Condominios de Miami estafan a solicitantes con cobros excesivos
Las asociaciones de condominios en el sur de la Florida están estafando a los consumidores con altas tarifas por procesar solicitudes de renta que violan las leyes estatales, concluyó una investigación del Miami Herald.
A las asociaciones se les permite cobrar a las personas que solicitan comprar o alquilar una unidad una cantidad máxima de $100 por persona. Las tarifas no reembolsables cubren el costo de las entrevistas y lass revisiones de antecedentes y crédito. Pero muchos edificios imponen a inquilinos y compradores enormes tarifas de entre $125 y $625, de acuerdo con solicitudes de compra y de alquiler revisadas por el Herald.
Algunas asociaciones le añaden cuotas de mudanza y otras tarifas que ascienden a cientos de dólares. En algunos condominios que permiten mascotas, incluso los perros y gatos de los residentes tienen que pagar tarifas de $100 o más.
En el condado Miami-Dade, casi la mitad de los anuncios de condominios muestran tarifas de solicitud de más de $100, desde rascacielos de lujo en Miami Beach a edificios bastante ordinarios en Kendall, de acuerdo con un análisis hecho por el Herald de una base de datos usada por agentes inmobiliarios. El problema también existe en el condado Broward pero no está tan generalizado.
En general, las altas tarifas podrían llevar a demandas colectivas contra las asociaciones, según abogados.
“Las leyes estatales parecen prohibir muy claramente tarifas por encima de $100”, dijo Jason Kellogg, abogado de Miami que se especializa en las leyes de las asociaciones de condominios. “Esto suena como una estafa de marca mayor... El costo de ser propietario o inquilino de un condominio en el sur de la Florida ya es lo bastante caro sin que las asociaciones estafen a los residentes con tarifas ilegales’.
La revelación sigue a una serie de reportajes en el Nuevo Herald que documentan la corrupción en las asociaciones de condominios del sur de la Florida, incluyendo elecciones fraudulentas y contratos concedidos sin licitaciones imparciales.
Las tarifas ilegales son otro recordatorio que las personas de clase media y baja del sur de la Florida no pueden competir en un mercado inmobiliario distorsionado por el dinero venido de otras partes, dijo Ali Bustamante, profesor de la Universidad Internacional de la Florida.
“Las tarifas de solicitud son potencialmente discriminatorias, ya que impiden la entrada de inquilinos de medios o bajos ingresos que no pueden permitirse pagar tarifas de $300”, dijo. “Es un factor demasiado grande”.
A medida que los urbanizadores construyen rascacielos de lujo a expensas del mercado de ingresos medios, los alquileres en todo el sur de la Florida se han puesto por las nubes. La región es ahora uno de los lugares menos asequibles para comprar o alquilar de la nación, aunque una nueva campaña por edificios de alquiler en el downtown podría servir de ayuda.
Aun así, dijo Bustamante, “los dueños de las propiedades tienen la mayor influencia”.
Jason Wood, gerente de ventas de una compañía de muebles, dijo que le cobraron $125 por presentar una solicitud en el condominio del Mirador 1200 en Miami Beach en el 2012. El pagó con un cheque de caja.
Una persona en la carpeta del Mirador dijo que la tarifa es ahora $150.
“Estoy buscando un nuevo lugar donde vivir ahora, y en todas partes veo anunciadas tarifas de $200 a $300”, Wood dijo. “Miami ya es una estafa en lo que respecta al costo de la vivienda, y esto es un poco más de sal en la herida, sin un sistema verdadero de derechos de los inquilinos”.
SUBIR LOS PRECIOS
La Ley de Condominios de la Florida prohíbe a las asociaciones de condominios cobrar tarifas llamadas de transferencia de más de $100 por solicitante “en relación con la venta, hipotecamiento, alquiler, subalquiler o cualquier otro tipo de transferencia, de una unidad”. La ley establece asimismo que los matrimonios deben ser tratados como si fueran una sola persona y pagar un total de $100, e impide que las asociaciones cobren por hijos dependientes, o a las personas que renuevan sus alquileres. Cualquier tipo de tarifas de transferencia — incluyendo cobros asociados con los chequeos de antecedentes y tarifas de mudanza — tienen que estar claramente establecidas por los documentos de gobernación de un condominio.
Pero estas reglas son violadas en todas partes.
Para solicitar un alquiler en el 2 Midtown, en el popular vecindario cerca de Wynwood, el inquilino tiene que pagar una tarifa de solicitud de $200, más una tarifa de “procesamiento” de $350. Sólo se aceptan giros postales.
En el Pavillion, en el área de Mid-Beach, la asociación cobra $260 a los nuevos solicitantes.
Unos $160 adicionales podrían parecer poco, pero se van sumando. El Pavillion tiene 408 unidades. Alrededor de 200 de ellas se alquilan en cualquier momento, según el paquete de información para inquilinos.
En edificios de mayor tamaño, los beneficios para la gerencia y las asociaciones son aún mayores. Quantum on the Bay en Edgewater tiene casi 700 unidades. La asociación cobra a los inquilinos una tarifa de solicitud de $100 más $125 por “registración y orientación”, $175 por “revista administrativa” y $225 por mudarse al edificio o fuera de él.
Compañías de gerencia de propiedades manejan por lo general las solicitudes y se benefician de las altas tarifas. Las asociaciones también se ganan dinero extra.
“Estos edificios están procesando solicitudes todo el día, todos los días”, dijo Stavros Mitchelides, agente inmobiliario radicado en Miami Beach. “Y no te devuelven el dinero si no te aprueban”.
Isola on Brickell Key cobra $200 por solicitante. El Henderson y Helen Marr en Miami Beach cobran $150 cada uno. Lo mismo cobra el 401 Blu, aunque dan a los matrimonios lo que parece ser un descuento: $200 por pareja. (Según la ley, sólo tendrían que pagar $100.)
“Tengo muchos clientes para quienes $100 ó $150 es un montón de plata”, dijo Mitchelides, quien vino a enterarse recientemente de que las altas tarifas eran ilegales. “Muchas de estas personas están en busca de alquiler. No es justo. Tuve a una chica que no podía pagar más de $1,400 al mes [en alquiler] y su tarifa de solicitud era de $250”.
Mitchelides estaba mirando una revista especializada de la industria inmobiliaria el mes pasado cuando encontró por casualidad una mención del límite de $100. El llamó a la línea directa legal de Florida Realtors, y le dijeron que sus clientes podían presentar demandas colectivas contra las asociaciones de condominios o quejarse ante el procurador general del estado y la agencia de Tallahassee que regula a los condominios.
“Obviamente, nadie va a presentar una demanda por esa suma”, dijo Mitchelides. “Y los agentes inmobiliarios no queremos pasarnos el día presentando quejas”.
En lugar de eso, él llamó al Herald.
El periódico analizó los anuncios de viviendas en una base de datos para agentes inmobiliarios llamada el Servicio de Listados Múltiples (MLS). Las conclusiones fueron que, en Miami-Dade, 46 por ciento de los condominios listados para alquiler o venta dicen exigir una tarifa de más de $100 por solicitante.
Las entradas en la base de datos son hechas por agentes inmobiliarios, no asociaciones de condominios, y podrían no ser correctas siempre.
“Creo que es más”, dijo Mitchelides.
En Broward, sólo el 22 por ciento de los condominios pedían tarifas de solicitud de más de $100.
Las ciudades con la mayor cantidad de condominios en el mercado estaban todas en Miami-Dade y tenían altos índices de tarifas ilegales: Miami (48 por ciento), Miami Beach (40 por ciento), Sunny Isles Beach (50 por ciento) y Aventura (44 por ciento). Los mayores mercados de Broward tenían índices mucho menores de tarifas ilegales: Fort Lauderdale (12 por ciento), Hallandale Beach (29 por ciento), Hollywood (24 por ciento) y Pompano Beach (23 por ciento).
Casi ninguna de las asociaciones de condominios mencionadas en esta historia respondió a solicitudes de que comentaran al respecto. Tampoco lo hicieron varias compañías de gerencia de edificios que cobran más de $100 por solicitante, incluyendo KW Property Management, First Service Residential, Quest Management y Aqua Management. Una compañía que sí respondió se quejó de que los $100 de la tarifa no cubre los costos del chequeo de antecedentes.
Y Fredrick Rotstein, gerente de propiedad de Isola, escribió en un correo electrónico que la asociación “revisaremos de inmediato nuestras ‘tarifas de transferencia’ y nos aseguraremos de que estén en estricto cumplimiento del estatuto aplicable”.
Esta historia fue publicada originalmente el 6 de junio de 2016 a las 9:07 a. m. con el titular "Condominios de Miami estafan a solicitantes con cobros excesivos."