinas ha intentado mudarse, pero como salió junto a nosotras protestando en la televisión ahora no le quieren alquilar en otros edificios. Estos últimos meses hemos vivido demasiado estrés, casi sin dormir, pensando para dónde nos vamos a mudar”, confesó.
Plan maestro a largo plazo
Recientemente, Miami declaró emergencia pública ante el empeoramiento de la crisis de la vivienda, a fin de que la ciudad pueda eximirse de las leyes estatales de licitación y acelerar los proyectos de vivienda asequible.
Dadas las proyecciones poblacionales para el condado, si los niveles salariales aumentan como en los últimos cinco años, y la cantidad de unidades asequibles para los hogares que ganan el 80 % del ingreso medio continúan perdiéndose al mismo ritmo de hoy (más de 6,000 unidades por año), Miami-Dade necesitará encontrar, preservar y desarrollar más de 11,000 unidades asequibles por año solo para mantener el porcentaje actual de vivienda asequible durante la próxima década, advirtió Murray.
El experto de FIU explicó que, para disminuir y acabar con la brecha de viviendas asequibles, la Ciudad de Hialeah y el Condado en su conjunto deben ver esto “como un plan maestro a largo plazo (10 a 15 años), que establezca la meta de construir y preservar entre 1,000 y 1,500 unidades al año”.
Sin embargo, destacó que desde 2013 hasta el presente, aproximadamente en el condado se han construido unas 500 unidades al año, en su mayoría proyectos del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC), programa que proporciona incentivos fiscales para alentar a los urbanizadores a crear viviendas asequibles.
Julio Ponce, director ejecutivo de la Autoridad de Viviendas de Hialeah (HHA), indicó a el Nuevo Herald que el año pasado se construyeron 83 unidades asequibles para personas mayores. A finales de este año espera que se empiece la remoción de tierra para construir unas 86 unidades adicionales.
Ponce reconoce que estas cifras están muy por debajo de la necesidad de viviendas asequibles en la ciudad, pero aseguró que el principal problema en Hialeah es la poca extensión de terreno para nuevas construcciones.
Estimó que es necesaria una visión clara de hacia dónde se dirige Hialeah. “La visión es tener un gobierno que haga más fácil a los desarrolladores venir a la ciudad y demoler casas en algunas zonas, para hacer apartamentos asequibles, que se puedan alquilar por medio de subsidios. Tenemos un nuevo alcalde que tiene una muy buena visión”, indicó Ponce.
Aunque en la ciudad existen cuatro programas destinados a las viviendas asequibles: vales (Sección 8), pública, asequible y convencional, actualmente no están abiertas las aplicaciones para postularse a algunas de estas ayudas.
Cada cuatro o cinco años se abre un periodo de aplicación para el programa de vales, pero Ponce advirtió que aunque aplican unas 50,000 personas, alrededor de 2,500 personas son beneficiarias.
En cuanto al concurso para aplicar a una vivienda pública, desde 2008 HHA no se lleva a cabo la lotería por los apartamentos que posee la ciudad, porque no hay cupos disponibles. “Tenemos suficientes personas que han estado esperando más de 14 años por una unidad. No tenemos nuevas aplicaciones porque no podemos ofrecer más viviendas”, indicó el director de la Autoridad de Viviendas.
Complejos urbanísticos para ingresos altos
En los últimos años, en Hialeah se ha aprobado el desarrollo de construcciones modernas, que en primera instancia podría parecer una oportunidad para disminuir la necesidad de viviendas, sin embargo, el mercado apunta a la población con mayores ingresos dentro de la comunidad.
Dichos proyectos inmobiliarios —Pura Vida Hialeah, Shoma Village, Station 21 Lofts, Height Westland y Metro Parc— podrían cambiar la dinámica habitacional. Pero la profesora Bachin de UM, advirtió que “las viviendas que se están construyendo en la ciudad no coinciden con la necesidad de los residentes”.
Alirio Torrealba, presidente de MG Developer, constructora del complejo Metro Parc, explicó a el Nuevo Herald que Hialeah tradicionalmente no había sido una zona de objeto para grandes construcciones. “Faltaba desarrollo vertical, pero con los recientes cambios de zonificación pudimos comenzar el primer proyecto de 10 pisos de la ciudad, con más de 560 unidades en un terreno de casi cuatro acres”, explicó.
Para Torrealba las viviendas de Metro Parc no son propiamente de lujo, pero sí le ofrecerán a los ciudadanos “mejor calidad. Serán unidades vanguardistas, pensando en la gente joven, que en muchos casos se criaron en Hialeah pero se fueron a zonas cercanas porque la ciudad no podía retenerlos”, acotó.
Su oficina descartó que alguna de sus unidades tengan como propósito convertirse en viviendas asequibles.
Las unidades del proyecto de MG Developer, ubicadas cerca de la estación de transferencia Hialeah Tri-Rail/Metrorail, originalmente tenían presupuestado que su alquiler oscilaría entre $1,150 y $1,840 por mes. Sin embargo, Torrealba indicó que el mercado ha sido muy volátil y los materiales han cambiado de precio, por lo que no descarta que cuando la estructura esté lista en 2024 los alquileres superen $2,100.
Al respecto, Bachin estimó que “mientras más viviendas se construyan sin estar dirigidas a la población local, nos preguntamos: ¿qué va a pasar con estos inquilinos? Cuando el promedio de los alquileres suba, será difícil para las personas mantenerse en esas viviendas”.
Hialeah tiene ingresos promedios más bajos que el condado
Cuzcano y Rubí son dos de los muchos ejemplos que existen en Hialeah con dificultades para cubrir las necesidades de vivienda. Ambas son cabeza de familia que viven con sus hijos. Sus ingresos, $10 y $14 por hora, respectivamente, no les permiten pagar el incremento del que han sido objeto sus apartamentos; representan más del 100% y el 71% de sus ingresos totales.
El Censo 2020 evidenció que había 76,459 hogares en la Ciudad de Hialeah: un 32.2% estaban integrados por mujeres cabeza de familia sin cónyuge, y un 15.1% por hombres cabeza de familia sin pareja. De las personas que vivían solas: un 8.4% eran hombres y un 13.7% mujeres, para un total del 22.1% de las viviendas. Mientras el 44.5% estaba constituido por parejas casadas y el otro 8.2% cohabitaban.
El ingreso medio de los hogares en la ciudad fue de $38,471, mientras que la condición económica de Cuzcano y Rubí se ubica por debajo de esa cifra, con $19,200 y $26,880, respectivamente.
El Censo estima que el 10.7% tenían ingresos por debajo de los $10,000 al año y el 1.4% tenían ingresos por encima de los $200,000. Mientras que el 19.6% de la comunidad se encontraba en el umbral de la pobreza.
Por su parte, en el Condado Miami-Dade había 902,200 hogares, con un ingreso medio de $53,975. Se estima que el 8.4% de estos tenían ingresos inferiores a $10,000 al año y el 6.7% tenía ingresos superiores a $200,000 o más. El 16 % de las personas se encontraban por debajo del umbral de la pobreza.
Murray indicó que los ingresos de los hogares en Hialeah no pueden mantenerse al día con los costos de la vivienda, “lo que deja pocos ingresos para las necesidades básicas: alimentos, medicinas, ropa y ningún ingreso discrecional para ahorros, entretenimiento y vacaciones”, destacó.
Hialeah es considerada un caso de estudio porque “el promedio de sus ingresos es más bajo que todo el condado, tiene un rango más alto de pobreza y por mucho tiempo se ha considerado asequible porque la mayoría de las viviendas son más viejas que el promedio”, señaló Bachin.
Esta historia fue publicada originalmente el 7 de abril de 2022, 0:22 p. m..
